??近期，上海取代南京、合肥穩居“三高”地塊成交榜首，長三角城市上海、南京、杭州、合肥、蘇州等城市土地成為各路資本瘋狂搶奪的優質標的，以至于成交地塊綜合溢價率普遍超過100%。與此同時，得益于“去庫存”政策持續發酵，中部地區二線城市土地市場熱度開始提升，典型如武漢、鄭州在7月開始密集成交了多宗“地王”。

??地王頻出之勢不減，武漢、鄭州“地王“開始增多

??今年以來，熱門一、二線城市土地市場持續高熱，土拍競爭愈加激烈。自3月份以來，地王幅數便直線上升，7月份全國合計成交31宗單價、總價地王，再次刷新年內單月新高。在資金面延續寬松走向、房企投資方向逐步趨同的大背景下，熱門一、二線城市拿地困難程度與日俱增。尤其是央企、國企為了保留房地產業務牌照，拿地熱情普遍高漲，進一步加劇了熱門一、二線城市土拍競爭激烈程度。累計來看，前7月全國共計成交了145宗地王，預計今年地王數量將刷新歷史記錄。

??土地市場熱度漸由東南沿海城市向中西部二線城市擴散，武漢和鄭州顯著受益。7月份地王城市分布情況發生了較大變化，不僅上海、合肥、杭州等熱點一、二線城市再次成交了數宗地王，而且武漢和鄭州也是密集成交了多宗地王，地王數量更是一舉超越上海、合肥、杭州等熱點一、二線城市，排名各線城市首位。更為重要的是，武漢和鄭州地王平均溢價率都在100%以上，鄭州更是飆升至189%，土拍競爭激烈程度可見一斑。

??武漢、鄭州樓市量價齊升，地價、房價上漲動力強勁

??在中央下調首付比例、調降契稅、營業稅等多番利好政策的作用下，武漢和鄭州商品住宅成交明顯放量，成交面積已連續數月高位運行，前7月累計成交面積同比漲幅都在7成以上。房價漸有抬頭的跡象，7月武漢和鄭州商品住宅成交均價分別上漲13%和7%，并且目前房價水平尚不算高，基本維持在9000-11000元/平方米的區間范圍內，猶存較大的上漲空間。更為重要的是，隨著樓市成交轉好，庫存及消化周期均有不同程度的回落，7月武漢和鄭州消化周期分別降至4.2個月和3.5個月，同比跌幅分別為52%和60%，房地產市場已步入供不應求的狀態。

??當前武漢、鄭州多數區域以低溢價率和底價成交為主，未來區域性機會較多

??1-7月，武漢合計成交了85宗經營性土地，平均溢價率達33%，地價房價比為0.42。不過，各區域市場明顯分化，漢陽區、東湖高新區和東西湖區土地溢價率超100%，拿地企業不乏恒大、碧桂園、綠地、正榮、中鐵這類品牌房企，土拍競爭最為激烈，屢有地塊拍出100%以上的高溢價率。值得一提的是，7月初正榮總價45.86億問鼎東湖高新區單價地王，更是拍出了442%的超高溢價率。反觀，江夏區、蔡甸區、江岸區和硚口區新出讓地塊全部底價成交。除了蔡甸區三宗商辦用地以及江岸區一宗商住用地分別定向出讓給世茂與華潤，建造世茂嘉年華和萬象城之外，其余拿地企業以武漢本地中小房企居多，土拍競爭自然不甚激烈。

??1-7月，鄭州共計成交133幅經營性土地，平均溢價率達28%，地價房價比為0.29。各區域市場分化現象尤為突出，經濟技術開發區和鄭東新區乃是鄭州土地市場最為高熱的區域，土地溢價率分別為151%和46%，排名全市前兩位，地價房價比遠超其他區域。更為重要的是，包括碧桂園、恒大、魯能、雅居樂在內的多家品牌房企都在著力布局經濟技術開發區、鄭東新區，甚至不惜高價拿地。譬如，6月份榮盛強勢進駐鄭東新區龍湖板塊，總價18.63億奪下鄭東新區朝陽路北、九如路西地塊，溢價率72%，樓板價26035元/平方米，創造了鄭州新的單價地王。

??我們認為造成武漢和鄭州區域市場分化的原因可以簡單概括為以下兩點：其一，目前，鄭州和武漢居民收入水平還不高。中西部地區二線城市受制于產業結構、人才儲備、技術水平等多方面因素影響，城鎮居民收入與東南沿海城市仍存在著較大差距，難以支撐樓市、地市全面回暖。以鄭州為例，2015年鄭州城鎮居民人均可支配收入僅31099元；其二，熱點區域大都有產業規劃、政策扶持等利好因素，區域價值開始顯現。譬如，鄭州的鄭東新區歷經十余年發展歷程，逐步形成了以金融聚集區、總部基地和樓宇經濟為特征的中央商務區，銀行、證券、保險、期貨等金融及高新技術行業公司紛紛進駐。目前，鄭東新區已是鄭州房價高地，吸引著大批改善性需求前來置業。

??綜上所述，隨著去庫存進程持續推進，中部地區二線城市庫存量持續走低，部分二線城市房地產市場已步入供不應求的階段，地價、房價上漲動力強勁。不過，區域分化使得投資機會更多集中在少數熱點區域。鑒于長三角一、二線城市地王頻出，高價拿地注定面臨著更高的投資風險，及早布局武漢、鄭州這類潛力城市，或許能收獲不錯的投資回報。