??近年來，租賃市場發(fā)展一直是房地產(chǎn)市場的熱詞。尤其是在2021年，為了深入解決人口流入較多的城市青年群體、住房困難人群的居住問題，保障性租賃住房被各級住建部門頻頻提及。其中，集中供地的22城作為人口流入量較大的典型城市，被明確要求單列租賃用地計(jì)劃、十四五期間租賃住房供應(yīng)量力爭達(dá)到新增商品住宅規(guī)模的30%以上。

??在此背景之下，各城市土地供給結(jié)構(gòu)和模式出現(xiàn)了顯著變化，“須配建租賃房”成為了土地出讓條件中的常客。大量的租賃住房用地供給，擠壓了城市普通宅地的供應(yīng)量，未來租賃住房的入市也勢必對臨近銷售型宅地的未來去化帶來沖擊。為此，本文將對重點(diǎn)城市在2021年租賃用地的規(guī)模占比和空間特征進(jìn)行細(xì)化梳理，并選取了杭州和青島兩個(gè)租賃用地供應(yīng)方式完全不同的城市作為典型案例，來深入分析各城市租賃住房用地正在如何影響城市的土地市場供給格局。

??政策動向：

??“十四五”規(guī)劃助推保租房發(fā)展提速

??2022年將是供地重點(diǎn)之年

??1、近年來房地產(chǎn)發(fā)展受限，新興產(chǎn)業(yè)受政策追捧（部分略）

??住房問題長久以來便是大城市面臨的主要問題之一，特別是經(jīng)過2015年~2017年房價(jià)大幅上漲后，以北京、上海為代表的大城市常住人群購房壓力倍增，低收入人群的住房問題也更加突出。為了解決“住房難”的現(xiàn)象，國家近年來頻繁提到要發(fā)展“租購并舉”的住房制度，滿足不同人群的住房需求。各地方政府也積極響應(yīng)，“十四五”要加大租賃住房供應(yīng)規(guī)模，人口凈流入的大城市，2022年全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

??1、保障性租賃住房上升為“十四五”工作重點(diǎn)，“兩集中”城市新增供應(yīng)占比不小于10%（略）

??2、大中城市快速跟進(jìn)“十四五”發(fā)展規(guī)劃，南京、蘇州初定目標(biāo)相對保守（略）

??市場分析：行業(yè)景氣變化大勢之下

??租賃用地發(fā)展普遍不及預(yù)期

??受土拍規(guī)則升級和房企融資渠道再度收緊的影響，2021年下半年房企資金壓力大增，拿地的積極性大幅降低；土地市場的溢價(jià)率也因此較二季度明顯下降，尤其是四季度，整體溢價(jià)率已經(jīng)跌至3%，較二季度下降了14個(gè)百分點(diǎn)，土地市場明顯轉(zhuǎn)冷。受此影響，2021年重點(diǎn)城市租賃用地的發(fā)展普遍不及預(yù)期，22個(gè)重點(diǎn)租賃住宅供地計(jì)劃實(shí)際完成率僅有40%，僅有北京一城完成2021年租賃宅地供應(yīng)計(jì)劃。

??1、各市租賃房供地計(jì)劃占比均高于10%，但完成率不及預(yù)期、僅北京一城完成計(jì)劃（節(jié)選）

??通過對22個(gè)重點(diǎn)城市2021年供地計(jì)劃中商品住宅及租賃住宅用地的規(guī)模進(jìn)行梳理和測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：除濟(jì)南外，其余21個(gè)城市租賃房供地計(jì)劃占比均高于10%，尤其是北京和上海兩個(gè)一線城市，租賃宅地占商品住宅用地的比重均在四成左右；其次是廈門、深圳、合肥、杭州等城市，比重均超15%；余下的重點(diǎn)城市中，除濟(jì)南相對較低之外，其余城市租賃宅地計(jì)劃供應(yīng)量均按照中央10%的“紅線”設(shè)置，約在10%左右。

??雖然從整體上看，22個(gè)重點(diǎn)城市租賃宅地總計(jì)劃供應(yīng)量占宅地供應(yīng)總規(guī)模的比重僅有15%；但與前幾年相比，這一比重?zé)o疑有了較大提升，由此可以看出，“十四五”期間，各大重點(diǎn)城市對于租賃宅地供應(yīng)的重點(diǎn)程度均明顯提升。

??而在實(shí)際完成規(guī)模方面，大部分城市的表現(xiàn)卻不及預(yù)期。從重點(diǎn)租賃住宅供地計(jì)劃平均完成率來看，僅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之間，完成情況普遍不佳；僅北京、合肥、杭州、上海、寧波和成都6個(gè)城市的完成率超過40%。

??2、二、三批次含租用地入市節(jié)奏提速，租賃用地成交占比快速增加（略）

??3、2021年下半年行業(yè)轉(zhuǎn)冷，純租賃、拿地配建主力地位進(jìn)一步提升（略）

??4、含租用地區(qū)位大多較佳，平均競拍熱度高于純宅地（略）

??5、行業(yè)現(xiàn)金流緊張疊加盈利預(yù)期壓力，地方平臺公司成為下半年拿地主力（節(jié)選）

??總體來看，受到整體集中供地政策調(diào)整、市場熱度衰減的影響，在租賃用地的獲取上，房企上下半年差異顯著。

??上半年房企投資相對活躍，在首輪集中供地中不少民企積極拿地，部分地塊由于競拍熱度過高，觸及最高限價(jià)后還需通過競配建租賃面積的方式來確定競得人。在此情況下，上半年22城成交的租賃用地中（含競配建、競租賃住房），民企拿地建面占比超過四成，其次是地方平臺公司占33%，兩者也是租賃用地成交的主力。而國企央企、各種聯(lián)合體分別占比15%和12%。

??而進(jìn)入下半年以后，民企投資態(tài)度發(fā)生大幅轉(zhuǎn)變，不再積極拿地，即使拿地也不再積極競拍至需要競配建的輪次，因此新增租賃用地建面大幅下降，占比下滑至10%；反之國企央企、地方平臺公司新增租賃用地的比例大幅提升，國企央企提升至22%，地方平臺公司更是提升至61%，成為各地新建租賃用房的主力。

??此外，下半年還有部分實(shí)體企業(yè)競得租賃用地，例如華為、雅戈?duì)枴⑿艠繁顺晌幕稍児镜龋饕獮闈M足建設(shè)員工宿舍的需求，這也與當(dāng)前強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)“職住平衡”的政策一脈相承。

??城市案例：

??杭州租賃用地深度綁定優(yōu)質(zhì)地塊

??市場轉(zhuǎn)冷下青島租賃完成率不及預(yù)期

??從上一章分析中可知，不同城市的租賃用地供應(yīng)模式和分布不同，發(fā)展進(jìn)度也有快慢。因此，為了進(jìn)一步探知不同發(fā)展模式下對土地供應(yīng)的影響，本章我們選取了杭州和青島兩個(gè)發(fā)展模式迥異的城市作為典型城市，深入分析兩城在供應(yīng)模式、規(guī)模占比、區(qū)位分布、企業(yè)拿地等方面的情況。

??1、杭州：租賃住房用地深度綁定優(yōu)質(zhì)地塊，超八成含租地塊溢價(jià)成交

??作為近年來新增人口規(guī)模最快的城市，杭州的住房租賃需求一直十分旺盛。因此，從2017年開始，杭州就提出土地拍賣溢價(jià)率達(dá)到一定比例時(shí)，轉(zhuǎn)入競拍自持比例的規(guī)則，并明確自持商品房屋用于租賃，2020年對熱點(diǎn)區(qū)域住宅用地增加初始配建公租房要求，進(jìn)一步增加租賃住房的供應(yīng)。

??1.1公租房配建為主、純租地為輔，2021年實(shí)際供應(yīng)規(guī)模合計(jì)達(dá)154萬平方米（節(jié)選）

??整體來看，杭州的租賃用地有兩種供應(yīng)方式。一是以商品宅地配建的方式供應(yīng)，也是最主要的供應(yīng)方式。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，杭州三批次出讓宅地中接近七成的地塊有配建公租房要求，配建比例基本為住宅建面的5%或10%，個(gè)別地塊比例可達(dá)20%以上。另一種是以純租賃宅地供應(yīng)，占比相對較少。在三輪集中土拍中，僅有4幅純租賃用地出讓，合計(jì)供應(yīng)規(guī)模僅有28.3萬平方米。

??綜上來看，兩種供應(yīng)方式下，杭州三批次實(shí)際供應(yīng)租賃宅地建筑面積達(dá)153.5萬平方米，占實(shí)際成交規(guī)模的11.5%，達(dá)成了占比超10%的比例指標(biāo)。但杭州2021年計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地的土地面積為101.34萬平方米，按照2.2的容積率計(jì)算，計(jì)劃供應(yīng)建面達(dá)223萬平方米。由此估算，杭州租賃用地的完成率約為69%，尚未達(dá)成供應(yīng)規(guī)模指標(biāo)。

??1.2核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地深度捆綁配建，西湖出讓地塊平均配租比高達(dá)11%（節(jié)選）

??就涉租用地的區(qū)位分布來看，杭州市區(qū)中除臨安外，其余區(qū)域的出讓地塊大部分均有配建公租房要求，其中富陽、上城、濱江等區(qū)域出讓地塊更是全部要求配建公租房。

??而就配租地塊平均配建比例來看，中心城區(qū)出讓地塊的配建要求整體相對較高。其中西湖出讓地塊的配建公租房占比高達(dá)11%，一二批次出讓地塊均要求10%及以上的公租房配建，僅第三批次出讓的小和山地鐵上蓋地塊的配建比例有所下降，但也是由于地塊本身性質(zhì)復(fù)雜（為地鐵上蓋且住宅占比僅有53%）而調(diào)低了公租房占比。

??1.3行業(yè)遇冷下配租宅地溢價(jià)率仍高于普通地塊，但核心區(qū)高要求地塊也遭遇流拍（節(jié)選）

??從上節(jié)可以看出，配租宅地往往位于中心城區(qū)及郊區(qū)的熱點(diǎn)片區(qū)，而普通商品住宅用地則大多位于臨安等遠(yuǎn)郊片區(qū)或?yàn)橥恋匦再|(zhì)較為復(fù)雜的宅地，房企拿地意愿不高。因此，從成交溢價(jià)率來看，配租宅地的平均成交溢價(jià)率往往也高于普通商品住宅地塊，即使在熱度明顯下降的第二批亦是如此。

??需要注意的是，盡管配租宅地往往區(qū)位比較優(yōu)越，但當(dāng)行業(yè)整體資金環(huán)境趨緊時(shí)，出讓條件較高的配租宅地也往往更容易遭遇流拍。對比杭州第二批集中出讓地塊的條件來看，流拍地塊的配建公租房平均比例達(dá)10.4%，超過成交地塊的1.6個(gè)百分點(diǎn)。除此之外，這些流拍地塊的出讓門檻也十分高。詳細(xì)來看，杭州第二批集中供地撤牌及流拍的17幅地塊中有10幅為首批競品質(zhì)試點(diǎn)地塊，這些地塊雖均為區(qū)域內(nèi)核心優(yōu)質(zhì)用地，但要求全部現(xiàn)房銷售，并且9幅地還有5%及以上比例的公租房配建要求，如西湖區(qū)三墩單元XH030a3-16地塊的公租房配建比例22%，項(xiàng)目可售貨值大幅減少，盈余空間也十分稀薄。

??1.4純租地塊基本由本地國投托底，市場遇冷下本土房企成配租地塊拿地主力（節(jié)選）

??拿地企業(yè)方面。同其它城市一樣，杭州成交的純租賃住宅用地也全部由本地國企包攬，基本不見規(guī)模房企的身影。

??對于配租地塊。由于杭州核心片區(qū)出讓宅地要求配建租賃用地是常規(guī)操作，因此在行業(yè)流動性寬松時(shí)期，規(guī)模房企對于此類地塊競拍未有太大阻力，如第一批次杭州成交配租地塊中民企的占比高達(dá)89%，顯著高于普通宅地中民企的比例。不過，隨著2021年下半年市場遇冷，房企現(xiàn)金流壓力倍增，企業(yè)對于配租地塊的拿地意愿明顯下降，尤其是素質(zhì)一般的地塊，多由國企競得或慘遭流拍。

??2、青島：劃撥模式減輕拿地負(fù)擔(dān)，市場寒意下發(fā)展進(jìn)度仍不及預(yù)期

??2.1租賃用地主要依靠劃撥供應(yīng)，三批次供應(yīng)建面不及計(jì)劃四成 （略）

??2.2市場遇冷下配租地塊更易流拍，高門檻亦是導(dǎo)致青島配租地流拍的主因之一 （略）

??2.3黃島區(qū)為租賃住房用地供應(yīng)主力，中心城區(qū)地塊租賃占比更高（略）

??2.4民企對配租地塊抗性不強(qiáng)，三輪市場遇冷、政府平臺托底高比例配租地塊（略）

??保供應(yīng)下土地出讓門檻或進(jìn)一步放低

??“十四五”以來，“保租房”成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵詞，相關(guān)支持政策頻頻出臺，加速推進(jìn)了保障性租賃住房的發(fā)展。其中，在供應(yīng)方面，住建部更是明確要求,新市民和青年人多、房價(jià)偏高或上漲壓力較大的城市,在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上，上海、廣州等一線城市比例都在40%以上；自然資源部也要求22個(gè)集中供地的城市單列租賃用地供應(yīng)計(jì)劃，租賃用地的規(guī)模不應(yīng)低于10%。

??在此背景下，集中供地的22個(gè)城市商品住宅用地供應(yīng)也發(fā)生了相應(yīng)的變化：租賃住宅用地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，商品住宅用地配建租賃住房成為多數(shù)城市的標(biāo)配，尤其是熱點(diǎn)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地，配建租賃比例相對更高，極大壓縮了項(xiàng)目的可售貨值。但進(jìn)入2021年下半年，市場熱度轉(zhuǎn)向，緊融資背景下房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，底價(jià)成交與流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，尤其是大比例配租宅地，或由地方平臺托底，或直接流拍。這也造成了大部分城市租賃用地供應(yīng)首年完成率不及預(yù)期。

??而2022年是完成十四五租賃計(jì)劃最關(guān)鍵的一年，40個(gè)城市計(jì)劃籌建租賃住宅套數(shù)較上年翻番。預(yù)計(jì)今年集中供地的重點(diǎn)城市涉租宅地供應(yīng)量將會有增無減。不過，由于當(dāng)前市場仍在修復(fù)期，為了完成供地計(jì)劃，各地土地出讓門檻也在進(jìn)一步降低，主動向企業(yè)讓利。對于流動性較為充裕或有意增儲的企業(yè)而言，可重點(diǎn)把握上半年低風(fēng)險(xiǎn)地塊的拿地機(jī)會。

??1、供地模式變化疊加下半年行業(yè)大環(huán)境轉(zhuǎn)冷，大多數(shù)城市首年完成率不及預(yù)期（略）

??2、2022年任務(wù)占“十四五”總目標(biāo)近四成，租賃房用地供應(yīng)規(guī)模將大幅上升（略）

??3、任務(wù)重壓下供地條件或進(jìn)一步放寬，當(dāng)前市場背景下低風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)會值得關(guān)注（略）