??核心觀點

??【深耕杭州，銷售業績目標兌現良好】2022上半年濱江實現銷售額683.9億元，同比降幅22.2%，表現優于同期TOP30房企。得益于杭州市場的持續復蘇，杭州銷售額貢獻度同比大幅增加25.6pct至85.4%。1-8月實現全口徑銷售927.5億元，以目標下限計算完成率62%；2022年以來杭州樓市調控不斷松綁，疊加四季度普遍屬于供銷高峰期，濱江供貨充裕，結構合理，全年完成目標壓力不大。

??【杭州拿地金額占比超80%，土儲去化周期合理】上半年濱江積極拿地，新增30個項目，其中寧波1個，金華1個，杭州28個，進一步鞏固杭州市場份額。上半年新增項目土地面積合計149.4萬平方米，新增項目計容建筑面積合計366.3萬平方米，新增土儲貨值權益比例57.5%。在低迷市場環境中濱江偏向選擇去化良好的本地市場來保證項目整體的銷售流量。土儲建面1587萬平，可保障未來2-3年的發展需求。

??【下半年預計交付25個項目，全年營收有望恢復正增長】上半年濱江完成10個項目的交付，結轉收入同比減少45%至104億元；合同負債較年初增長28%至1199億元，對近一年開發收入的覆蓋倍數4.2倍，疊加下半年濱江計劃交付25個項目，全年營業收入有望恢復正增長。上半年綜合毛利率21%，同比下滑1.1pct；凈利率15%，同比增加4.8pct，凈利指標實現正向增長緣于合聯營投資收益的大幅增長以及銷管費用的良好管控。

??【三條紅線仍處綠檔，融資成本改善至4.7%】期末有息負債增長至558.1億元，其中債券融資余額占比降至21.7%，銀行信貸持續提升至78.3%，并無其他非標融資。期末融資加權平均利率4.7%，較年初降低0.2pct，資金成本持續下行。從到期結構來看，短債有息負債179億元，占比升至32.1%，債務期限結構仍有改善空間。此外，現金短債比1.11，凈負債率85.8%，扣除預收后的資產負債率65.5%，三條紅線指標仍處綠檔，整體財務穩健。

??01

??銷售

??深耕杭州

??業績目標兌現良好

??2022上半年濱江實現銷售額683.9億元，同比降幅22.2%，表現優于同期TOP30房企（平均降幅48.8%），按全年銷售目標的下限1500億元計，銷售目標完成率約46%，目標兌現情況超同期多數房企。上半年權益銷售回款322億元，同比提升6%。房地產銷售持續低迷的情況下，濱江銷售的穩健緣于其長期重倉杭州，杭州市場基本面較為健康，去化周期較為穩定，疊加浙江省內品牌認可度高等因素。據克而瑞浙江區域統計，上半年濱江在杭州推出商品住宅3800余套，整體中簽率19.54%，處市場低位；首開去化率達93%，高于杭州8區81%的平均去化水平。

??此外，濱江在行業競爭格局巨變的當下偏向選擇穩健的合作伙伴，其中95%以上的項目均由濱江操盤。

??聚焦本地市場，杭州銷售額貢獻度提升至85.4%，省外貢獻下滑。根據克而瑞統計，上半年杭州貢獻85.4%的銷售份額，同比大幅增加25.6pct，浙江省內其他城市銷售額占比8.3%,較去年同期減少17.2pct，而省外如南京、蘇州、廣州、上饒和南通等城市對銷售額貢獻度同比下滑8.4pct至6.3%，其中南京及蘇州合計貢獻省外約70%的銷售份額。聚焦杭州、深耕浙江，適度加強省外重點城市布局，鞏固大后方的基礎上有利于分散局部市場政策變動帶來的風險。

??濱江全年銷售目標1500-1600億元，根據克而瑞統計，1-8月已實現全口徑銷售額927.5億元，以目標下限計算完成率62%。2022年以來杭州樓市調控不斷松綁，多次下調房貸利率、調整限購政策、放寬社保和個稅要求，杭州人口凈流入長期位于全國前列，基本面有支撐，銷售市場延續復蘇狀態，疊加四季度普遍屬于供銷高峰期，濱江供貨充裕，結構合理，全年完成目標壓力不大。

??02

??投資

??杭州拿地金額占比超80%

??土儲去化周期合理

??2022上半年濱江積極拿地、重點補倉杭州，新增30個項目，其中杭州28個，寧波1個，金華1個，新增土儲建面366.3萬平，同比增長56.8%。值得注意的是，濱江拿地權益提升顯著，上半年拿地面積權益比同比上升5.5pct至57.7%。

??根據監測，上半年濱江參與杭州兩輪集中供地，補倉杭州力度較大。整體來看，上半年于杭州濱江拿地金額占比81%，省內金華、寧波拿地金額占比分別14%和5%，省外沒有拿地。在低迷市場環境中濱江偏向選擇去化良好的本地市場來保證項目整體的銷售流量。

??截至2022年中期，濱江土地儲備總建面1586.47萬平，可保障未來2-3年的發展需求，其中待開發建面占比22.5%，土儲消化周期合理。按土儲可售貨值區域分布上，杭州占62%，浙江省內(非杭州)包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等基本面支撐度良好的城市占比22%，省外占16%。

??03

??盈利

??下半年預計交付25個項目

??全年營收有望恢復正增長

??2022上半年濱江實現營業收入106.9億元，同比減少44.9%；完成10個項目的交付結轉，結轉收入同比減少45.2%至103.9億元。期末濱江合同負債較年初增長28.1%至1198.9億元，對近一年開發收入的覆蓋倍數4.2倍(2021年末：2.5倍)，疊加下半年濱江計劃交付25個項目（2022年計劃交付35個項目，2021年實際交付21個），全年營業收入有望恢復正增長。

??盈利能力方面,濱江上半年毛利潤22.4億元，同比減少47.6%，綜合毛利率21%，同比下滑1.1pct；凈利潤16.1億元，同比減少18.6%，凈利率15%，同比增加4.8pct。凈利指標實現正向增長緣于期內合聯營項目結轉較多，合聯營投資收益從去年同期的0.5億大幅增至8.8億元，以及銷管費用的良好管控。濱江聚焦浙江市場，長期規模優勢造就其穩定的供應商體系和優秀的費控效率，即使上半年銷售整體偏弱的情況下銷管費用率（銷管費用/當期操盤金額）仍同比微降0.05pct至0.86%，處行業較低水平。

??期內并表結轉項目的權益比例明顯上升，少數股東損益占比從去年同期的35.7%下降至20%，實現歸母凈利12.8億元，同比增加1.3%，歸母凈利率同比增加5.5pct至12%。

??04

??償債

??三條紅線仍處綠檔

??融資成本改善至4.7%

??上半年濱江新發行債券26.1億元，較去年同期減少55.7%，期末債券融資余額占比降至21.7%，銀行信貸提升至78.3%，并無其他非標融資。期末融資加權平均利率4.7%，較年初降低0.2pct，融資成本持續下行。 

??截至2022年中期，濱江有息負債558.1億元，較年初增長22%；其中短期有息負債179億元，占比從年初的30.6%升至32.1%，債務期限結構仍有改善空間。未使用銀行信貸授信額度616億元，而已獲批尚未發行的公司債和短融額度合計41億元，未使用融資額度充裕。期末濱江持有現金較年初減少6.4%至197.8億元，現金短債比下降至 1.11，凈負債率增加至85.8%，扣除預收后的資產負債率65.5%，三條紅線指標仍處綠檔，整體財務相對穩健。