??近期，中渝置地(以下簡稱“中渝“)發布公告，稱其欲向恒大地產出售重慶市發展中項目御龍天峰的25%權益及應收借款，總代價約為17.5億元。這 已是中渝2015年以來第三次變賣資產，累計出售總額已達93.5億元；雖然2009年以來其一直都有出售資產的情況，但主要還是以變賣項目的部分股權， 將資產由重轉輕為主，且涉及金額一般都不大，而今年如此高頻次大金額的交易實屬罕見。也正因如此，中渝這家企業被推到了輿論的風口浪尖。

??中渝2015年的資產出售涉及的項目分布在重慶、貴陽、成都三地(項目明細詳見文末附表)，總建筑面積達877.4萬平方米(權益建筑面積為 634.3萬平方米)。從其2014年的土儲結構來看，中渝目前的總土地儲備也僅有1234.4萬平米，且主要分布在重慶、貴陽、成都和西安。由此我們可 以看出，這三次交易變賣掉71%的土儲絕非單純調整城市布局那么簡單。

??扒一扒其大賣資產的動因，主要是以下三方面：

??直接動因：企業面臨部分區域盈利空間收窄和土儲分布較多的窘境

??從中渝年報中按區域劃分的平均售價明細來看，重慶和貴陽兩地的銷售均價都有了明顯下滑，幅度均在大于15%；而與之形成鮮明對比的是，2014年中渝在重慶的土儲占比在一半以上， 貴陽緊隨其后，占比也達到了26%。一邊是市場不景氣帶來盈利空間的收窄，另一邊是土儲分布較多引發的去化難，中渝若不及時采取措施，面臨的將是“蠟燭兩 頭燒”的窘境。雖然政府也在不斷出臺有利政策，但可以預見的是，未來的房地產市場對于從事傳統開發的中型房企而言已是機會有限。在此時選擇變賣資產，將原 有的開發-銷售-回款模式變為賺取土地差價的投資行為，不失為一種明智的選擇。

??內在動因：債務壓力較大和合約銷售下降，難以維系長遠發展

??從中渝2014年和2015年中期的債務比較中，我們可以發現，其短期有息負債由2014年的41.5億元上升至2015年中期57.3億元， 上漲幅度達38%；與之形成鮮明對比的為現金量的銳減，中渝在2015年中期現金總量下降至63.7億元，跌幅達33%，由于這兩項指標的變化，使得中渝 的償債能力有所下降，長短期有息債務比僅為0.61，現金短債比也由2014年的2.29下降至2015年中期的1.11。而從其凈負債與資本比率來 看，2015年中期為16.55%，較2014年上漲了1.22個百分點，這也意味著其杠桿利用率仍有待提升。

??在房企現金受限的情況下，主營業務的合約銷售金額是維持企業正常運轉的重中之重，但據中渝歷年公布的銷售業績可知，自2014年起，其合約銷售金額和面積均有了顯著下降，銷售均價也由2013年的8630元/平米下降至2014年的7600元/平米。

??2014年作為房地產市場轉折元年，行業正逐步過渡到白銀時代，對于大型開發商尚可通過調整產品結構保證利潤空間，可對于像中渝這樣的中型房企而言，想要短期內實現“逆襲”，近乎是不可能的，這也是中渝選擇在今年頻頻出售資產的內在動因。

??根本原因：企業利潤率逐年下滑，管理層對未來持保守預期

??就中渝2015年中期的營收情況來看，毛利潤和凈利潤較2014年中期分別下降了23.78%和16.2%，公司管理層再難對未來抱有樂觀預 期。在其2015年中報中也曾坦言，受惠中國國內生產總值急劇增長，國內物業市場經歷了十年的快速發展，但近一年多以來，由于外部經濟因素及中國國內生產 總值增速下滑，房地產市場溫度下降，于2015年上半年，中國國內生產總值增速達到六年以來新低，只有7%。中央銀行近期調低利率，在放寬物業市場限制性 政策的配合下，提振市場情緒，吸引了更多潛在買家進入市場，物業市場由此呈現穩定現象。然而，市場普遍認為，除非政府進一步放松抑制措施，否則現有市場狀 況仍然淡靜。也正是基于這樣的現狀，中渝選擇了審慎及謹慎的投資策略，以變賣資產、消減庫存作為抵御外部風險的主要措施。

??結語：房企分化競爭加劇，中型房企轉型迫在眉睫

??事實上，中渝的現狀也是許多中型房企的寫照，當行業變革來臨，房企兩極分化加劇，面臨盈利空間收窄、庫存壓力增加，債務結構變差等問題，中型房企應如何應對求生呢？我們給出以下幾點建議：

??一是上簽，看準新的增長點，加緊轉型步伐。中型房企的資金規模較小，像恒大等大型房企的多元化發展固然能起 到分散風險的作用，但需要耗費巨大的人力、物力和財力；因而對于中型房企而言，著眼于有潛力的相關行業，集中力量謀求轉型變得尤為重要。以花樣年為例，基 于存量住宅，瞄準社區O2O這一發展方向，在細分領域也足以與萬科這樣的大企業匹敵。

??二是中簽，轉變銷售策略，將去庫存作為首要任務。對于債務結構相對較好的中型房企來說，當市場環境發生變 化，還是有時間通過產品線的調整、銷售策略的轉變來緩解營業情況的短期惡化的。具體來說，可依據現有的城市布局研發獨具特色的產品來吸引潛在客群，如陽光 100的街區商業，嘉凱城的城市客廳等都是值得其他中型房企借鑒的案例。

??三是下簽，變賣資產，以“被收購“的模式實現逐步退出。市場環境的變化帶來最直接的影響便是房企分化加劇， 大房企會通過不斷的收并購擴張自身規模，而競爭力較弱的中型房企也將失去自己賴以生存的”一席之地“，壟斷競爭的局面會就此形成。對于競爭力較弱的中型房 企而言，選擇恰當的時機將已有的優質資產打包出售不失為一種明智的退出策略，畢竟這也算是對股東和債權人負責的一種表現。