??今年以來，土地市場異常火熱，8月土地市場熱度更是推升至無以復加的地步，集中表現在以下兩點：首先，地王數量大幅提升至48幅，刷新年內單月新高；其次，全國單價、總價地王、溢價率紀錄齊遭刷新；再次，廣州、海口、濟南和無錫為新晉地王城市，熱點蔓延之勢加速。

??8月地王數量達48幅創年內新高，前8月累計達194幅

??自3月份以來，土地市場明顯轉暖，地王數量穩步提升。8月，全國密集成交48宗單價、總價地王，繼上月之后再創年內新高。累計來看，1-8月全國地王數量已有194幅之多，預計今年地王數量將創歷史新高。

??點評：縱觀各線城市土地供應節奏，往往會呈現“前低后高”的態勢，即下半年乃是土地成交高峰期。以南京為例，2016年計劃出讓經營性用地700萬平方米，前8月經營性用地成交面積僅有192萬平方米，完成率尚不足30%。隨著熱點一二線城市土地供應高峰期的到來，熱門區域乃至板塊亦不乏新增土地出讓，地王數量仍將維持在較高水平。

??平均溢價率高達90%，地王溢價率集中于100%-200%之間

??8月，地王溢價率主要集中在100%-200%的區間范圍內，占比多達54%；其次為200%-500%和50-100%，占比分別為21%和15%。相較而言，僅兩宗地王溢價率不足50%，分別為深圳寶安區新會展中心(一期)配套商業用地和廣州荔灣區AF010734地塊。前者采用招標出讓方式，后者則設置了21.73億元最高限價，當報價達到最高限價，改為競配建保障房面積，顯示地方政府人為設定了諸多限制條件，這也是溢價率較低的重要因素。

??點評：我們認為造成當下熱點城市地王頻出，溢價率持續高位運行的主要原因有以下三點：其一，企業投資方向逐漸趨同，重點聚焦熱點一二線城市，而以上海、深圳為代表的熱點城市土地供應本就受限，中心城區更是一地難求。“僧多粥少”直接造就了熱點一二線城市土拍競爭愈發激烈，溢價率自然維持在較高水平；其二，銀行間市場流動性充足，企業融資成本緩步下行，標桿房企及有著國資背景的企業債券年利率已降至3%-4%，企業也敢于高價拿地；其三，隨著中央倡導的供給側改革持續深入，國企、央企為了保留房地產業務牌照，仍在拼命地“秀肌肉”，將房地產業務做大、做強，熱點一二線城市自然成為國企、央企重點深耕城市的不二選擇。

??武漢地王數量明顯增多，珠海土拍競爭最為激烈

??8月，48宗地王集中分布在19個城市，上海、天津、武漢和無錫地王成交幅數都達5幅，排名暫居市場首位。值得一提的是，珠海月內成交3宗地王，溢價率都在500%以上，平均溢價率高達531%，土拍競爭激烈熱度可見一斑。

??點評：地王分布城市主要集中在熱點一二線城市，累計來看更是如此，1-8月上海、合肥和杭州地王成交幅數都在20幅以上，遙遙領先其他城市。三四線城市僅無錫、珠海、佛山、海口和東莞等個別城市誕生了新的單價、總價地王，更多的三四線城市往往存在著供求矛盾突出、庫存風險猶在高位等問題，地價、房價上漲空間著實受限。

??近兩月，武漢地王數量持續增多，東西湖區、江夏區和青山區等多個區域頻出地王。主要原因有以下兩點：首先，得益于“一帶一路”發展戰略穩步推進，武漢作為重要的節點城市，必將迎來新一輪快速發展期；其次，武漢房地產市場持續供不應求，供求比及消化周期連續數月低位運行，房價猶存較大的上漲空間。

??鄭州、廈門和珠海接連刷新全市單價地王紀錄

??8月，東莞、鄭州和廈門等多個城市接連創造了新的全市單價地王，并且鄭州和廈門兩度刷新全市單價地王紀錄，珠海更是一日之內三度刷新全市單價地王紀錄。更為重要的是，上海、深圳相繼誕生了新的全國單價、總價地王，可謂是將土地市場推向了又一個制高點。

??點評：根據地價與房價之間成本推演結果可知，高地價必然要求更高的售價，因此全市單價地王乃是房價天花板的直觀反映。全市單價地王紀錄刷新，意味著需要打破房價天花板效應，或者將其推升至更高的水平。我們認為房價天花板取決于各線城市豪宅客群乃至頂豪客群基數及其所對應的購買力，體現了城市的綜合實力。倘若頂豪客群沒有發生顯著變化，盲目高價拿地，追求“眼球效應”，注定面臨更高的投資風險。

??值得一提的是，高地價的另一面便是地王投資風險顯著高企。以融信110.1億元高價奪下全國單價地王為例，名義樓板價100218元/平方米，可售部分實際樓板價145896元/平方米，保本售價需達到18-20萬元/平方米。目前，周邊競品萬科翡翠雅賓利售價約9萬元/平方米，意味著未來地王項目售價要在現有基礎上翻番才能保本，困難程度可想而知。

??廣州、海口、濟南和無錫為新晉地王城市

??8月，新晉地王城市分別有廣州、海口、濟南和無錫。其中，無錫誕生了5宗地王，集中分布在濱湖區、南長區和錫山區。值得關注的是，錫山區三度刷新區域單價地王紀錄，區域地王樓板價由之前的3563元/平方米上漲至9282元/平方米，漲幅多達160%。

??點評：新晉地王城市大都是省會城市，受市政配套、就業機會、公共服務資源等多方面因素影響，省會城市在全省范圍內有著極強的虹吸效應。正所謂城市化本質就是人口城市化，意即人口將逐步由中西部城市向東南沿海城市遷移，或者由省內三四線城市向省會城市遷移，東海沿海城市及中西部省會城市在城市化的過程中將顯著受益。

??無錫土地市場轉暖與經濟持續向好發展密不可分，蘇、錫、常作為“蘇南經濟模式”的代表城市，民營經濟相較發達，居民普遍有著更強的購買力。受益于去庫存進程持續推進，無錫房地產市場已逐漸擺脫下行風險，重回上升軌道。

??綜合而言，8月地王頻出的盛況已然是當下土地市場的真實寫照，無論是地王數量還是價格都上升至極高的水平。不過，中冶南京下關地王、上海證大外灘地王等多個失敗案例，時刻提醒我們地王不好拿，解套更不容易。鑒于9月初武漢、廈門相繼落地執行限貸、限購政策，熱點一二線城市不排除繼續加碼調控政策的可能性，地王投資風險仍需警惕。