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??導(dǎo)語

??2024年市場熱度將延續(xù)低位運行，核心一二線城市依舊是房企關(guān)注的焦點。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??歲末年初，土地市場供地節(jié)奏明顯變緩，截止1月25日，全國300城1月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4206萬平方米，處于相對低位。熱度方面，1月平均溢價率3.7%，較上月上升0.2個百分點，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢，若計入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價率指標(biāo)或進一步上升。分城市來看，僅北京、上海、杭州、長沙、鄭州等少數(shù)重點城市部分熱點地塊能保持一定熱度，其余大部分城市仍以底價成交為主。

??核心要點

??· 供求：1月土地供應(yīng)量為3237萬平方米，創(chuàng)下2019年以來月度供應(yīng)量新低。土地成交4206萬平方米，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，成交金額1003億元，依舊保持同比正增。

??· 熱度：月內(nèi)重點城市土拍平均溢價率3.7%，得益于土拍限價解禁及重點城市成交占比上升，止住了連續(xù)9個月的下行趨勢。土地流拍率17%，環(huán)比增加8個百分點，出現(xiàn)周期性上升。

??· 分布：各能級表現(xiàn)不一：一線量價同比均大漲，二線量跌價漲，三四線量價齊跌。由于京、滬本月均有多宗宅地土拍，一線成交金額達(dá)259億元，同比大漲284%，占300城總成交金額的比重增至26%。

??后市展望

??2024年市場熱度將延續(xù)低位運行
核心一二線城市依舊是房企關(guān)注的焦點

??歲末年初，土地市場供地節(jié)奏明顯變緩，截止1月25日，全國300城1月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅4206萬平方米，處于相對低位。熱度方面，1月平均溢價率3.7%，較上月上升0.2個百分點，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢，若計入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價率指標(biāo)或進一步上升。分城市來看，僅北京、上海、杭州、長沙、鄭州等少數(shù)重點城市部分熱點地塊能保持一定熱度，其余大部分城市仍以底價成交為主。房企拿地來看，土地市場仍以央國平為主，民營企業(yè)拿地積極性仍在低位。

??展望2024年：城市層面，一二線城市無疑是房企投資的首選，但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn)，而三四線城市將持續(xù)保持大部分無人問津、個別地塊零星火熱的局面；企業(yè)層面，由于一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外，龍頭房企的優(yōu)勢將持續(xù)放大，未來優(yōu)質(zhì)土儲將更高比例地集中于龍頭房企手中，民企的投資則更依賴于市場整體的復(fù)蘇情況，需要更長的修復(fù)期。

??01供求

??供地規(guī)模創(chuàng)新低
成交金額維持同比正增

??土地供應(yīng)方面，截止2024年1月25日，本月土地供應(yīng)量為3237萬平方米，環(huán)比出現(xiàn)較大幅度回落，并創(chuàng)下2019年以來月度供應(yīng)量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10億平方米的行業(yè)大背景之下，年初土地供應(yīng)規(guī)模的收窄符合行業(yè)預(yù)期。一線城市方面，與上月恰恰相反，北京、廣州、深圳均有宅地供應(yīng)，而上海則是無新增宅地供應(yīng)。二線城市方面，月內(nèi)僅西安新增供地規(guī)模達(dá)到101萬平方米，其余城市新增供應(yīng)在100萬平方米以內(nèi)。接下來，隨著2月份春節(jié)假期的到來，再加之大多數(shù)城市仍未制定完畢2024年供地計劃，預(yù)計土地供應(yīng)規(guī)模將繼續(xù)延續(xù)低位甚至再創(chuàng)新低。

??土地成交方面，截至1月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交4206萬平方米，環(huán)比下降接近九成，同比下降6%。隨著2023年12月土地供應(yīng)量的下行，土地成交面積的減少也在情理之中。不過值得注意的是，1月份土地成交總價達(dá)到了1003億元，較去年同期增長19%，高能級城市市場份額仍在進一步增加，單純從土地投資規(guī)模的角度來看，2024年1月份全國市場仍好于2023年1月。一二線城市中，至截稿時成都、石家莊成交建面突破100萬平方米，北京、上海、西安成交金額突破50億元。月內(nèi)平均樓板價為2385元/平方米，雖然環(huán)比出現(xiàn)下滑，但對比上年同期來看仍有接近27%的同比增幅。

??02熱度

??溢價率迎來回升
流拍率周期性沖高

??市場熱度方面，1月平均溢價率3.7%，較上月上升0.2個百分點，止住了連續(xù)大半年的下行趨勢，若計入月末土拍數(shù)據(jù)，全月溢價率指標(biāo)或進一步上升。具體來看，杭州、長沙、湖州等城市月內(nèi)平均溢價率均突破10%，上海平均溢價率也達(dá)到了7%。得益于12月以來地方政府對于土地限價的松綁，在1月份整體成交規(guī)模下行，重點城市成交占比上升的背景之下，平均溢價率水平終于迎來回升，有利于市場預(yù)期的改善。但是從具體地塊視角來看，雖然2023年12月以來杭州、合肥等地拍出了多宗高溢價地塊，但大多數(shù)地塊的實際地價并沒有出現(xiàn)明顯上漲，房地價差也能保持相對充裕，說明即便對于優(yōu)質(zhì)板塊的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，目前業(yè)內(nèi)競價仍然處于相對理性的范圍。

??1月土地流拍率17%，環(huán)比上升8個百分點，出現(xiàn)周期性上升。近年來1月份都是流拍率指標(biāo)的高點，主要因為大多數(shù)三四線城市將大量地塊密集排布在歲末供應(yīng)，其中出讓把握較大的多分配在12月，而剩下的一些素質(zhì)一般的地塊則集中在了1月份。按城市統(tǒng)計，月內(nèi)宣城土地流標(biāo)最多，共有5宗地出現(xiàn)流拍，西安有4宗出現(xiàn)流拍，月內(nèi)西安成交的10宗地塊也均為底價成交。

??03 重點地塊

??北京包攬兩榜榜首
兩榜席位占比近半

??歲末年初，重點城市集中供地量明顯減少，重點城市僅京、滬、蓉等少量成交零星土拍。因此，重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量相對較少，使得總價榜和單價榜的入榜門檻明顯下降?？們r榜榜首地塊來自北京海淀，為商辦地塊，由騰訊科技以底價64.2億元競得；排在第二來自上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)，經(jīng)過56輪競價觸達(dá)地價上限52.51億進入競高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié)，并且參拍房企均接受綠色建筑二星級及超低能耗建筑指標(biāo)以及7%的公租房比例進入搖號環(huán)節(jié)，由招商搖中，成交樓面價17634元/㎡，溢價率9.33%。不僅如此，除榜首外，總價榜第三、四、六、七位也來自北京。

??單價榜TOP1、2、3地塊均來自北京，TOP前兩位均位于豐臺區(qū)盧溝橋街道，兩地一路之隔，先后觸頂搖號成交。其中，豐臺區(qū)盧溝橋街道大瓦窯馨城項目二期DWY-L44地塊率先進行競拍，其報價觸及土地上限價格38.41億元，轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，由京能置業(yè)幸運搖中，溢價率15%；另一宗大瓦窯新村項目二期DWY-L42地塊同樣是觸頂搖號成交，最終贏家為中建信和，成交價38.525億元，溢價率15%。