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??土地篇

??市場(chǎng)大環(huán)境遇冷背景下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模較2022年同期有明顯下滑。截止2023年12月20日，全國(guó)300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了21和18%，成交建面再度刷新近十年新低值。分能級(jí)城市來看，無論是成交建面和成交金額，各能級(jí)城市土地均不及去年同期水平。熱度方面，受房企資金依舊承壓、樓市依然下行等多重因素影響，房企參拍熱情依然不佳，溢價(jià)率仍處于相對(duì)低位，全年溢價(jià)率僅有4.5%。

??展望未來，在當(dāng)前樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，雖然“限價(jià)”取消后為開發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，土拍市場(chǎng)向市場(chǎng)化過度；但考慮到不同地塊的區(qū)位條件和地塊價(jià)值不同，即使盈利預(yù)期較佳，在房企資金承壓的當(dāng)下，還是良好的回款速度對(duì)企業(yè)決策更加重要。

??總結(jié)

??01

??成交面積：成交面積同比降幅超兩成，規(guī)模下探至近十年新低

截止2023年12月20日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積12.2億平方米，較2022年同期下降了21%，較上年降幅收窄5個(gè)百分點(diǎn)。即使12月“翹尾”現(xiàn)象如期而至，但在土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷下，12月成交規(guī)模與去年同期也相差無幾。在此影響下，2023年全年土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比降幅維系在兩成左右，總成交規(guī)模刷新近十年新低。

??1、成交規(guī)模同比全線回落，一線城市同比降幅超三成

??分能級(jí)結(jié)構(gòu)來看，受市場(chǎng)大環(huán)境遇冷，各能級(jí)城市土地成交面積均不及去年同期水平。其中，一線城市總成交規(guī)模為2610萬(wàn)平方米，較去年同期下降了32%。分城市來看，除北京成交規(guī)模同比上漲18%外，其余三個(gè)一線城市的成交面積均不敵去年同期，其中深圳成交規(guī)模同比降幅高達(dá)75%，上海和廣州成交規(guī)模降幅較去年減少了近三、四成不等。

??二、三線城市方面，成交規(guī)模同比均呈下降趨勢(shì)，同比去年同期分別下降了18%、21%。以二線城市為例，除長(zhǎng)春、太原、呼和浩特、天津、石家莊、貴陽(yáng)、南寧等少數(shù)城市成交規(guī)模較去年同期有所上漲外，其余的二線城市成交規(guī)模大都同比為負(fù)，且近半數(shù)二線城市同比降幅在20%以上，尤其是寧波、合肥、青島等城市，同比降幅均在50%以上，規(guī)模收縮較為顯著。

??2、市場(chǎng)遇冷下成交規(guī)模跌多漲少，重慶、西安、徐州等TOP5城市降幅均在兩成以上（略）

??02

??成交金額：企業(yè)拿地意愿顯著收縮，成交金額同比降幅近兩成

與土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2023年12月20日，全國(guó)土地總成交金額37504億元，同比去年同期下降了18%。同比降幅持續(xù)高位，主要是由于自去年年末以來土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷，導(dǎo)致地方政府在供地端更加謹(jǐn)慎，需求端企業(yè)拿地意愿也顯著收縮，土地成交多為底價(jià)成交，成交金額較去年同期仍有較大差距。

??1、一線城市金額同比降幅最大，全年成交金額同比降幅超兩成

??分能級(jí)城市來看，各能級(jí)城市的成交金額也均表現(xiàn)為同比走低，其中一線城市成交降幅最突出，同比降幅高達(dá)24%；二、三線城市同比降幅稍窄，不過也均在15%以上。

??一線城市的成交金額同比降幅最大，主要是由于深圳成交金額大幅減少所致。相比上一年同期，深圳2023年成交金額減少了62%，至12月20日，全年成交金額僅為343億元，總成交金額較去年全年減少額超550億元。此外，上海和廣州的金額降幅也均超過25%，成交金額明顯縮量。只有北京一城成交金額同比呈上漲趨勢(shì)，全年微增6%。

??2、超7成城市成交金額不及2022年同期，上海蟬聯(lián)成交金額榜首聚焦到城市來看。截止至12月20日，成交金額超過2000億元的城市僅上海一城，成交金額高達(dá)2269億元，同比去年同期下降28%，蟬聯(lián)金額榜榜首；排在金額榜第二位的城市是杭州，成交金額達(dá)1846億元，同比下降14%。門檻城市為武漢，成交金額為404億元，較2022年金額前20的門檻仍有小幅下降。從區(qū)域分布來看，地價(jià)較高的東部城市成為金額TOP20主力，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域，多達(dá)12個(gè)城市入榜，其中六個(gè)核心一二線城市全部入榜，除合肥外，其余全部位于前十以內(nèi)，常州、鹽城、無錫、南通、揚(yáng)州和徐州等三四線城市也均入榜，但排名相對(duì)靠后。

??值得一提的是，在金額TOP20城市中，超七成城市的成交金額較去年同期均出現(xiàn)了下滑，就連榜首上海成交金額也降幅也高達(dá)28%，

??此外，西安、重慶等中西部城市土地市場(chǎng)也明顯遇冷，同比降幅都在兩成及以上，降幅十分突出。僅北京、天津、鹽城、南通、揚(yáng)州等少數(shù)城市的成交金額出現(xiàn)上漲；不過與2020、2021年成交金額相比，仍處于相對(duì)低位。

??03

??土地價(jià)格：限價(jià)放松難掩地市頹勢(shì)、四季度溢價(jià)率持續(xù)下行

??受上海、杭州等熱點(diǎn)一二線城市供地質(zhì)量提升的影響，2023年全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)小幅上漲，增至3069元/平方米，再度創(chuàng)下歷史新高。熱度方面，由于新房市場(chǎng)仍處于低位，加之房企資金壓力依然較大，房企拿地積極性仍處于低位，盡管部分城市土地限價(jià)放松，但地市頹勢(shì)未改，四季度溢價(jià)率僅有3.3%，較前三季度再度下行。全年溢價(jià)率也僅有4.5%，與去年同期相比，上升了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??1、整體地價(jià)：一二線優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升，平均地價(jià)再創(chuàng)歷史新高（略）

??2、城市地價(jià)：超半數(shù)重點(diǎn)城市地價(jià)上漲，北京樓板價(jià)蟬聯(lián)榜首（略）

??3、溢價(jià)率：限價(jià)放松難掩地市頹勢(shì)、四季度各能級(jí)城市溢價(jià)率持續(xù)下行（節(jié)選）

??市場(chǎng)熱度方面，受房企資金依舊承壓、樓市依然下行等多重因素影響，房企參拍熱情依然不佳，溢價(jià)率仍處于相對(duì)低位，全年溢價(jià)率為4.5%。

??各能級(jí)熱度變動(dòng)表現(xiàn)一致，四季度溢價(jià)率環(huán)比三季度均呈下滑趨勢(shì)，均創(chuàng)下2023年二季度以來新低。其中，一線城市溢價(jià)率降至4.2%，二線城市中除杭州、合肥、福州等少數(shù)城市外，南京、武漢等熱點(diǎn)城市在四季度的土拍中均遇冷，導(dǎo)致平均溢價(jià)率進(jìn)一步走低，溢價(jià)率降至3.4%，三四線城市亦難逃脫降溫趨勢(shì)，2023年第四季度溢價(jià)率僅有3.0%。

??04

??供地情況：供地計(jì)劃下調(diào)10%，實(shí)際完成率四成左右

??2023年初，根據(jù)中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發(fā)布環(huán)節(jié)“預(yù)供地”，并在自然資源部主辦的信息披露網(wǎng)站中額外增加了擬出讓地塊頁(yè)面。截止到11月30日，重點(diǎn)樣本城市預(yù)供地完成率僅七成。不僅如此，在預(yù)公告制度之下，相當(dāng)一部分遠(yuǎn)郊預(yù)公告地塊未正式掛牌，就已經(jīng)被市場(chǎng)拋棄，在很大程度上拉低了流拍率。供地計(jì)劃完成情況來看，大部分一二線城市土地成交規(guī)模仍處于相對(duì)低位，2023年全年平均供地完成率僅為41%，遠(yuǎn)低于疫情前平均水平。

??1、預(yù)供地：預(yù)供地完成率僅七成，流拍率指標(biāo)一定程度上被拉低（節(jié)選）

??CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)供地公告的完成率也不及預(yù)期，將預(yù)公告的統(tǒng)計(jì)口徑縮小至截止時(shí)間早于2023年11月30日，對(duì)比期間實(shí)際供應(yīng)土地明細(xì)數(shù)據(jù)，49個(gè)樣本市（縣）2023年前11月預(yù)出讓地塊總面積為7694萬(wàn)平方米，實(shí)際供應(yīng)5597萬(wàn)平方米，平均預(yù)供地完成率73%。

??分城市來看，除上海、長(zhǎng)春、重慶、青島、淮安、連云港、深圳等少數(shù)城市外，大多數(shù)城市未能如期完成預(yù)供地清單計(jì)劃，即便是上半年土地市場(chǎng)熱度最高的杭州，也有接近三成的預(yù)公告地塊出現(xiàn)逾期。此外，南京、武漢、廈門、福州等城市實(shí)際/計(jì)劃均在六成左右，逾期未供地塊多是一些素質(zhì)較差的偏遠(yuǎn)地塊。以南京為例，逾期未供地塊均為浦口、六合、江寧的中遠(yuǎn)郊地塊，并且有相當(dāng)一部分是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地塊、質(zhì)量較為一般，建鄴區(qū)的江心洲地塊即在其中，再度掛牌成功出讓的信心不足，因此逾期還未供地。

??值得注意的是，西安預(yù)供地的落地性處于墊底水平，前11季度預(yù)出讓地塊總面積為841萬(wàn)平方米，實(shí)際供應(yīng)288萬(wàn)平方米，預(yù)供地完成率僅有34%。不僅如此，就連長(zhǎng)三角地區(qū)的合肥、徐州、常州等熱點(diǎn)城市逾期未供率也在40%以上，大量地塊缺少確定性的“意向買家”。

??2、供地計(jì)劃：宅地供地計(jì)劃縮水背景下，2023年供地計(jì)劃完成率平均僅有四成（略）

??05

??企業(yè)投資：全年投資百?gòu)?qiáng)總量創(chuàng)新低，整體投資意愿無明顯起色

??1、拿地?zé)o起色，投資金額再降13%、拿地銷售比維持低位

??從總量上看，2023年新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的投資總量為近七年以來最低：1-12月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為29978億元、14358億元和12073萬(wàn)平方米，同比降幅分別為14%、13%和12%。

??拿地銷售比方面，全年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅0.19，與去年相比基本持平，仍然處于2017年以來最低谷水平。

??分季度來看，今年全年拿地銷售比變化呈現(xiàn)“低開高走”趨勢(shì)。第一季度拿地銷售比最低，僅有0.07，是全年投資意愿最低迷時(shí)期，隨后拿地意愿持續(xù)緩慢提升。但由于樓市行情持續(xù)探底、成交暫無明星啊起色，拿地銷售比的回升程度有限，截止12月末，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.19。

??截止至11月末，土地市場(chǎng)整體走勢(shì)呈現(xiàn)量平價(jià)跌，處于筑底階段。企業(yè)謹(jǐn)慎投資情緒尚未好轉(zhuǎn)。11月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達(dá)22%。

??各梯隊(duì)的門檻值同比均下跌，10強(qiáng)門檻值降幅最小，同比下降13%，可見龍頭房企在同樣市場(chǎng)背景下投資受到的影響幅度最小；反之50強(qiáng)門檻值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，雖然門檻同比整體下降，但降幅較上月末有小幅度縮窄。

??2、聚焦與收縮，TOP20房企貨值集中度超八成、撒網(wǎng)一二線

??2023年房企整體的投資策略是謹(jǐn)慎中保持聚焦，摒棄多數(shù)三四線的同時(shí)，加碼一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

??首先2023年房企投資呈現(xiàn)高度聚焦的走勢(shì)。在整體投資氛圍冷淡的環(huán)境下，龍頭房企的拿地占比進(jìn)一步大幅增加，且在高位保持穩(wěn)定。截止11月末，10強(qiáng)房企新增貨值占64%，較三季度末微降2個(gè)百分點(diǎn)，較二季度末微降3個(gè)百分點(diǎn)。

??相應(yīng)地，其他梯隊(duì)房企的新增貨值占比則受到壓縮，例如11-20強(qiáng)房企占比為19%，較去年同期下降5個(gè)百分點(diǎn)，后50強(qiáng)房企空間受到壓縮更為明顯，2023年新增貨值占比僅5%，較去年同期大幅減少12個(gè)百分點(diǎn)，份額占比下降最為嚴(yán)重。

??其次，在拿地策略上“少城市、精地塊”是普遍共識(shí)。相較于過去幾年房企各線城市攻城略地，隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大、銷售的萎靡，2023年企業(yè)愿意投資的城市范圍在不斷收窄。以拿地金額TOP10的全國(guó)化房企來看，除保利、建發(fā)、華潤(rùn)、中國(guó)鐵建拿地城市數(shù)量超過20個(gè)，其余企業(yè)拿地?cái)?shù)量均在20以下。且從前十一月拿地結(jié)構(gòu)來看，基本以一二線核心城市為主，占比超過八成。

??3、企業(yè)再分化，半數(shù)百?gòu)?qiáng)未拿地、央企強(qiáng)勢(shì)“領(lǐng)銜”（略）

      展望

??從全年成交變動(dòng)來看，在樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷的影響下，2024年土地市場(chǎng)也持續(xù)低位運(yùn)行，成交建面再度刷新近十年新低，整體市場(chǎng)熱度也延續(xù)低位。接下來，地市熱度的回暖仍將取決于樓市端的表現(xiàn)，只有各城市的樓市成交企穩(wěn)回升，房企拿地意愿才會(huì)上升，整體土地市場(chǎng)熱度才將有可能回溫。

??01

??2024年增速指標(biāo)有望邊際改善，規(guī)模低位還將延續(xù)數(shù)年

??2023年樣本城市宅地供應(yīng)計(jì)劃同比下降約一成左右。但是考慮到近年來全國(guó)土地交易面積的持續(xù)大幅下降，僅僅一成左右的供地計(jì)劃收窄還是過于保守。就2022年土地市場(chǎng)交易情況來看，統(tǒng)計(jì)局口徑下的全年房地產(chǎn)購(gòu)置面積下降53%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大了37個(gè)百分點(diǎn)，即房地產(chǎn)購(gòu)置面積僅為2020年高點(diǎn)的四成左右；克而瑞根據(jù)國(guó)土部官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的土地交易數(shù)據(jù)測(cè)算，2022年近千個(gè)樣本城市的宅地供應(yīng)完成率約為41%。在2023年全國(guó)宅地成交規(guī)模同比下降兩成，降幅遠(yuǎn)大于供地計(jì)劃一成左右的收窄幅度之下，預(yù)計(jì)全年供地計(jì)劃完成率仍會(huì)維持低位。

??考慮到住宅成交規(guī)模的降級(jí)高達(dá)5億平方米，必然會(huì)帶來行業(yè)去化周期的大幅提升，在施工銷售比的乘數(shù)之下，當(dāng)前全國(guó)住宅類項(xiàng)目至少需要壓降20億平方米方可達(dá)到新的平衡，即在未來的若干年行業(yè)修復(fù)期中，土地成交總建面應(yīng)當(dāng)比理論平衡值低20億平方米左右，即換算為占地面積9億平方米左右，預(yù)計(jì)每一年大約可以消化2-3億平方米。考慮到行業(yè)供求關(guān)系重新回歸平衡的客觀需求，土地市場(chǎng)的供求規(guī)模低位還將在接下來的三到四年內(nèi)持續(xù)。所幸的是，在經(jīng)歷了2022-2023年連續(xù)兩年的土拍規(guī)模縮量之后，地方主管部門和企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的變化已經(jīng)更為適應(yīng)，地價(jià)和出讓條件已調(diào)整至更為合理的范圍，稀缺優(yōu)質(zhì)地塊也能拍出應(yīng)有的溢價(jià)水平，尤其是在預(yù)供地制度推行的幫助下，2024年全國(guó)土地市場(chǎng)有望迎來增速指標(biāo)邊際改善，規(guī)模平穩(wěn)發(fā)展的一年。

??02

??土拍限價(jià)松綁后市場(chǎng)分化加劇，高去化板塊更受青睞（略）

??03

??投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎與聚焦，投資從“拼運(yùn)氣”回歸“拼實(shí)力”

??2023年房企謹(jǐn)慎、收斂的投資態(tài)度貫穿整年，投資總量同比持續(xù)走低。我們預(yù)計(jì)謹(jǐn)慎的主旋律仍將延續(xù)至2024年。房企投資主要受限于兩個(gè)方面，一是資金的流動(dòng)性，二是未來市場(chǎng)預(yù)期，在兩者暫未迎來好轉(zhuǎn)之前，拿地意愿將保持弱復(fù)蘇。

??與過去幾年整體高熱的土地市場(chǎng)不同，從2023年開始，市場(chǎng)“一榮俱榮”的格局不再，由于房企可投資的總量受到限制，如何做到“把錢花在刀刃上”更為重要，因此出于對(duì)項(xiàng)目流速和安全性的兩方面考慮，企業(yè)投資在謹(jǐn)慎的基礎(chǔ)上變得更為聚焦：城市能級(jí)上首選一二線核心城市，具體地塊的選擇上，則以市區(qū)位置核心、配套完善的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)更受房企青睞。

??隨著房企投資的聚焦，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)顯得更為稀缺。核心城市土拍限價(jià)松綁對(duì)于房企投資主要將有兩重影響：一是投資策略將從“拼運(yùn)氣”回歸“拼實(shí)力”，沒有最高地價(jià)限制后，企業(yè)的可行性研究和回報(bào)率測(cè)算重要性重新提升，最終能否成功以較為合理的價(jià)格拿地，既要拼企業(yè)的資金實(shí)力，又要拼企業(yè)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力；二是在投資策略的改變下，龍頭房企在獲取優(yōu)質(zhì)地塊中優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大，行業(yè)的集中度或?qū)⒊掷m(xù)走高、繼續(xù)分化。

??展望2024年的投資格局，在城市層面，一二線城市無疑是房企投資的首選，但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn)，而三四線城市將持續(xù)保持大部分無人問津、個(gè)別地塊零星火熱的局面；企業(yè)層面，由于一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大，未來優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將更高比例地集中于龍頭房企手中；城投公司投資力度或?qū)⒊掷m(xù)收縮，但仍有部分托底需求；民企的投資則更依賴于市場(chǎng)整體的復(fù)蘇情況，需要更長(zhǎng)的修復(fù)期。