??招商蛇口自2015年重組以來，在加快管理融合的同時，以“區域聚焦、城市深耕、轉型發展”為戰略，形成了社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊。在房地產市場分化加劇，結構性變革的背景下，招商蛇口通過加強園區與郵輪業務的建設投入，嘗試“去地產化”戰略。隨著深圳前海新中心的快速發展，將顯現出巨大的市場價值。

??一、 業績：業績高速增長，銷售收入和凈利潤同比大幅提高

??自2015年12月30日重組上市后，招商蛇口社區開發與運營能力持續提升，2016上半年招商蛇口實現簽約銷售金額308億元，實現全年650億元銷售目標的47.4%。銷售面積195萬平米，分別同比增長59%和30%。實現營業收入212.5億元，同比增長11.25%；歸屬于上市公司股東凈利潤38.3億元，相比于去年同期備考利潤表的口徑同比增長35.45%。業績大幅增長的原因是是完成投資收益17.1億元，同比增長268.76%，其中主要是完成深圳蛇口“夢工廠大廈”的項目權益轉讓，實現收益約12億元。

??二、 財務：園區開發與運營板塊實現高增速 、高毛利

??2016上半年，招商蛇口的毛利率和凈利率分別達到33.85%和20.75%。其中，社區開發與運營業務毛利率17.65%，同比減少了5.39個百分點。報告期末，招商蛇口貨幣資金總量雖然同比減少15.2個百分點，但仍達到了344.7億元,所以凈負債率為26.01%，處于行業較低水平。銷售費用率1.9%、管理費用率2.1%，分別同比下降5.7和11.8個百分點，可見招商蛇口重組合并后，管控效率得到進一步提升。

??房地產開發銷售業務作為招商蛇口目前的主營業務核心，“社區開發與運營”板塊上半年收入為169.73億元，仍占總營業收入的80%，但是占比相較去年同期已有所降低。其中得益于招商蛇口銷售了在蛇口等區域部分持有多年的經營性物業，以及該片區資產價值的提升，深圳地區的收入實現了62.66%的高毛利率。

??同時，園區開發與運營板塊的收入占比從2015年末的14.15%增長到了19%，毛利率同比大幅上升22.58個百分點，達到了可觀的57.1%，這也契合了招商蛇口在實現整體上市后，將以園區開發業務為主，并且逐漸實現“去地產化”的戰略。

??三、布局：土地市場完善一二線城市布局、推行城市深耕

??2016上半年，遵循“城市深耕”的策略，招商蛇口持續完善一、二線城市結構布局和重點商業項目的推進, 并積極尋求市場上各類并購機會。在促進年度銷售、調整庫存結構的同時，在北京、南京等重要城市獲取10宗優質項目，擴充項目資源226萬平米，總地價237億元，其中權益地價153億元，平均樓面價10412元/平方米。相比同期各大房企頻頻高價搶地，招商蛇口在合并之后除去招拍掛市場取得的土地外，還在前海蛇口自貿片區內擁有大量土地儲備，具有獨特的政策優勢，獨特的戰略資源優勢，為公司未來的業績增長提供了保證。

??四、戰略：園區開發與郵輪產業穩步推進

??經過三十多年的建設運營，招商蛇口已經具備了豐富的城區和產業園綜合開發運營經驗，培養了專業且經驗豐富的管理團隊。2016上半年，招商蛇口園區板塊保持穩健發展，投資性物業的出租收入達9.22億元，同比增長8.78%。作為招商蛇口主營業務的一個重要組成部分，報告期內，招商蛇口積極將蛇口模式對外復制，在核心一二線及其近郊城市建設運營大型園區綜合開發項目，著重打造特色園區，引領城市的升級。

??前海土地成功確權，取得實質性進展。招商局集團與深圳市前海管理局組建股權比例為50:50的合資公司，本次合作的2.9平方公里，計容建筑面積約505萬平米，主要為商住辦公用途，整體價值在4000 億以上，預計在未來3-5年，優質資產的兌現將能給收入規模帶來大幅提升。

??郵輪產業建設與運營是招商蛇口經過市場分析所確定的轉型方向之一。郵輪產業發展符合“一帶一路”戰略，受到國家大力扶持，招商局集團擁有航運、港口等產業基礎，加大郵輪產業的發展可以帶動城市的消費和配套商業的發展，發揮郵輪產業對其他產業的推動。

??上半年公司郵輪業務取得多項突破，5月中旬，國家旅游局同意在深圳市南山蛇口工業區太子灣設立“中國郵輪旅游發展實驗區”，實驗區占地面積9.4平方公里。實驗區的確立有助于公司在郵輪產業發展中享受政策紅利，以郵輪母港建設為核心，全力打造集旅游運營、餐飲購物、免稅貿易、酒店文娛、港口地產、金融服務等于一體的郵輪產業鏈。