??一季度末上市房企陸續公布了2020年成績單，業績會上部分房企透露了今年的銷售目標和市場判斷，這無疑對未來企業投資策略產生巨大影響。整體而言，謹慎投資仍是主旋律，區域選擇仍聚焦長三角和粵港澳大灣區，且在22城集中供地之下，普遍認為提升投資質量、拓寬投資渠道是突圍的核心競爭力。

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??銷售目標普遍放緩

??近三成上市房企目標增幅低于10%

??銷售目標的制定一定程度上會影響未來一年企業投資態度。除已有土儲釋放速度外，更高的銷售目標也意味著需要更多的新增可售貨值給予支撐。

??從近30家上市房企在業績發布會披露的2021年銷售目標來看，整體目標增幅有所放緩，近三成上市房企2021年的業績目標預增低于10%，可以看出在杠桿紅利消失后，企業發展以穩健、提質增效為主。

??去年目標增速定得較高的金茂、綠城，今年紛紛調低目標增速，從20%以上降低至10%左右，更加強調企業“有質量”的增長。相較而言，合景泰富、德信等銷售目標增速定得較高，其中德信從2020年以來投資較為積極，業績提升底氣十足。

??與中小規模房企還在力爭業績規模擴張、在行業內站穩腳跟不同，TOP10房企相對內斂，預期業績增速均在10%左右，低于行業平均水平，例如綠城2021年的銷售目標較2020年完成額僅有7%的提升。一方面10強房企已經占有較大的市場份額，擁有足夠的規模優勢；另一方面控規模、強調體制增效是規模房企當前的戰略核心。

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??“兩集中”供地新政下房企態度從容

??投資博弈各有依仗

??一季度22個重點城市雙集中宅地出讓模式在行業內引起廣泛關注，也對計劃在一二線城市投資的房企產生較大影響。

??業績會上，多數企業認為兩集中的土拍政策能夠提供更大的土地供應量、且供應規劃更加清晰，能夠在供給端限制地價。對房企自身影響，大部分房企表示不會對投資造成太大干擾。

??“雙集中”供地模式下房企投資突圍靠什么？面對集中供地，上市企業的應對策略不一，優勢也不盡相同，大致可以分為五個方面。

??第一，布局優勢。全國化的房企在面對集中供地時壓力較輕，可通過在其他城市拿地、均衡發展等方式平滑風險。如融創、金茂、中梁等，其中中梁明確表示，集中供地等政策調控對其影響不大，盡管22城中梁貨值占比20%，但中梁進入的城市較多，還有很多可選擇空間。

??第二，財務能力。集中供地對企業資金整合能力和籌措能力提出新的要求，如招商、越秀、美的等財務穩健、現金流準備充分的房企認為雙集中下自身投資不僅不會受到沖擊，反而機會更大。

??第三，多渠道拿地是企業應對供地新政的策略和優勢之一。如寶龍、時代中國、合景泰富等通過勾地、舊改等方式破局。時代中國2020年接近50%的土儲來源于舊改，對于公開市場的依賴已經逐步減少，受到影響程度也較小。

??第四，管理能力。未來兩集中政策中可能會有更多城市納入范圍內，對計劃在這些城市投資的房企來說，資金安排需更有指向性。新城、新力等房企表示將提高整合資源的能力，通過信息化管理加大資金的統籌能力。

??第五，研判能力。提前對市場進行研判，確定進入時機，是集中供地后企業提高拿地效率、避開投資高峰期的重要方式。例如弘陽、融信等深耕型房企，在區域內有成熟的投拓、銷售團隊，對當地市場研判能力強的優勢顯著。而綠城、大唐也表示將投資前置工作和標準化工作。

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??過半房企2020年投資保持謹慎

??長三角、粵港澳仍是上市房企最關注區域

??梳理近40家房企投資態度來看，2020年超過半數房企投資保持審慎，拿地銷售比低于行業平均，部分企業新增貨值同比下滑較大。其中規模房企居多，例如融創、恒大、世茂等。一方面是更注重有質量發展，如恒大始終將“控規模”作為土地投資的主基調；另一方面，通過投資節奏的放緩，在三道紅線下逐步改善自身的財務狀況。

??此外，有超過三成房企投資較為積極，多以處在擴張期的中小企業為主。如德信、上坤、弘陽、景瑞等，如弘陽2020年拿地銷售比接近0.6。此外部分綠檔房企中海、招商、龍湖等憑借自身財務優勢，保持較為積極的拿地態勢。

??投資策略上，隨著杠桿紅利的消退，房企投資更加聚焦。

??首先，以城市群為主，尤其是長三角和珠三角的粵港澳大灣區，最受房企關注。從部分上市企業公布的2020年新增土儲的分布情況來看，四大區域的受關注程度從高到低為：長三角>珠三角=中西部>環渤海。與整體平均熱度都較高的長三角不同的是，上市房企對珠三角區域的關注實際上主要集中于大灣區城市群，珠三角城市群內部的地市熱度也有較為明顯的分化差異。

??其次，由于資金掣肘、調控頻發等因素，導致市場波動較大，因此多數房企以深耕為主，在核心城市精準投資，做大做強做透市場，以此來提高市占率。如祥生立足浙江省，深耕長三角，建業聚焦河南省，佳兆業深耕大灣區。

??最后，投資聚焦在高能級城市以及都市圈周邊強三線。這些城市從經濟基礎、房地產基礎以及人口基礎等多潛力大，且抗風險能力更強。如德信在深耕長三角區域同時，強調聚焦一二線及強三線城市，中梁也在積極踐行投資聚焦二線城市及強三線城市。

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??2021年投資態度仍然分化

??房企弱化投資預算強調動態調整

??從今年的業績會來看，諸多房企都沒有明確表示2021年投資態度及預算。我們認為，一方面是外部政策因素導致投資需要不斷進行動態調整以匹配發展需要，另一方面雙集中供地下未來投資如何變仍需市場來檢驗，預計到中報季時，態度將逐漸明朗。

??從已公布投資意向的房企來看，2021年投資態度仍呈現分化走勢。寶龍、綠城、佳兆業等房企表示在2021年仍將延續去年以來積極的投拓態勢。以綠城為例，2021年一季度新增貨值已達到712億元，位列新增貨值第四，高于其銷售排名，拿地銷售比為0.69，高于行業平均。此外，2021年綠城表示還將加大收并購和勾地力度，爭取多拿優質地塊，但是面對風險較大的項目，綠城的投資態度還是較為謹慎。

??反之融創、雅居樂、時代中國均表示2021年將保持審慎的投資態度，但保持審慎的角度有所不同：融創更加強調在資本結構持續優化的情況下謹慎拿地，去年融創新增土儲中公開市場拿地、合作、收并購各占三成左右，不同渠道投資布局均衡；時代中國則通過采取多元化的土地獲取方式，通過拓寬渠道的方式保證有充足的土儲供開發；雅居樂和德信則更加強調投資區域的選擇，在投資聚焦的大環境下，均選擇了持續深耕的布局，雅居樂提出推進香港市場，德信則根據“333”布局審慎拿地。

??值得一提的是，今年業績發布會上公布2021年投資預算的企業較往年有所減少，在“三道紅線”和“兩集中”等政策發布后，企業投資節奏、金額在很大程度上受到外部因素制約，因此房企也有意弱化投資的具體指標，根據銷售情況進行動態調整。

??從部分公布了2021年投資預算的房企來看，不同房企的拿地銷售比有較大的差異：世茂、中梁等房企提出將按銷售的50%和40%比例來控制拿地，而金茂的預期的全口徑投資金額為千億左右，整體拿地銷售比達到0.4。

??整體來看，在經過了2020年下半年投資極其謹慎之后，由于部分房企成功實現了“降檔”，財務穩健性有所恢復，因此2021年的投資積極性有一定程度恢復。但受到目前22個城市集中供地尚未有所成交的影響，一季度的投資額仍然保持在低位。

??從投資布局來看，長三角是最受房企青睞的區域，大灣區和中西部其次，在22個核心城市進行兩集中供地的情況下，長三角和大灣區的三四線城市今年土地市場預計將持續受到關注。

??對于房企來說，在融資端、投資端都持續受到政策調控的情況下，提升自身的“內功”，尤其財務穩健性、多渠道投資能力、城市研判能力等將成為影響企業未來投資質量的重要因素。

??隨著供地保持較充裕的狀態，在資金分流和隨時落下的調控壓力下，預計非重點城市地價和溢價率勢必會得到一定的控制，對于有意于在這些城市落子的企業而言，二季度或許是更好的拿地時機。