??7月29日，上海楊浦區新江灣城N091101單元A4-01(B3)地塊公開拍賣，最終被融信以總價31.55億元拿下，溢價率51%。該地塊計容面積5.97萬平米，平均樓板價52840元/平米，地塊要求開發商自持建筑面積不低于15%，保障房建筑面積不低于總規劃建筑面積的25%，因此一時間“地塊樓板價92506元/平，未來保本價將在10萬以上”的傳言甚囂塵上。然而事實是否真的這樣呢？地王真的那么令人擔憂嗎？企業又為何如此不遺余力呢？

??樓板價真有那么高嗎？

??該地塊成功出讓之后，最令人矚目的就是未來售價問題，普遍認為未來保本售價在10萬以上。我們來看這個價格到底是如何算出來的呢？土地成交總價31.55億元，扣除保障房、自持部分和公共設施之后的剩余可售計容面積約3.41萬平米，按照土地總價和剩余可售建筑面積來算，樓板價92506元/平米，保本售價自然得10萬 以上。但是這樣算真的合適嗎？

??首先來看保障房部分，配建保障房，不代表是“無償建設”。一般而言，開發商配建好保障房之后，政府是要回購的，回購價格政府與開發商之間應該有協商，但是不可能讓開發商完全承擔土地費用和建安費用，否則開發商都“血本無歸”了，買賣還有進行的必要嗎？

??其次來看自持部分，該地塊要求開發商自持住宅部分不低于15%，這部分企業真的沒有辦法嗎？不盡然。自持只是說企業不能把這部分面積直接開盤出售，無法實現資金快速回籠，但是開發商能做的事情還有很多。比如說租賃，房子可以出租，開發商可以跟周邊企業或跟第三方公寓管理機構協商，直接整租給某個企業或者包租給第三方公寓管理機構。目前很多企業都在進軍長租公寓，萬科此前還曾提過3年內獲取20萬套長租公寓房源呢。

??因此，完全不考慮保障房和自持部分未來可能帶來的資金回流，把所有成本都加到直接可售部分，以此作為未來保本售價的衡量基礎，未免太不科學了。

??地王有盈利空間嗎？

??那以52840元/平米的樓板價來看呢？2016年6月新江灣城板塊的成交均價約55479元/平米，并沒有比地價高多少。那么地塊真的很難盈利嗎？并不一定。縱觀過去幾年熱點一二線城市的土地出讓，不乏曾經讓人覺得”面粉貴過面包的“地王。但是隨著市場的上漲，板塊的崛起，加上企業良好的銷售策略和產品打造能力，不少地王都成功解套，甚至實現盈利。

??以上海大寧金茂府為例，2014年1月地塊出讓時溢價率高達111.59%，樓板價47609元/平米，當時周邊在售的象嶼大寧悅府成交均價也僅為46000元/平米。項目首開為2015年4月12日，當時象嶼大寧悅府價格在5萬元/平米左右，但是金茂府憑借更好的地理區位和中高端科技住宅的產品定位，以6.8萬元/平米的價格開盤并實現熱銷。此后更是通過把握推案節奏和大小戶型產品的合理搭配，逐步拉升銷售價格，最終實現了熱銷及良好的盈利。

??大寧金茂府的案例顯示，有板塊升值預期和企業良好的運營能力，目前看上去”面粉貴過面包的“的地王并沒那么可怕。回頭來看新江灣地王，也是如此。在目前上海外環地王頻出情況下，位于中外環的新江灣板塊價格預期自然不低。從項目供應來看，過去兩年新江灣城板塊曾經出現供應“斷檔“，現有項目大多售罄或可售資源不多，板塊未來主要在售項目為信達泰禾上海院子(預計2016年年底開盤)和新江灣城D5地塊(開盤時間尚不確定)。而隨著新項目信達泰禾上海院子推出市場，也將進一步提升板塊房價，新江灣地王盈利也能更有保障。

??企業爭奪地王底氣何在？

??綜上，地王并非不能做，尤其是在一二線城市頗具發展潛力的板塊，價格上漲預期較強，這也是企業爭相搶奪的原因所在。在上一輪市場調整之后，大多數房企都將戰略重心轉移到了一二線城市。從近期我們發布的城市前景排行榜也可以看出，最具前景的也是近期土地競爭比較激烈城市。融信自2016年3月16日正式將總部遷至上海以來，加速了全國化的布局和一二線城市的深耕，今年已在杭州和上海兩個長三角核心城市獲取了10逾幅優質地塊，這些項目的入市，也將為企業后期的業績帶來有力支撐。

??另一方面，具備較好的產品開發和銷售能力也是企業敢于拿下新地王的底氣所在。以融信杭州公館為例，融信于2014年1月以總價33.84億元，樓板價25785元/平米獲得該項目，彼時周邊3公里商品住宅銷售價格也不過這個水平。結合地塊區位，融信將杭州公館項目的客群聚焦在杭州市中心的改善型客戶，同時在產品打造上也可謂“獨具匠心“，高層外立面采用了玻璃幕墻，而洋房的外立面則采用石材干掛，突出奢華感來提升溢價空間。據房管局數據，項目自2015年6月首開以來，僅半年時間便以總成交金額12.2億、總成交套數190套、總成交面積26446平米的傲人成績奪得西湖區2015年度豪宅成交三冠王。

??此外，產品特色與區域的融合也能為企業未來項目去化帶來優勢。今年以來融信致力于打造“融信?國學堂”這一國學啟蒙及傳承計劃，向社會尤其是業主的下一代傳遞正向的價值觀。而新江灣地王所在的楊浦區，高校林立，文化氛圍濃厚，企業“國學堂”的品牌文化與“知識楊浦”不謀而合，相輔相成。據了解，融信的新江灣地塊毗鄰復旦大學，這將更加有利于國學堂品牌的落地，增強客戶粘性。