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??“今年確實太難了！”在2023年7月份武漢年度最大規模的一次土地拍賣落幕后，一位武漢市自然資源部門負責人表達著他的感受。

??盡管武漢2023年精心挑選了優質項目供應，并對競拍規則進行了多次精簡和優化，但從拍賣結果看，市場情緒依然低迷，僅個別地塊熱度較高，分化嚴重。

??作為長江經濟帶的核心城市，武漢在華中地區的GDP位列首位。過去幾年，人口大量涌入，土地收入曾一度達到令人矚目的高點。2016年，武漢市土地收入突破千億元大關，2017年激增至1509億元；到了2021年，這一數字更是高達1920億元。然而，隨著市場的轉冷，2022年武漢土地收入急劇下滑至909億元，到2023年，這一數字更是跌至714億元。

??“目前，我們三分之二的企業都在為生存而掙扎，即使面對優質地塊，大多數房企也已無力出資。”華中區某TOP20房企高管表示。

??2023年武漢土地市場表現也在某些方面印證著部分二三線城市市場狀況，濟南、鄭州等城市的土地市場均表現不樂觀。

??但將視線轉到一線城市及二線熱點城市，則出現了截然不同的狀況。北京、上海、杭州等城市的土地拍賣市場則引發房企強烈關注，不僅出現數十家企業熱搶一宗地情況，甚至為了增加中標機會，有的公司采用了“馬甲”圍標策略。還有越來越多的房企被傳言在搖號前選擇前往諸如雍和宮、潭柘寺等著名寺廟燒香拜佛，希望帶來好運；身穿紅衣、拿著香焦和橙子的企業也多次現身土地拍賣現場，為了博得好彩頭。

??以杭州競得最激烈的錢二宅地，其吸引到了70家房企報名，一些久未現身杭州土地拍賣市場的央企、國企紛紛露臉，如中鐵、華僑城、北京首開、中建等，還有廈門房產“三巨頭”，建發、國貿、象嶼，均參與了錢二地塊競拍，氣氛緊張，為了搶到心儀地塊，一部分開發商穿上“紅衣戰袍”參加搖號。在北京，海淀雙新村“王炸”003地塊吸引眾多企業摩拳擦掌，30家房企參拍。親自坐鎮的越秀北京公司總經理董毅身著粉色襯衫現身，激烈時刻默默從桌下掏出一份印有“大吉大利”紅色紙袋，與旁邊放著果粒橙的中能建（6月1日的幸運房企之一）一起造就了一個名場面。最終，越秀幸運摘得海淀雙新村003地塊。

??在熱門城市熱門地塊中，民營房企也重新回到了土地拍賣現場。在杭州2023年第一次集中供地中，就吸引了多家新面孔和民營企業參與。據不完全統計，拿地企業中有高達54%的民營企業參與。中指院數據亦顯示，2023年1~11月，22個城市中民企拿地金額的占比為22%，較2022年上升6個百分點。

??然而，這些活躍的場景僅僅是市場繁華一面。

??進入2023下半年，土地市場低迷態勢顯現，多個城市土地拍賣頻頻出現流拍和降價成交情況。為提振土地市場，2023年9月底，自然資源部建議取消土地拍賣中的地價限制，隨后一些城市開始逐步放寬地價上限，形成了土地市場的新趨勢。截至目前，在實行集中供地的22個城市中，僅剩北京、上海、深圳和寧波4個城市尚未進行調整。

??盡管在年底土地市場出現“翹尾”行情，但總體而言，全年土地拍賣市場未能擺脫低迷大趨勢。

??據克而瑞研究中心數據，截至2023年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積12.2億平方米，成交金額為37504億元，同比分別下降了21%和18%。上海依舊是“攬金王”，1~11月，上海斬獲土地出讓金1838.2億元。在企業層面，中海地產2023年拿地金額已超千億元，其中憑借3次百億元拿地成為名副其實的“掃貨王”。據中指研究院數據顯示，2023年1~11月，中海地產累計新增貨值2292億元，占據榜單第一，保利發展、華潤置地緊隨其后。

??展望未來，隨著地價上限取消，市場將不斷適應變化的經濟環境和政策導向，預計將引發競爭格局和企業行為的顯著變化。克而瑞研究中心預計，受資金流動性、未來市場預期影響，謹慎的主旋律仍將延續至2024年，房企拿地意愿將保持弱復蘇。基于此，在投資策略發生變化的背景下，龍頭房企在獲取優質地塊中的優勢預計將持續放大，這可能會導致行業集中度進一步提高，市場繼續呈現分化趨勢，小型和中型企業可能會面臨更多挑戰。