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      總結(jié)

??多家房企完成債務(wù)重組，行業(yè)融資困局仍未解決

??01

??白名單制為房企融資開閘，下半年民營房企政策支持加大

??2022年末，房企融資政策迎來轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。進入2023年，先后有多個部門陸續(xù)強調(diào)，要促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實“金融16條”等。同時，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢。1月11日消息稱，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團、金地集團、美的置業(yè)、杭州濱江在列。1月31日，河南相關(guān)部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業(yè)、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。

??與此同時，存量資產(chǎn)盤活也有新突破。2月21日中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目。此外3月24日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，支持消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

??下半年，房企融資面利好政策力度持續(xù)加大,尤其是民營房企的融資支持力度不斷加大。7月10日人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，將此前《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》的適用期限延長至2024年12月31日。7月19日中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》，圍繞民營經(jīng)濟提出31條措施，包含了完善融資支持政策制度、完善市場化重整機制、鼓勵民營企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金等。

??8月27日證監(jiān)會消息稱，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，房企股權(quán)融資再迎利好。8月30日人民銀行舉行金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進會，其中新希望、龍湖、新城控股參會。消息稱，會上要求金融機構(gòu)制定民營企業(yè)年度服務(wù)目標(biāo)，加大民營企業(yè)服務(wù)方面的績效考核權(quán)重等。10月中央金融工作會議強調(diào)，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等。

??02

??四季度傳出“三個不低于”量化指標(biāo)，多家國有行召開房企座談會

??值得注意的是，據(jù)11月21日資本市場消息，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門于11月17日召開金融機構(gòu)座談會，有包括18家全國性商業(yè)銀行、5家全國性金融資產(chǎn)管理公司、4家大型證券公司主要負(fù)責(zé)人參加。會議上提及多項房地產(chǎn)金融放松政策，其中“三個不低于”的硬性指標(biāo)要求引發(fā)市場關(guān)注。據(jù)悉，“三個不低于”，具體為：1）各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；2）對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；3）對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

??從這三個不低于來看，“第一個不低于”為國有銀行對房企信貸增速不低于同業(yè)水平，旨在營造行業(yè)競爭氛圍，從被動放貸到主動尋貸，緩解房企流動性不足及信用問題。“第二個不低于”針對非國有房企融資難的問題，這類房企是當(dāng)前債務(wù)違約的“核心區(qū)”，有助于化解這類房企的債務(wù)風(fēng)險。“第三個不低于”，則是從需求端出發(fā)，保障非國有房企的銷售回款預(yù)期，通過增強個人按揭貸款投放，實現(xiàn)非國有房企經(jīng)營狀況持續(xù)改善。

??不同于去年2022年11月陸續(xù)出臺的“金融16條”以及“三支箭”等政策，本次“三個不低于”屬于量化的指標(biāo)性監(jiān)管要求。此外，根據(jù)市場傳言，“白名單”企業(yè)包括了50余家國有及民營房企，覆蓋范圍也有所擴大，且有傳言出險房企或?qū)趦?nèi)。

??雖然截止目前，50家房企白名單未有得到確認(rèn)，但自11月央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門金融機構(gòu)座談會后，多家銀行均積極與房企組織座談會，包括有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、廣發(fā)銀行等等，其中萬科、龍湖、新城等房企更是多次出席。雖然政策持續(xù)利好，為市場帶來寬松預(yù)期，但具體落地效果如何，仍有待觀察。

??03

??全年融資總量同比下降28%，融資成本結(jié)構(gòu)性下降

??從歷年80家典型房企的融資總量來看，2021年出現(xiàn)了首次負(fù)增長，融資總量12609億元，同比下降了24%。進入2022年融資規(guī)模的下滑趨勢仍在擴大，2022年全年新增融資總額為8262億元，僅為2021年全年融資總量的66%，同比減少34%，全年融資總額自2016年以來首次跌落10000億元以下。2023年全年新增融資總額5692億元，同比下降28%，下降幅度略有趨緩。

??從各季度融資情況來看，各個季度同比均出現(xiàn)不同程度的下降，其中四季度更是同比下跌了53%，有加速下跌的趨勢。雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??從企業(yè)債券發(fā)行來看，2023年企業(yè)發(fā)債金額3056億元，同比下降31%。其中，境內(nèi)發(fā)債2963億元，同比下降15%；而境外發(fā)債相比同期大幅下降90%到93億元，占比同比下降了18個百分點至3%。

??境外債券融資成本高達(dá)8.22%，較2022年全年抬升1.22個百分點，主要是期內(nèi)萬達(dá)發(fā)行的境外債券成本高達(dá)11%，此外11月港龍中國發(fā)行了利率9.5%的優(yōu)先票據(jù)；境內(nèi)債券融資成本3.45%，較2022年全年下降0.09個百分點，主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯。由于境內(nèi)發(fā)債占比不斷提升，整體發(fā)債融資成本呈現(xiàn)下滑趨勢。2023年整體新增債券類融資成本3.60%，較2022年全年下降0.62個百分點。

??04

??民營房企發(fā)債規(guī)模下滑72%，行業(yè)分化繼續(xù)加劇（部分略）

??從企業(yè)的性質(zhì)分類來看，2023年國企、央企的發(fā)債量為2502億元，同比下滑了6%，民營企業(yè)發(fā)債量為368億元，同比大幅下降71%，從而使得國企央企的發(fā)債占總量占比較2022年的60%繼續(xù)上漲22個pct至82%，主要由于國企、央企歷來財務(wù)較為穩(wěn)健，同時具有天然的信用背景優(yōu)勢，受到融資政策影響較小。

??值得注意的是，2023年發(fā)債房企隊伍中多為“老面孔”，當(dāng)前融資開閘僅限于部分房企。其中國企央企發(fā)債數(shù)量過半，發(fā)債規(guī)模位于前列的包括廈門國貿(mào)、招商蛇口及金融街等，均達(dá)百億級別；此外民企中有14家發(fā)行了新債券，其中只有美的置業(yè)、龍湖集團、濱江集團、新城控股、卓越集團、金輝集團、中駿集團控股、新希望地產(chǎn)8家企業(yè)下半年仍有新債券發(fā)行。如2023年4月卓越集團50億中票注冊發(fā)行獲批，9月發(fā)行了第一期10億元，11月再次發(fā)行了5億，未來還有35億的額度。2022年至今，卓越集團已累計發(fā)行四期共25億中期票據(jù)。

??05

??境內(nèi)債權(quán)融資占比提高至79%，境內(nèi)發(fā)債先漲后跌持續(xù)疲軟（略）

??06

??股權(quán)融資全年同比增長56%，部分房企低價增發(fā)遇阻（略）

??07

??公募REITs擴至消費基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)行前仍要做好各項準(zhǔn)備工作（略）

??08

??多家房企境內(nèi)外債務(wù)重組完成，采用債轉(zhuǎn)股作為主流方案（略）

??展望

??2024上半年債務(wù)到期壓力依然較大

??房企需抓住近期政策利好窗口

??雖然當(dāng)前融資政策持續(xù)利好，但實際收益仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然疲軟。尤其是對于多數(shù)民企而言，境外融資依然處于冰封期，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企；股權(quán)融資雖然大多數(shù)民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續(xù)性且受股價波動等影響。可見，在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險仍未完全出清，市場信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??從債務(wù)到期來看，2023年房企債券到期總規(guī)模為6968億元，而發(fā)行規(guī)模僅為2927億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模138%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，明年上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。

??自11月央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門金融機構(gòu)座談會后，多家銀行密集召開房企座談會，重點提及一視同仁支持不同所有制房企融資需求，其中萬科、龍湖、新城等房企更是多次出席。雖然近期暖風(fēng)頻吹，但融資政策的寬松仍要有實際的落地，才能對房企形成有力支持。

??需注意的是，12月有多家房企發(fā)行了公司債或中期票據(jù)，如12月12日中海發(fā)行了30億利率3.2%的公司債；18日龍湖也發(fā)行了由中債增擔(dān)保的12億中期票據(jù)，還包括有首開、華發(fā)、招商等。但從發(fā)債企業(yè)來看，仍然以白名單房企為主，發(fā)債企業(yè)范圍并未有實際意義上的擴大。

??在當(dāng)前環(huán)境下，出險房企仍難以得到銀行貸款。這主要是由于銀行辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時，優(yōu)先選取價值相對穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強的擔(dān)保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價格波動較大的擔(dān)保物。而大多出險房企能用于抵押貸款的標(biāo)的較少，在市場化機制下仍不太可能取得銀行貸款。

??而對于仍能正常運營的房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好當(dāng)前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營銷策略，加快項目去化。同時，也要對企業(yè)的土地儲備進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。

??具有多元化業(yè)務(wù)的房企還可以加快轉(zhuǎn)型進程。近期REITs進展迎來多個利好，如滬深交易所同意5家險資試點開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，證監(jiān)會將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。擁有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目的房企運營商們可以借助公募REITs加快企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)運作模式由重轉(zhuǎn)輕，自身角色定位從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理服務(wù)商，對于當(dāng)前房企走出行業(yè)困境具有重要意義。