??高基數下同比增速轉負，品牌房企下降更為明顯

??2019年1月百強房企全口徑銷售額達到6610.7億元，同比下降2.6%，相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中百強房企權益銷售額為5088.5億元，同比下降8.6%。分級別來看，Top10、Top20、Top50房企同比增速分別為-14.9%、-10.6%和-6.3%，大型房企由于基數效應整體增速下降更為明顯。

??頭部房企入榜門檻下降

??各梯隊銷售金額入榜門檻方面，Top3、Top10、Top20的入榜門檻均有所下降，相比于2018年1月分別下降28.1%、18.7%和2.4%，而Top50和Top100的入榜門檻分別提升20.9%和22%。從各梯隊區間銷售增速對比可以看到，51-100名區間的房企同比增速最高，達到20.1%，4-10、11-20和21-50區間的房企同比增速分別為3.2%、2.9%和6.2%，僅前三名區間的房企出現下降，在去年高基數的影響下同比下降28%。

??百強房企中35家同比增速下降

??1月份單月銷售額突破百億的房企達到18家，較2018年1月份增加1家，突破50億的房企數量為37家，同比增加2家。其中萬科、碧桂園、恒大單月銷售規模突破400億元，同比增速分別為-26.2%、29.6%和-28.1%。權益金額來看，百強房企1月份銷售額出現同比下降的有35家，其中下降幅度超30%的達到13家，而同比增速高于50%的為24家。

??品牌房企操盤規模更勝一籌，中型房企權益占比較低

??權益口徑的銷售方面，1月份百強房企平均權益占比為77%，與2018年持平，其中Top3、4-10、11-20、21-50的權益比例逐級降低。從操盤金額和全口徑銷售金額的對比來看，Top3和Top21-30區間的房企操盤金額與全口徑金額比值超過90%，而Top31-50、Top51-100的中小型房企該比值為85%，百強房企平均比值為88%板塊觀點：行業超配水平提高，板塊邊際改善空間加大房地產進一步超配印證了市場對行業的認可，業績穩定性以及低估值特性在目前整體業績大幅波動的環境下更顯稀缺價值。

??結合中央經濟工作會議的定調，我們認為2019年地產板塊邊際改善空間加大：1.貨幣政策轉向帶來流動性邊際改善；2.房貸利率預計見頂回落；3.房地產政策趨于溫和，地方政府在調控政策上將有更大的權責空間，政策周期“似曾相識燕歸來”，19年地產板塊將迎來BETA行情。歷史周期回顧表明，盡管我們預測基本面下行周期還將持續近2個季度，但相對估值的修復之旅將會持續。

??風險提示：房地產成交超預期調整等。

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