??導讀：在調控重壓下，標桿房企依然實現逆勢增長，但是隨著調控不斷深入，政策疊加影響的因素逐漸放大，截至一季度末，從實際的完成情況看，大部分房企的銷售目標完成率普遍低于20%，房企今年的經營狀況難言樂觀。預計二季度開始，房企將加快出貨力度,以實現全年業績。

??碧恒萬累計銷售超1500億

??截至4月10日，已披露2018年一季度銷售情況的24家上市房企合計實現銷售額10632.57億元，較去年同期增長約31.98%，而主流房企銷售增速呈現分化態勢。根據克而瑞公布的榜單，一季度百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻提升顯著。其中，前3和前50門檻分別達到了1517.3億元和99.1億元，與去年同期相比，增幅分別達38.3%和59.3%。而前10至前30的門檻則相對增長平緩，其中，前十強的門檻提至386.6億元，同比上漲16.9%。房企梯隊間的差距也逐漸擴大。根據克而瑞榜單，除了前三強在一季度突破千億規模外，排名第四位的保利地產銷售金額為869億元，不足碧桂園銷售業績的一半。

??由于春節等因素影響，一季度是傳統的銷售淡季，通常占全年銷售金額的20%左右，房企推盤主要集中在下半年。而且，2018年一季度正趕上兩會，企業真正推貨的有效時間相對較少。但是，從門檻值變化情況來看，2018年一季度相比以往，業績規模仍繼續提升。

??一季度上市房企中的最大亮點仍屬碧桂園。今年以來，碧桂園平均每月達500億以上的銷售額，3月份銷售額達641.3億。主要是由于其在三四線城市布局項目較多，相比一二線城市市場而言，三四線城市受限較少。

??一季度目標完成率普遍低于20%

??截止目前，已經有近30家房企提出了2018年的銷售目標。其中，有近8成的房企全年目標較2017年業績的增長率在30%以上，還有近4成房企的目標增長率高于2017年全年的業績增速，平均增長率達到40.4%。分房企規模來看，規模較大的房企銷售目標增長率較低，規模增長較為平穩。值得注意的是，規模在500-800億的房企，銷售目標增長率普遍在40%以上。這在業內看來，力爭沖擊千億的房企，仍將銷售規模的快速增長放在重要位置。

??不過，截至一季度末，從實際的完成情況看，大部分房企的銷售目標完成率普遍低于20%。主流房企的合同銷售額同比增速也有下滑。融創合同銷售額的同比增速從1月份的173.15%下滑至一季度的77.94%，萬科則從1月份的41.27%收窄至一季度的2.66%。一季度總體來看，融創中國、保利地產、中國恒大合同銷售額的同比增速分別為77.2%、54.6%、47.5%；碧桂園、招商蛇口、萬科前三個月合同銷售額同比增速則為29.3%、23.8%、1.6%。

??對此，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，一季度房企業績增速有所下降，一是因為去年底沖刺業績導致存貨不足，一季度來不及補貨因此供貨不足，二是供地、金融、需求方面的收斂，成交增速下降在所難免，今年百強房企平均增速低于去年是必然的。

??加速出貨是王道

??眾多周知，今年全年的政策環境、市場環境仍不明朗，政策調控持續貫穿2018年將是大概率事件。中原地產研究中心統計數據顯示，今年3月以來，全國超過20個城市再啟房地產調控，合計發布房地產調控政策內容達到26條。年內前3個月，全國主要城市發布房地產調控已經超過76次。今年3月開始的這輪調控，主要特征是開啟銷售搖號等政策，疊加兩會后對房地產長效機制的預期。在此背景下，房企無論如何都難言樂觀。

??實際上，不少品牌開發商對今年市場預期并不樂觀。盡管業績領跑，但萬科對未來的風險意識卻在不斷增強。在2017年業績發布會上，郁亮表示萬科早已不在意排名和規模，并拋出“房價單邊快速上漲時代結束了”的觀點，按照郁亮的規劃，萬科重新定位為“城鄉建設與生活服務商”，這是繼2012年轉型“城市配套服務商”之后，萬科的又一次戰略調整。融創中國對2018年房地產市場持謹慎的態度，在銷售策略上，融創將堅持加快周轉堅決去化的思路，除重視和保持充裕的流動性的同時，將進一步降低杠桿水平。

??克而瑞研究中心認為，企業依靠過去項目的高去化率、以點致勝的難度很大，個別項目的熱銷并不能掩蓋大部分項目去化率不及預期的事實。考慮到市場的壓力，今年企業在制定銷售目標的時候，都把推出貨值的銷售去化率預期降低。如越秀、中海、融信、保利置業等的預期去化率都較2017年都有所降低。

??除了銷售目標之外，現在房企越來越重視回款率指標。克而瑞研究中心統計，從房企的財務狀況考慮，目前在已經公告2017年業績的房企中有近7成房企現金短債比和長短期負債比呈下降趨勢，短期償債壓力加大。在目前融資環境持續收緊的背景下，房企獲取長期借貸的難度增加，短期償債壓力略有提升，融資成本也隨之上升。

??克而瑞研究中心表示，預計二季度開始，房企將加大推盤力度，力爭將全年銷售計劃向前提。從年報期大部分房企高管的表態看，全年的推盤計劃大多集中在二、三季度，這樣可以盡早鎖定全年銷售業績。從去庫存角度看，截至2018年3月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環比減少1.0%，同比減少8.7%。其中，一二及三四線城市的新建商品住宅庫存總量分別為2088萬平方米、22977萬平方米和18647萬平方米，同比分別減少7.7%、8.5%和9.0%。2018年3月，一二及三四線城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）分別為12.2、10.3和10.6個月，相比2月份12.6、10.3和10.9個月的數值，二線城市持平、一線和三四線城市有所縮短。

??平安證券認為，考慮到4、5月基數大幅回落疊加推盤高峰，預計4、5月房企銷售增速將有所回升。在低基數、一二線城市推盤加快等因素作用下，銷售有望維持高位，三四線市場熱度仍存在慣性，對短期銷售依舊樂觀。

??（內容來源：上海證券報、V房產）