全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告

??一、本月樓市政策聚焦：中央提出在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下探索新的發(fā)展模式，地方政策松綁力度加大

??3月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，2022年政府工作報告明確指出，要堅持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會等金融監(jiān)管部門也密集發(fā)聲強調(diào)，要穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，滿足合理購房信貸需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月小幅增加。其中，寬松性政策26條，占調(diào)控政策總數(shù)比重較上月進(jìn)一步擴大至57.8%，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從調(diào)控內(nèi)容來看，本月地方寬松性政策除延續(xù)上月降低首付比例、提高公積金最高貸款額度、發(fā)放購房補貼等舉措外，部分地區(qū)在“四限”政策上也有明顯松動，地方房地產(chǎn)調(diào)控松綁力度加大。緊縮性政策則集中表現(xiàn)在對住宅工程質(zhì)量監(jiān)管和商品房預(yù)售資金監(jiān)管上。本期報告主要對3月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健。一方面，3月15日，央行開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作，較1000億元的到期量來看小幅超額續(xù)作。自3月25日起，央行將7天逆回購操作規(guī)模提高至1000億元，28日至30日，7天逆回購操作規(guī)模再次提高至1500億元。另一方面，本月MLF中標(biāo)利率和LPR均與上期保持一致。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，2022年政府工作報告明確指出，要堅持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。央行、銀保監(jiān)會等金融監(jiān)管部門也相繼發(fā)聲強調(diào)，要穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，加大住房租賃金融支持，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，滿足合理購房信貸需求等，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此外，住建部發(fā)文對房企資質(zhì)管理規(guī)定作出修改，取消了房企三、四級資質(zhì)評定，并對一、二級資質(zhì)評定要求、開發(fā)規(guī)模等作出具體要求；國家發(fā)改委發(fā)布2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)，要求持續(xù)深化戶籍制度改革，人口凈流入的大城市要擴大保障性租賃住房供給；財政部發(fā)布城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法，明確補助資金支持范圍主要包括租賃住房保障、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市棚戶區(qū)改造等。

??三、地方政策：寬松性政策力度加大，地方政策環(huán)境持續(xù)改善

??1.寬松性政策

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1）土地政策

??（2）住房保障政策

??（3）市場監(jiān)管政策

??（4）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）土地政策

??（2）市場監(jiān)管政策

??（3）其他政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年3月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策45條，較上月略有增加。其中，寬松性政策26條，中性政策14條，緊縮性政策5條。寬松性政策數(shù)量占調(diào)控政策總數(shù)比重較上月進(jìn)一步擴大至57.8%，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。其中，部分地區(qū)限購、限售政策明顯松動，地方寬松性調(diào)控力度加大。

??具體來看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在行政限制、住房公積金政策和人口人才政策支持上。其中，在行政限制方面，典型代表有：鄭州為專科以上學(xué)歷畢業(yè)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的購買商品住房發(fā)放購房補貼，允許投靠家庭新購一套住房，下調(diào)住房貸款利率等；廈門出臺搖號購房新政，島外項目不再強調(diào)搖號；懷化針對2022年1月1日至2023年12月28日購房客戶給予不同額度契稅補貼，并提出適當(dāng)下調(diào)貸款利率，公積金貸款金額上限提高至60萬元，144㎡以下首付為20%；廣西不限購城市首套房最低首付比例普遍下調(diào)至20%，南寧二套房最低首付比例由40%下調(diào)至30%；哈爾濱廢除自2018年5月以來施行的區(qū)域性限售政策；秦皇島廢除海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購政策等。在公積金政策方面，典型代表有：中山將一名繳存人住房貸款最高額度由40萬元提高至50萬元，兩名或以上繳存人共同申請住房貸款最高額度由80萬元提高至90萬元；宣城提出職工家庭在本地購買新建商品房的，首次使用公積金貸款最高限額在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加10萬元，對使用住房公積金貸款購買綠色建筑的，公積金貸款最高額度可再上浮20%；蚌埠將一名繳存人住房貸款最高額度由20萬元提高至30萬元，夫妻雙方繳存共同申請公積金貸款最高額度由40萬元提高至50萬元；南昌將公積金貸款最高額度統(tǒng)一調(diào)增至雙繳存職工80萬元、單繳存職工70萬元；唐山將個人住房貸款最高額度由60萬元提高至80萬元，二套房最低首付比例由60%降至30%等。在人口人才政策方面，典型代表有：衡陽對博士研究生、全日制碩士研究生、雙一流范圍內(nèi)全日制本科畢業(yè)生、高級技師分別給予10萬元、7萬元、5萬元、5萬元的人才購房補貼；馬鞍山提出各類人才在享受2萬－100萬安家補貼的基礎(chǔ)上，三年內(nèi)購買首套自住商品房的，將疊加給予最高30萬元購房補貼；石家莊對在市區(qū)內(nèi)購買首套自用商品住房的高層次人才給予15萬元的一次性購房補貼，同時補貼其子女最高一次性10萬元學(xué)費補助；陜西西咸新區(qū)對購買首套商品住房并簽訂正式購房合同的人才發(fā)放15萬元購房補貼；宜昌市點軍區(qū)對購買首套住房的各類人才給予5-15萬元住房補貼等。此外，福州不動產(chǎn)登記和交易中心在2022年主要工作任務(wù)中提出要加大商品房促開盤、促銷售力度，鄭州提出積極推動棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置工作，沈陽市放寬普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，對地方樓市發(fā)展均有積極作用。

??緊縮性調(diào)控主要表現(xiàn)在市場監(jiān)管政策上，如寧波進(jìn)一步加強住宅工程質(zhì)量監(jiān)管、河南、長沙等地進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管、山東強化住宅工程質(zhì)量分戶驗收程序等。中性政策則主要集中在住房保障方面，如北京、廣西、鄭州、洛陽等地就保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)一步出臺發(fā)展意見或管理辦法。

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??受地緣政治沖突升級、全球經(jīng)濟放緩、大宗商品價格異動及國內(nèi)疫情多地爆發(fā)等因素沖擊，當(dāng)前我國經(jīng)濟增長面臨較大壓力。近日，央行貨幣政策委員會召開2022年第一季度例會提出，要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，強化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，加大穩(wěn)健的貨幣政策實施力度，增強前瞻性、精準(zhǔn)性、自主性，發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能。從市場流動性來看，根據(jù)中信證券測算數(shù)據(jù)，4月存在約3000億元資金缺口，預(yù)計央行將繼續(xù)通過公開市場操作呵護資金面。與此同時，同業(yè)存單與MLF利差水平已回到2021年12月6日宣布降準(zhǔn)前水平，這也就意味著在穩(wěn)增長目標(biāo)驅(qū)動下，4月降準(zhǔn)的可能性加大。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，在2022年政府工作報告提出堅持“房住不炒”，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求之后，國務(wù)院金融委、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、央行、外匯局等部門密集發(fā)聲，提出要穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，滿足合理住房需求金融支持等舉措，房地產(chǎn)調(diào)控仍將以“穩(wěn)”為主。尤其在當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力下，維護好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行至關(guān)重要。在房地產(chǎn)市場未明顯改善前，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)邊際寬松，圍繞房企合理融資需求和居民合理住房需求的金融支持力度有望進(jìn)一步加大。  

??2.地方層面

進(jìn)入3月份以來，地方房地產(chǎn)調(diào)控在延續(xù)整體寬松走向的同時，政策松綁力度也明顯加大。典型代表如鄭州提出取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”“允許投靠家庭新購一套住房”，成為2022年以來首個放松“限購限貸”的省會城市，哈爾濱打響省會城市取消限售第一槍，秦皇島取消海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)開區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購政策等，以往被視為調(diào)控紅線的“四限”政策頻頻松動，且暫未出現(xiàn)政策被叫停的情況。這也就意味著，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過程中，大部分城市房地產(chǎn)市場均面臨較大的下行壓力，中央對地方調(diào)控的容忍度有所提高，地方自主調(diào)控空間提升。基于此，預(yù)計后續(xù)出臺松綁“四限”政策、降首付等寬松性政策的城市將繼續(xù)擴容，尤其對于高庫存、去化周期長的弱二線及三四線城市如長春、蘭州、大連等而言，調(diào)控松綁需求更為強烈。但同時需要關(guān)注的是，當(dāng)前我國很多城市房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險，不僅僅是來自調(diào)控政策的抑制，更多的是來自購房需求的透支和購買力的透支。對此，地方政府在調(diào)整調(diào)控政策的同時，更應(yīng)注重增強城市人口吸引力、加強自身經(jīng)濟建設(shè)等，從而為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。