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??導 讀 

??1.入榜門檻：2023年Top20內房企租金收入同比增長12.47%
2.收入結構：多家運營商酒店運營業務恢復至疫情前水平
3.部分企業發展速度較快，輕資產化將會是未來重點方向
4.公募REITs拓展至商業不動產，華潤、萬科及金茂已申報獲批

??☉文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

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??入榜門檻
2023年Top20內房企租金收入同比增長12.47%

??2023年內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為54億元和17.4億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了約36.6億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為24.7億元，遠超出外資房企Top10的運營收入門檻。可以看出，與外資房企相比，內房企的商業拓展速度更快。此外疫情解封后大部分房企租金收入實現回升，2023年TOP20內房企的總租金收入同比增長12.47%。

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??收入結構
多家運營商酒店運營業務恢復至疫情前水平

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達85.9%，而外資房企則為92.5%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主,例如富力、金茂、碧桂園、綠地等，其中2023年上半年富力的酒店運營占比達到了88%；碧桂園也達到了78%。需注意的是，受疫情影響，這些企業于2022年運營收入大幅下滑，而隨著2023年解封后，旅游和休閑支出增加，這類企業的酒店運營多已恢復至新冠疫情前的水平，排名也有顯著提升。如富力就于2022年的12名，快速上升至2023年的第9。

??此外部分企業在長租公寓領域布局有所加大，其中萬科泊寓上半年在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取房源0.98萬間，凈新增開業0.73萬間。此外龍湖冠寓上半年已開業11.9萬間，整體出租率93.7%，其中開業超過六個月的項目出租率為95.9%。

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??部分企業發展速度較快
輕資產化將會是未來重點方向

??從2023年各家房企的表現來看，內房企運營商中，華潤、大悅城、新城、中海等企業表現較為突出，營業收入同比增長較快。

??其中華潤置地2023上半年累計投資物業租金收入達121.5億元，同比增長50.2%。2023年上半年華潤置地租金收入同比增長較快，一方面是由于同期基數較低，2022年租金減免了24.9億，全年租金收入增長僅0.3%；另一方面2023年上半年華潤購物中心陸續投入運營，上半年總建筑面積813萬平方米，建面同比增加12.0%。

??除華潤外，新城控股、大悅城在商業領域的表現同樣亮眼。上半年新城控股商業運營總收入達52.01億元，同比增長10.24%。2023年前8月新城累計新開業11座吾悅廣場，截止8月已開業吾悅廣場總數量達到151座。此外，上半年大悅城控股投資物業及相關服務營業收入同比增長34.73%至27億。

??與此同時，“輕資產化”依然是2023年各家房企運營商發展布局的重點。如中海地產上半年新簽約管理了三個外部商業物業，涵蓋寫字樓、購物中心及長租公寓。截止2023年6月，中海累計管理外部商業物業115萬平方米，占整體管理規模的13.6%。而合生商業、龍湖商業及融創商業也均于近期有各自的輕資產化項目落地或開業。

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??公募REITs拓展至商業不動產
華潤、萬科及金茂已申報獲批

??事實上，2023年3月24日，國家發改委和證監會分別發布了“236號文”和《REITs常態化發行通知》，明確將優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目和保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs，這也是我國首次將基礎設施公募REITs底層資產范圍拓展至多數房企都有涉獵的商業消費基礎設施領域。

??10月20日證監會正式宣布公募REITs試點拓展至消費基礎設施，對此房企參與意愿十分積極，僅6天之后華潤、萬科、金茂及物美集團就在10月26日進行了申報工作。11月26日，華潤、萬科及金茂的申報獲批，預計募集規模116.54億元，為其他企業提供了發展樣本。

??除此之外，還有多家企業明確表示有發行消費基礎設施REITs的意向，包括首創鉅大、魯商置業、百聯股份、天虹股份、合生創展、萬達商業及龍湖集團等等。另一些房企運營商如招商蛇口、中國海外等雖未有公布相關計劃，但同樣持有較多優質商業項目，具備未來發行相關公募REITs產品的潛力。

??對于未來有計劃或有意愿發行消費類基礎設施公募REITs的房企而言，當前仍要做好各項準備。如在發行公募REITs前需厘清底層資產的權屬；同時不斷提升各項經營指標，提升項目的回報率，從而讓更多資產達到REITs上市標準。

??此外，REITs的發行成功只是第一步，日后的持續經營及募投新項目的開發經營，對于企業來說才是最為重要。目前商業企業發行REITs時采用收益法進行估值，項目經營的好壞。租金水平的高低，將直接影響發行時的估值以及上市后的二級市場表現。這對于房企運營商的長期精細化經營提出了更高要求。