??2016年8月29日，綠城管理層召開了業績發布會，包含曹舟南、李青岸、馮征等5位高管現身，在綠城歷年的發布會現場可謂“絕無僅有”，而在中交入主的這半年來，綠城發生的改變也可以用“翻天覆地”來形容。

??戰略：大刀闊斧的架構調整，“一體四翼”初具雛形

??在經過內部重組后，綠城已經確立了“一體四翼”的管理架構和業務發展格局，即以綠城中國為主體，綠城房產、綠城管理、綠城資產和綠城小鎮四大子集團為側翼。

??綠城房產：杭州本土優勢明顯，向千億銷售迸發

??綠城房產依舊是全力打造綠城旗艦的房地產開發業務，2016上半年實現合約銷售額為454億元，相較于去年同期323億同比增長了41%，其中歸屬集團的權益金額約為237億元。從上半年銷售貢獻度來看，杭州作為大本營，熱銷項目眾多，區域優勢明顯，在售項目總銷售額占比超20%；此外天津全運村項目榮獲得上半年銷售金額榜首，累計銷售為55.56億元，也為企業業績貢獻了12%。

??雖然綠城并未對外公布銷售目標，但是據了解企業內部也在朝著900-1000億的銷售規模努力，據統計1-8月綠城已經實現銷售金額605億元，接下來還有“金九銀十”等傳統銷售旺季，若市場熱度不減，企業沖刺千億還是有可能的。

??綠城管理：重組整合代建業務，品牌輸出助力輕資產擴張

??綠城管理，主要負責代建業務，2016上半年也是動作頻頻，先是于5月推出了“代建4.0”的標準化體系來整合上下游資源，構筑行業壁壘；而后為了迅速擴大經營規模，又在6月高調宣布收購藍城代建業務。截至2016年6月30日，模擬重組整合后的新綠城管理集團合并管轄項目合計達到了166個，規劃總建筑面積約5225萬方。隨著地產開發利潤被壓縮，房企都在謀求著上下游產業的延伸，綠城憑借產品品質已圈得一群“綠粉”支持，開展代建業務進行品牌輸出，可以在較短時間內完成輕資產擴張。?

??綠城資產：盤活存量物業，金融創新“補血”主營業務

??綠城資產則是負責統籌經營酒店、商業中心、街區商業、會所等自持物業，構建資產價值管理體系和金融服務平臺。在業務條線上基本可分為商業管理、酒店管理和投資管理。綠城會把手上所有的商業、酒店放入資產集團，除了盤活這些存量資產，綠城資產更重要的業務是金融，未來的目標是斬獲金融牌照，做一個全牌照的金控集團。當下地產+金融已成主流趨勢，未來地產行業的競爭將更加聚焦于資源和資本的競爭，中交此舉不僅可以為主營業務提供強有力的金融支持，而且也可在后期嘗試金融創新促進地產業務的由“重”轉“輕”。

??綠城小鎮：全新產品線，差異化產品挖掘三四線項目價值

??綠城小鎮，是綠城新的產品線，目前尚在培育中。小鎮大體概念為距離市中心30-50公里，占地約為3平方公里，農業及相關產業和建筑規劃的配比在2:1左右；在建筑規劃中，90%的是住宅，預計售價1萬/平米，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等。除了開發小鎮項目，綠城在三四線城市的項目也將被裝入小鎮集團。我們認為，此舉主要是基于對城市邊緣區域和三四線項目價值的再挖掘，城鎮化進程勢必會帶來一線與部分核心二線城市的人口超載，承接外溢人口就變得尤為重要，加之目前三四線的去化難問題加劇，為項目增加產業屬性可有效提升性價比，不失為去庫存的好方法。

??拿地：聚焦核心一二線城市，拿地謹慎防范市場風險

??2016上半年綠城在拿地態度上還是比較謹慎的，共斬獲北京及杭州的3幅地塊，合計建筑面積在27萬方，總代價為99.7億元。雖然拿地少，但因地塊位于核心一二線，單位地價基本維持在37000元/平，成本還是比較高的；此外，截至2016年6月30日，綠城總土地儲備為2976萬方，按上半年的銷售面積來推算，消化周期在6年左右，基本可滿足日常經營需要。

??從土儲結構來看，環渤海占比最高，達35.9%，未來綠城的投資將向北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、濟南、南京、合肥、鄭州、重慶、武漢、成都、廈門、福州這15個重點城市集中，提出這樣的投資方向主要是為了預防未來市場潛藏的風險。相信隨著后期推貨增加和投資戰略轉移，土儲分布還將得到進一步優化。

??盈利：利潤率相對較低，產品結構調整或將拉動后期增長

??綠城上半年營業收入為96.82億元，同比下降了9.98%，其中物業銷售為82.37億元，較2015年同期下降了13.1%，下降原因主要是由于結轉的項目主要分布于二線城市的非主城區域和三四線城市，故而銷售均價偏低所致，結算面積同比基本持平。但可以看到的是，綠城的各項利潤指標還是有了不同程度的改善，毛利率為24.55%，較2015同期上升了0.74個百分點，凈利率為8.4%，核心凈利率更是達到了7.86%。這主要與綠城項目管理業務密切相關，2015下半年綠城收購了綠城鼎盛和綠城時代，二者主業均是輕資產服務，從而提升了集團整理利潤率水平。

??此外，綠城的產品戰略也有了改變，提出了2:6:2的橄欖形產品結構，即20%高端產品，60%主流產品，20%安置房和保障性住房來迎合不同群體的購房需求，主流產品及安置保障房可低價跑量，促進規模擴張；高端產品則兼顧了利潤空間，相信隨著后期戰略的逐步落地，綠城的盈利能力還將有改善的空間。

??償債：融資和負債結構得以改善，中交助力“如虎添翼”

??2016上半年，綠城的融資成本由2015年底的7.3%成功降至6.3%，得以優化的原因在于：一是在國內寬松的融資環境下，房企的普遍融資成本都有下行趨勢；二是中交的支持與幫助，不僅利用旗下金融機構為綠城增信，而且還通過中交建融租賃有限公司，為綠城提供進行售后回租安排。此外，綠城在7月還成立了資金結算中心，將地方項目對資金的調度權收歸集團，統一規劃安排，為后期成立財務公司做準備，隨著融資途徑的多樣化，綠城的融資成本有望得到進一步下降。從負債結構來看，截至2016年6月30日，綠城的長短期債務比為3.3，現金短債比為1.95，短期償債壓力不大，負債結構合理。