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??在“保障和改善民生，實(shí)現(xiàn)共同富裕”框架中，首次提出推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

??◎  文 / 楊科偉 馬千里

??10月24日上午，中共中央新聞發(fā)布會(huì)召開詳細(xì)介紹二十屆四中全會(huì)精神，這是對(duì)昨日會(huì)議公報(bào)的進(jìn)一步解讀，公報(bào)內(nèi)容中首次直接出現(xiàn)了“房地產(chǎn)”相關(guān)表述，在人口、國(guó)土空間等相關(guān)方面提及內(nèi)容也有所增加。

??01 在“保障和改善民生，實(shí)現(xiàn)共同富裕”框架中首次提出推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

??與以往歷屆四中全會(huì)或?qū)⒎康禺a(chǎn)隱含于宏觀經(jīng)濟(jì)論述中（如十六屆、十七屆），或側(cè)重于法治保障（十八屆），或明確為“住有所居”的民生底線（十九屆）相比，二十屆四中全會(huì)的表述發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”系統(tǒng)性地融入“保障和改善民生”框架，將其作為扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕的重要抓手。

??這一變化標(biāo)志著房地產(chǎn)的定位從單一的民生保障或經(jīng)濟(jì)刺激工具，升級(jí)為與促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、優(yōu)化區(qū)域布局和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等國(guó)家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，凸顯了中央構(gòu)建發(fā)展新模式、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的決心。

??02 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的抓手是構(gòu)建完善行業(yè)發(fā)展新模式

??結(jié)合四中全會(huì)公報(bào)內(nèi)容，以及近期高質(zhì)量完成十四五規(guī)劃主題發(fā)布會(huì)來看，當(dāng)前所強(qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”是一個(gè)多維度、系統(tǒng)性的概念。在10月11日住建部發(fā)布會(huì)上,進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵,明確提出住建部將在“十五五”期間，將立足于城市內(nèi)涵式發(fā)展和城市更新大場(chǎng)景，落實(shí)好構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的各項(xiàng)任務(wù)，推動(dòng)形成供應(yīng)體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展新格局，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。主要包括以下四方面內(nèi)涵:

??第一，完善住房供應(yīng)體系。一方面，針對(duì)產(chǎn)權(quán)交易型住房形成保障住房和市場(chǎng)化兩個(gè)體系定位清晰、功能互補(bǔ)的供應(yīng)格局。另一方面，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力。確保不同收入群體，特別是新市民、青年人的基本住房需求，從而實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)。

??第二，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。以編制和實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，根據(jù)人口變化確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，也就是以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。從源頭上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，防范盲目擴(kuò)張帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

??第三，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方面，推廣“保交房”工作中探索形成的行之有效辦法，也就是：一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司的合理融資需求。在商品房銷售方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。

??第四，發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，首先把保障房建成“好房子”，不僅將新房子建成“好房子”，要將老房子改造成“好房子”。

??03 房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”

??推動(dòng)“好房子”建設(shè)，滿足群眾對(duì)高品質(zhì)住宅的需求,承載著千家萬戶對(duì)美好生活的向往。建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”,重點(diǎn)有五個(gè)方面：

??第一，建設(shè)“好房子”得有一個(gè)好的標(biāo)準(zhǔn)。全文強(qiáng)制的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已于5月1日正式實(shí)施，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)有14項(xiàng)提升,比如層高從原來2.8米提高到不低于3米；4層以上的樓都要加裝電梯；對(duì)樓板隔音要求降低10分貝。

??第二，有好的設(shè)計(jì)，依照好的標(biāo)準(zhǔn)，做出好的設(shè)計(jì)，才能保證這個(gè)房子從起點(diǎn)上好。通過開展全國(guó)住宅設(shè)計(jì)大賽征集方案，再評(píng)出獲獎(jiǎng)方案，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)師研究住房問題，為“好房子”建設(shè)提供實(shí)際可操作的方案。

??第三，好的設(shè)計(jì)得有好的材料來建造。推動(dòng)研發(fā)適用于“好房子”的新型建材，比如綠色材料，智慧安防、全屋智能，通過互聯(lián)網(wǎng)、傳感器等新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，在“好房子”當(dāng)中得到應(yīng)用，提高住房品質(zhì)。

??第四，有好的建造，做到人民群眾想要的不漏、不堵。梳理出來老百姓最關(guān)心的“好房子”要解決什么問題，把這些要求梳理出來，形成了操作手冊(cè)，涵蓋16類、262項(xiàng)要點(diǎn)，作為“好房子”建造過程中要遵守的。

??第五，得有好的運(yùn)維，保證房屋全生命周期能夠保持在良好的應(yīng)用狀態(tài)，建立房屋全生命周期的安全管理制度，提升物業(yè)服務(wù)行動(dòng)。

??04 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來政策調(diào)整將呈現(xiàn)三大核心變化

??從近期幾屆四中全會(huì)房地產(chǎn)相關(guān)表述的演變來看，就房地產(chǎn)的民生經(jīng)濟(jì)屬性出發(fā)，相關(guān)政策邏輯已從“間接鋪墊”轉(zhuǎn)向“直接推動(dòng)”，從“民生保障基礎(chǔ)”升級(jí)為“高質(zhì)量發(fā)展核心”，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的現(xiàn)狀，未來政策調(diào)整將呈現(xiàn)三大核心變化：

??一是全面推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展模式。二十屆四中全會(huì)明確的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”并非單一維度的品質(zhì)提升，而是涵蓋“供給-需求-運(yùn)營(yíng)”全鏈條的系統(tǒng)性升級(jí)：供給端將從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化+精準(zhǔn)補(bǔ)位”，一方面通過城中村改造、老舊小區(qū)更新盤活存量住房資源，另一方面針對(duì)新市民、年輕人等群體增加保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結(jié)構(gòu)；需求端將以“人口高質(zhì)量發(fā)展”為牽引，圍繞人口結(jié)構(gòu)變化（如家庭小型化、老齡化）優(yōu)化住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時(shí)通過完善教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，提升住房的綜合居住價(jià)值；運(yùn)營(yíng)端將強(qiáng)化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等增值功能，實(shí)現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場(chǎng)景”的轉(zhuǎn)變。

??二是城鄉(xiāng)與區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局加速形成。隨著“以人為本的新型城鎮(zhèn)化”與“城鄉(xiāng)融合發(fā)展”的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將打破“城市單打獨(dú)斗”的格局：一方面，核心城市群、都市圈將成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心載體，人口、產(chǎn)業(yè)的集聚將帶動(dòng)住房需求從“剛需”向“改善型”“品質(zhì)型”升級(jí)，同時(shí)催生城市更新、產(chǎn)城融合等新場(chǎng)景，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房、職住平衡社區(qū)等；另一方面，城鄉(xiāng)融合將推動(dòng)房地產(chǎn)資源向縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸，圍繞鄉(xiāng)村振興需求，發(fā)展鄉(xiāng)村旅居、康養(yǎng)地產(chǎn)等特色產(chǎn)品，同時(shí)通過土地要素市場(chǎng)化改革，盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，為城鄉(xiāng)住房供給提供新空間，形成“城市高質(zhì)量發(fā)展+鄉(xiāng)村特色補(bǔ)充”的協(xié)同格局。

??三是民生屬性與市場(chǎng)功能的平衡機(jī)制更加完善。從十九屆四中全會(huì)“住有所居”到二十屆四中全會(huì)“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，政策始終錨定“民生保障”核心，未來市場(chǎng)將進(jìn)一步強(qiáng)化“民生為本、市場(chǎng)為輔”的平衡：在民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過精準(zhǔn)識(shí)別保障對(duì)象、優(yōu)化申請(qǐng)分配機(jī)制，確保新市民、低收入群體等“住有所居”，同時(shí)通過“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)（如綠色建筑、低碳住宅），讓普通購(gòu)房者共享高質(zhì)量住房成果；在市場(chǎng)層面，政策將通過“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”引導(dǎo)市場(chǎng)健康運(yùn)行，一方面遏制投機(jī)性需求，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，另一方面支持合理的改善型需求，通過優(yōu)化信貸政策、簡(jiǎn)化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當(dāng)前市場(chǎng)“二手房掛牌高企、置換不暢”的結(jié)構(gòu)性矛盾，最終形成“民生有保障、市場(chǎng)有活力”的良性生態(tài)。

??05 推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的意義重大而深遠(yuǎn)

??對(duì)經(jīng)濟(jì)而言：通過發(fā)展“好房子”帶動(dòng)消費(fèi)升級(jí)和有效投資，并與新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等戰(zhàn)略協(xié)同，能為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的、可持續(xù)的動(dòng)力。

??對(duì)社會(huì)民生而言：它是“扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富?！钡谋厝灰?，能有效提升人民生活品質(zhì)，增強(qiáng)社會(huì)凝聚力和穩(wěn)定性。

??對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言：是實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的根本出路，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，邁向一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可控、基礎(chǔ)牢固、更具韌性的新發(fā)展階段。