??熱點聚焦

??3月13日，東莞市自然資源局網站公布了2022年東莞首批居住用地的集中供地掛牌信息。其中，道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝等鎮街共計出讓8宗地塊，起拍總價達170.83億元，將于4月19-20日進行集中競價出讓。

??值得注意的是，本次東莞集中供地規則呈現了三大變化，一是推出的地塊未限制建成后新房的銷售價格；二是部分地塊取消了無償配建安居房要求；三是大幅下調了推出地塊的競買保證金。

??熱點評析

??東莞放寬土拍條件，為房企預留利潤空間

??過往土拍都會要求房企配建一定比例的保障性住房，疊加限價的要求，壓縮了開發商的利潤空間。而本次東莞針對競拍規則、資金門檻等土地出讓條件上都有所松綁，包括大幅下調了地塊的競買保證金、取消了新房限價等方面在內。此次拿地規則的調整和優化，一方面對資金吃緊的房企來說是雪中送炭；另一方面還能消除新房和二手房價格倒掛差，賦予了房企更大的盈利空間，在一定程度上刺激了房企拿地的積極性，以促進土拍市場回溫，增強市場信心。

??地方政府紛紛靈活調整出讓規則，以促土地成交

??上年年底多個城市土拍交易市場呈現降溫態勢，在很大程度上與房企面臨的各類壓力有關。一是各類土地交易受到的約束條件越來越多；二是房企普遍資金面吃緊，不管是融資渠道還是銷售資金的回籠都略顯不暢，壓制了房企參與土拍的熱情。

??東莞此番松綁土拍規則對于市場預期的恢復有積極的推動作用，與此同時，至今已有北京、上海、福州、杭州、寧波、長沙、廈門、寧波、青島、合肥、徐州、重慶、成都等城市相繼發布了首輪集中供地方案并在一定程度上調整了土拍規則，從而盡可能地提高房企參拍積極性，促進土地成交。

??結合一些城市發布的掛牌情況來看，呈現出以下幾方面特點：其一，大部分城市的供地地塊偏向優質化，在整體供應中摻雜了不少熱門區域或板塊的地塊；其二，競拍進一步實現公平化，發揮空間有所擴大，如北京、杭州、福州、成都等多個城市在以往規則的基礎上增加“搖號”環節，既避免盲目競爭現象，減輕企業成本壓力，又有效促進市場健康發展；其三，不少供地地塊調高未來新房銷售限價，給拿地企業預留了不小的利潤空間；其四，部分地塊的付款周期給予了一定程度的放寬，如廈門、合肥、寧波等地已從此方面入手，以降低拿地企業的資金周轉壓力。

??政策改善向導進一步明確，土地市場表現有望回溫

??從當前政策環境而言，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，二、三、四線城市政策放松的空間正在打開，以緩解房企資金壓力、穩定市場預期。在政策面的利好傳導至土地市場后，國企、央企以及部分財務和經營狀況優良的民企的拿地積極性將有所提升，預計集中供地整體市場表現或將有所回溫，成交規模回落之勢進一步趨緩，流拍現象有望減少。但在償債壓力下，部分房企短期內謹慎觀望的態度難以大幅扭轉，加之今年房企收購并購機會增加，2022年整體土地市場回暖的速度可能不會很快。