??【熱點(diǎn)聚焦】

??2月25日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》（下稱《指導(dǎo)意見》），引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房提供資金和保障支持。

??《指導(dǎo)意見》中提出，支持保險(xiǎn)資金通過直接投資或認(rèn)購債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式，為保障性租賃住房項(xiàng)目提供長期資金支持；并要求發(fā)揮好國家開發(fā)銀行作用，支持商業(yè)銀行提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)，引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房提供資金和保障支持，同時(shí)，支持非銀機(jī)構(gòu)依法合規(guī)參與。

??另外，《指導(dǎo)意見》還強(qiáng)調(diào)各方面應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，堅(jiān)守風(fēng)險(xiǎn)底線。規(guī)范保障性租賃住房融資管理，嚴(yán)格盡職調(diào)查，審慎評估風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)妥有序推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進(jìn)行監(jiān)管套利。

??下一步，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將聯(lián)合推動相關(guān)措施落地實(shí)施，形成支持保障性租賃住房發(fā)展的合力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??【熱點(diǎn)評析】

??三重壓力下，保租房建設(shè)將成為穩(wěn)增長的重要發(fā)力點(diǎn)

??從宏觀層面來看，我國經(jīng)濟(jì)形勢正面臨著供給沖擊、需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力，擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長的要求對房地產(chǎn)業(yè)提出新的挑戰(zhàn)。從行業(yè)來看，目前，我國住房保障制度框架基本成形，保障性租賃住房作為租購并舉的重要組成部分，是實(shí)現(xiàn)房住不炒的重要手段，在住房保障體系中具有舉足輕重的地位。加快建設(shè)保障性租賃住房，一方面有利于推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，緩解大城市住房突出問題，實(shí)現(xiàn)住有所居；另一方面，也有利于緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??在此背景下，2022年，保障性租賃住房建設(shè)有望成為穩(wěn)增長的重要發(fā)力點(diǎn)。2月24日，國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部部長王蒙徽指出，希望2022年全國將新籌集保障性租賃住房240萬套，較上年有逾一倍的增長。而根據(jù)中信證券此前的評估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在 800-900 萬套之間。在保租房籌集規(guī)模大幅增加的預(yù)期下，預(yù)計(jì)后續(xù)，圍繞保租房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)、土地、財(cái)稅、金融等更為詳細(xì)的支持措施將逐步落地。

??拓寬支持渠道，逐步建立保障性租賃住房金融市場

??從中央層面上看，自2021年下半年以來，國家發(fā)改委、住建部曾多次發(fā)文，鼓勵(lì)支持推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)；銀保監(jiān)會、央行也多次表示，要加大對長租房市場的金融支持，共同推進(jìn)REITs試點(diǎn)，為發(fā)展保障性租賃住房提供財(cái)政和金融支持。從地方層面上看，已有部分省市“十四五”規(guī)劃等文件中陸續(xù)出臺支持政策，鼓勵(lì)保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。

??2月8日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合規(guī)定的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房的支持力度。此次銀保監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)文，已是本月相關(guān)部門第二次提及支持保障性租賃住房建設(shè)。本次《指導(dǎo)意見》在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，將保險(xiǎn)公司等非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)列入文件的通知名單，提出要引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房提供資金和保障支持，拓寬了支持保租房建設(shè)的保障渠道，是保租房金融市場逐漸成型的重要標(biāo)志。預(yù)計(jì)未來，各類金融機(jī)構(gòu)無論從政治站位還是商業(yè)拓展的角度，都應(yīng)深入完善支持保租房建設(shè)的細(xì)節(jié)，根據(jù)不同保租房項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別提供與需求相契合的金融支持。

??應(yīng)審慎評估風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)防利用政策紅利進(jìn)行套利

??除金融端信貸政策支持外，土地及財(cái)稅政策也正在落地，成為推進(jìn)保租房建設(shè)的重要支撐。從監(jiān)管的角度來講，政策出臺初期，可能存在一定的監(jiān)管套利空間，政策套利的累積又會加速風(fēng)險(xiǎn)積聚，誘發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對此，本次《指導(dǎo)意見》特別指出，各方應(yīng)規(guī)范融資管理，嚴(yán)格盡職調(diào)查，審慎評估風(fēng)險(xiǎn)，不得以保障性租賃住房的名義搞變通、打“擦邊球”，規(guī)避套利的可能性。

??另外，從保障客體來講，目前保障性租賃住房保障范圍相對模糊，“新市民”、“青年人”等概念都是相對范圍，并無統(tǒng)一明確的定義。因此，合理的保障范圍同樣需要嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，既要保障基本需求，也應(yīng)充分考慮不同客體的身份特征、分類設(shè)定準(zhǔn)入門檻，防止“鉆空子”的情況出現(xiàn)。