??據(jù)網(wǎng)絡(luò)消息稱(chēng)，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

??政策一旦落地，將成為“三道紅線”的重要補(bǔ)丁。投資端的全面約束，將加速房企降杠桿的進(jìn)程，也會(huì)對(duì)接下來(lái)第二、三批集中供地產(chǎn)生巨大影響。短期來(lái)看，對(duì)上半年拿地積極企業(yè)影響較大，尤其是部分國(guó)企、央企及龍頭房企。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將房企土儲(chǔ)貨值與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)強(qiáng)制性匹配，有利于優(yōu)質(zhì)土地資源向頭部房企傾斜，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)新格局。

??01

??投資與銷(xiāo)售掛鉤

??為“三道紅線”與“集中供地”打上補(bǔ)丁

??穩(wěn)地價(jià)同時(shí)倒逼房企降杠桿

??從去年下半年的“三道紅線”到今年年初的“集中供地”，再到如今網(wǎng)傳按拿地銷(xiāo)售比為投資“踩剎車(chē)”等一系列動(dòng)作來(lái)看，針對(duì)企業(yè)投、融兩端的調(diào)控力度在持續(xù)加強(qiáng)，落地性也在不斷提升，意味著過(guò)去靠杠桿、靠土地來(lái)快速發(fā)展模式已經(jīng)被取代，降杠桿是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)政策的發(fā)力點(diǎn)。

??從目前消息來(lái)看，該新規(guī)僅針對(duì)被納入監(jiān)測(cè)的幾十家重點(diǎn)房企，但是對(duì)于整體行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一記警鐘，未被納入監(jiān)管的房企也隨時(shí)可能面臨調(diào)控，被動(dòng)收緊投資。

??實(shí)際上，把投資與銷(xiāo)售掛鉤，首先是對(duì)“三道紅線”的有力補(bǔ)充，倒逼房企主動(dòng)降杠桿，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。也徹底改變了過(guò)去“以杠桿率博取更高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)”發(fā)展邏輯。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，三道紅線頒布后的半年內(nèi)，盡管除綠檔房企外，紅、橙、黃三檔房企投資力度均大幅下滑，但仍有部分踩線房企加碼投資，與整體降杠桿的基調(diào)背道而馳。

??其次，要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，也給剛剛結(jié)束的第一輪集中供地模式打上補(bǔ)丁。首輪集中供地中，規(guī)模房企、國(guó)企、央企憑借金流充裕、融資成本低，幾乎占據(jù)了集中供地的半壁江山。而嚴(yán)控拿地銷(xiāo)售比，可以引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價(jià)搶地，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。讓房企投資從“拼資金、拼運(yùn)氣”到更加注重“策略”。一方面是如何提高銷(xiāo)售來(lái)獲取更大的投資自主權(quán)，另一方面則是如何在拿地資金上限中合理選擇城市布局，這兩點(diǎn)至關(guān)重要。

??02

??上半年百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比超40%僅占兩成

??政策對(duì)行業(yè)整體影響甚微

??從克而瑞統(tǒng)計(jì)的2021年1-6月房企拿地情況來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企在雙集中供地帶動(dòng)下投資積極性雖然顯著回升，平均拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.3，但各梯隊(duì)的平均拿地銷(xiāo)售比仍均低于0.4。尤其31-50強(qiáng)、后50強(qiáng)的平均拿地銷(xiāo)售比甚至未到0.3，而拿地積極性最高的21-30強(qiáng)房企平均拿地銷(xiāo)售比僅為0.37。

??以此來(lái)看，新規(guī)要求的拿地金額不得超過(guò)銷(xiāo)售額40%，實(shí)際上對(duì)于行業(yè)整體影響并不大，回顧2018-2020年，百?gòu)?qiáng)房企的平均拿地銷(xiāo)售比分別為0.38、0.34和0.3，均未達(dá)到0.4，新規(guī)留給大部分房企拿地的空間仍較充裕。

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??從上半年百?gòu)?qiáng)房企的拿地態(tài)度來(lái)看，拿地銷(xiāo)售比超過(guò)0.4的占24%，主要包括兩類(lèi)房企：一是規(guī)模較大的國(guó)企、央企，此類(lèi)房企融資能力強(qiáng)、現(xiàn)金流實(shí)力雄厚，在首輪22個(gè)城市集中供地中表現(xiàn)突出，在核心城市競(jìng)得不少高總價(jià)地塊導(dǎo)致拿地銷(xiāo)售比較高；另一類(lèi)則是區(qū)域深耕型的規(guī)模房企，尤其深耕長(zhǎng)三角、珠三角的房企，在杭州、廣州、深圳等城市均積極補(bǔ)倉(cāng)。目前來(lái)看，2021年仍將有兩輪集中供地，這些房企需要加強(qiáng)銷(xiāo)售，把握投資節(jié)奏和力度。

??與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企中仍有41%的房企拿地銷(xiāo)售比不足0.2，受到政策影響極小。其中有主要布局三四線城市的碧桂園、中南等，兩者均為黃檔房企，財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健，在保證現(xiàn)金流穩(wěn)定和拿地成本可控的情況下，可以在第二、三輪集中供地中伺機(jī)增儲(chǔ)，同時(shí)迎來(lái)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的良機(jī)；反之，少數(shù)規(guī)模房企上半年拿地銷(xiāo)售比低，是由于三道紅線均踩線的“紅檔”，企業(yè)還是應(yīng)以調(diào)節(jié)自身財(cái)務(wù)情況、緩解現(xiàn)金流壓力、加強(qiáng)銷(xiāo)售為工作重心。

      中長(zhǎng)期來(lái)看土地資源向頭部房企傾斜

      行業(yè)再難出“黑馬”房企

??監(jiān)管新規(guī)中規(guī)定了房企拿地金額不得超過(guò)年銷(xiāo)售額的40%，對(duì)中長(zhǎng)期行業(yè)格局而言主要有兩方面的影響。

??第一，是將投資金額必須控制在銷(xiāo)售額的4成以下，則房企銷(xiāo)售和投資的關(guān)聯(lián)進(jìn)一步密切，銷(xiāo)售成為房企能夠積極拿地的前提。這樣一來(lái)，銷(xiāo)售、去化能力強(qiáng)的房企則更有底氣拿地，對(duì)那些產(chǎn)品力強(qiáng)、受市場(chǎng)認(rèn)可度較高的房企來(lái)說(shuō)實(shí)則屬于利好，而去化能力弱的房企則拿地受到限制，對(duì)行業(yè)而言屬于良性循環(huán)。

??第二，未來(lái)行業(yè)格局進(jìn)一步穩(wěn)定，規(guī)模房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小房企的“逆襲”難度更大。首先銷(xiāo)售金額的40%用于拿地，硬性控制了房企規(guī)模擴(kuò)張的速度，即使是頭部房企、現(xiàn)金流充裕的國(guó)企、央企，拿地金額也受到銷(xiāo)售額的限制，土地市場(chǎng)雖不會(huì)出現(xiàn)一家獨(dú)大的“壟斷”情況，但優(yōu)質(zhì)資源傾向于頭部房企是不爭(zhēng)的事實(shí)。千億規(guī)模的房企每年可花400億拿地，而對(duì)于中小房企而言，可能年銷(xiāo)售額都不足400億元，拿地金額不得不同比例縮減，中小房企和規(guī)模房企之間的差距會(huì)進(jìn)一步加大，中小房企的“逆襲”難度更大。

      “錢(qián)、地、人”三要素中投資、融資均被限制，如何破局？我們認(rèn)為，隨著杠桿紅利消失，擁有充裕土儲(chǔ)的房企投資調(diào)節(jié)靈活度更大，致力于精益化管理的房企有望脫穎而出。可以預(yù)見(jiàn)的是，在銷(xiāo)售端，抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金仍是首要任務(wù)。投資端，合作拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)比例將進(jìn)一步增加，而回報(bào)高、周期長(zhǎng)的舊改等模式將成為部分房企“殺手锏”。

        整體來(lái)看，本次的網(wǎng)傳控制買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%的新規(guī)，短期會(huì)對(duì)上半年拿地積極的房企產(chǎn)生一定的影響，此類(lèi)房企在下半年投資中需要謹(jǐn)慎把握銷(xiāo)售與新增投資的比例；反之，對(duì)于上半年規(guī)模房企中拿地謹(jǐn)慎的房企而言，在盡量不踩“三道紅線”基礎(chǔ)上，或許將迎來(lái)短暫的拿地窗口期。

         從土地市場(chǎng)來(lái)看，在上半年投資積極的房企被限制拿地的情況下，下半年的集中供地競(jìng)爭(zhēng)激烈程度或?qū)⒂兴陆担科笤谀玫氐臅r(shí)候不僅要考慮成本，還需要控制投資力度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久平穩(wěn)運(yùn)行大有益處。