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??導語

??一系列政策加持下，預期10月房地產市場企穩回升可期。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??10月17日上午，國新辦舉辦新聞發布會，住建部、財政部、自然資源部、央行、金監總局等五部委介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。發布會有哪些新提法？未來房地產方面還會有哪些增量支持政策？

??01

??賦權取消限購、限售、限價、普宅標準，考慮虹吸效應一線調控或保持現有松緊度

??住建部部長倪虹表示抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩，概括起來，就是“四個取消、四個降低、兩個增加”。四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

??此外，針對大城市放開限制性購房政策是否會產生虹吸效應的問題，倪虹部長也提到，從規律上看，“虹吸效應”是世界城市發展過程中出現的普遍現象。從影響上看，“虹吸效應”有利有弊，在不同城市和城市的不同發展階段，“虹吸效應”會產生不同影響。在城鎮化進程中，中國政府注重引導大中小城市和小城鎮協調發展。房地產市場因城施策，也是防止房地產領域“虹吸效應”負面作用的一種制度安排。謝謝。

??我們監測到，9月政治局會議召開以來，地方調控政策加速松綁，9月26日到10月16日，共有70個城市出臺81次放松性政策，廣州、天津全面取消限購，北京、上海、深圳分區優化限購政策，廈門、深圳等取消限售，深圳、無錫、杭州等取消新房限價。關于倪部長提到的虹吸效應，我們的解讀是，為了防止虹吸效應負面作用擴大化，在9月末這輪調整后，北京、上海、深圳等三個尚未取消限購的城市，短期內四限政策將保持現有松緊度運行，除非房地產市場環境進一步惡化，否則全面放開的可能性不大。

??02

??新增100萬套城中村改造貨幣化安置，參照2017棚改有望帶動近1億平住宅銷售

??住建部部長倪虹表示，房地產政策組合拳的兩個增加，其一就是要增加城中村改造規模。今年增加100萬套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度，一是重點支持地級以上城市。二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發行政府專項債。四是給予稅費優惠。五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。

??獲得政策支持的項目需具備兩點條件，第一，群眾改造意愿強烈、安全隱患比較突出的。第二，項目的兩個方案要比較成熟，一個是征收安置方案要做得扎實，能夠確保征收工作順利推進，另一個是資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。

??我們認為，新增100萬套城中村改造，并實行貨幣化補貼，可以釋放出規模可觀的增量購房需求，有助于存量住房消化。參照我們此前對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算，2017年全國開工609萬套棚改，其中貨幣化安置約360萬套，假設每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房，共計撬動3.1億平方米的住宅銷售，占當年銷售份額的21.5%。以此粗略推算，100萬套的城中村改造或將帶動近1億平方米住宅銷售。

??03

??“白名單”信貸規模增至4萬億元，應進盡進、應貸盡貸、撥付能早盡早

??國家金融監督管理總局副局長肖遠企介紹，10月16日，白名單”已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。未來融資協調機制將有三方面優化：

??第一，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。今后符合“白名單”標準條件的房地產項目，均應該按照“白名單”管理，做到“應進盡進”。在具體流程上采取審核與備案兩種形式。在審核方面，按照目前城市融資協調機制對“白名單”項目的流程繼續發揮作用，繼續保留，同時房地產項目公司也可以跟銀行一起商量，銀行按照授信標準，對房地產項目進行融資，通過“白名單”機制進行備案，納入“白名單”管理。貸款應貸盡貸。

??第二，進入“白名單”的項目要做到“應貸盡貸”。進一步加大力度，逐項目落實貸款投放進度，適度下放審批權限，提高審批和放款效率，按照項目建設進度，及時發放貸款。各城市協調機制也要積極協調相關各方，加大問題項目的修復力度，落實貸款發放條件，配合金融機構做好貸款的審核和發放。原則上，如果有關條件和要求沒有發生變化，對于進入“白名單”的項目，銀行就應做到“應貸盡貸”。

??第三，優化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。目前商業銀行是按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司，并且直接受托支付給材料商、施工方等上下游企業。今后，商業銀行可以在與房地產項目公司協調一致的前提之下，根據房地產項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發放至房地產項目公司開立的項目資金監管賬戶，后續依據實際用款申請，從監管賬戶受托支付到用款對象，把資金撥付的時間提前，只要授信審批通過后，就可以把全部貸款發放到房地產項目公司的資金監管賬戶。

??我們認為，“白名單”擴圍及撥付方式優化有助于實現保交樓目標，有效保障所有在建項目獲得必要融資支持，有利于房屋建成，維護購房者合法權益，同時納入“白名單”以后項目管理更規范，融資也更快捷更便利，有助于改善房地產企業的資金狀況。

??04

??財政支持專項債回購存量土地和住房，取消普宅減輕增值稅、土地增值稅負擔

??10月11日，財政部曾在新聞發布會上提到關于房地產的三項財政支持，即專項債券用于土地儲備、專項債用于收購存量房、調整與普宅相關稅費。10月17日，財政部財政部財政部部長助理宋其超、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲就相關政策細節做了說明。

??第一，專項債+專項借款，用于支持地方回購存量土地。優先回購企業無力開發或者不愿繼續開發、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應用于房地產的，將嚴格把控。市場確有需求的，才可以優化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內。

??第二，允許地方專項債用于收儲存量住房。支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自愿實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

??第三，研究取消普宅標準后的增值稅、土地增值稅政策。現行政策是在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低于20%的普通標準住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實施細則的有關規定，普通住宅標準由各省明確。

??我們認為，前兩項政策政策都致力于消化存量，促進房地產市場回歸供需平衡。以收儲存量房為例，支持使用地方專項債用于收儲，可以有效補充收儲資金來源，解決保障性住房再貸款資金規模有限、商業銀行發放貸款積極性不高導致收儲進度遲緩的問題，進而推進地方收儲進展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標。而調整普宅標準取消后的增值稅、土地增值稅相關規定，將有效降低房地產企業和購房人負擔，有助于促進房地產市場止跌回穩。

??總的來看，一系列政策加持下，預期10月房地產市場企穩回升可期。據CRIC監測數據，10月前2周新房成交呈探底回升之勢，30個重點城市前13天新房成交較9月前13天增長27%，一線城市成交較9月同期增長29%，較去年10月前13天增長14%。二手房成交逐周回升，10月第二周14城成交同環比均倍增，深圳、杭州成交規模創今年單周新高，受國慶假期影響，14城前13天成交較9月同期下降32%，較去年同期下降12%，預計后續跌幅將收窄直至回正。