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??銷售金額同比下降近三成，銷售回款率104%，營(yíng)收規(guī)模與去年持平，三道紅線處于橙檔。

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點(diǎn)【全年實(shí)現(xiàn)銷售615億元，銷售回款率104%】2023年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額615億元，同比降低29.2%，銷售回款率達(dá)104%。全口徑銷售面積270萬(wàn)平方米，同比降低15.1%；銷售均價(jià)22803元/平方米，較去年末降低16.7%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，2023年首開(kāi)股份銷售目標(biāo)完成率為69.9%。與此同時(shí)，首開(kāi)股份全年銷售回款637億元，銷售回款率為104%。

??【投拓謹(jǐn)慎，超七成土儲(chǔ)位于一二線城市】2023年年，首開(kāi)股份新增土儲(chǔ)規(guī)模40.8萬(wàn)方，新增土儲(chǔ)拿地金額105.4億元，拿地銷售比為0.17，略小于百?gòu)?qiáng)房企0.21的平均水平。企業(yè)未公布可售土儲(chǔ)，但根據(jù)已售和投資來(lái)看，預(yù)計(jì)截至2023年末，首開(kāi)股份總土儲(chǔ)未售建面約1300萬(wàn)平方米。從城市分布來(lái)看，首開(kāi)股份的土地儲(chǔ)備主要集中在一線和二線城市，累計(jì)占比超七成。

??【營(yíng)收規(guī)模與去年持平，凈利潤(rùn)虧損】2023年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入478億元，基本與去年同期持平；毛利潤(rùn)54.9億元，同比下降31.1%。凈利潤(rùn)虧損59.4億元、歸母凈利潤(rùn)虧損63.4億元。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2023年首開(kāi)股份的毛利率較去年末降低5.1個(gè)百分點(diǎn)至11.5%，凈利率和歸母凈利率分別為-12.4%和-13.3%。年內(nèi)資產(chǎn)減值損失17億元、公允價(jià)值變動(dòng)損失7.2億元、信用減值損失8.9億元，均對(duì)首開(kāi)股份的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)有較大的負(fù)面影響。

??【非受限現(xiàn)金短債比1.46，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需改善】截至2023年末，首開(kāi)股份持有現(xiàn)金229.5億元，較2022末增加24.1億元，其中受限及預(yù)售監(jiān)管資金39億元、非受限現(xiàn)金190.5億元。非受限現(xiàn)金短債比1.46倍、長(zhǎng)短期債務(wù)比6.81倍，較2022年優(yōu)化。凈負(fù)債率169.6%、永續(xù)債作負(fù)債的凈負(fù)債率175.8%、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.8%，均較2022年末有所提升，仍需進(jìn)一步優(yōu)化以達(dá)到監(jiān)管要求。

??【酒店物業(yè)營(yíng)收達(dá)8億，城市更新等板塊持續(xù)探索】截至2023年末，首開(kāi)股份酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等結(jié)算收入8.02億元，同比增長(zhǎng)26.1%，年內(nèi)福州首開(kāi)君瀾溫泉酒店全面開(kāi)業(yè)，首開(kāi)萬(wàn)科中心新增簽約1.7萬(wàn)平米，西客站項(xiàng)目、京寶大廈、宋家莊福茂出租率均達(dá)100%。同時(shí)，首開(kāi)股份近年來(lái)也在城市更新、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老與文創(chuàng)等領(lǐng)域持續(xù)探索。首開(kāi)Long街獲第二屆“北京城市更新最佳實(shí)踐”。首開(kāi)樂(lè)尚系列長(zhǎng)租公寓初具規(guī)模，已開(kāi)業(yè)9家，入市房源超6000套，出租率89%。養(yǎng)老方面，隨著管莊項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，首開(kāi)寸草已投入運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老院9家，床位700余張，在院老人超500人。

??01 銷售

??全年實(shí)現(xiàn)銷售615億元，銷售回款率104%

??2023年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額615億元，同比降低29.2%，銷售回款率達(dá)104%。全口徑銷售面積270萬(wàn)平方米，同比降低15.1%；銷售均價(jià)22803元/平方米，較去年末降低16.7%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，2023年首開(kāi)股份雖然已經(jīng)調(diào)低了年度銷售目標(biāo)，以全年銷售880億元的銷售目標(biāo)來(lái)看，銷售目標(biāo)完成率為69.9%。與此同時(shí)，首開(kāi)股份全年銷售回款637億元，銷售回款率為104%。

??02 投資

??投拓謹(jǐn)慎，超七成土儲(chǔ)位于一二線城市

??2023年行業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)，規(guī)模房企整體投資意愿延續(xù)低迷、投資態(tài)度謹(jǐn)慎。首開(kāi)股份的投資力度也收縮明顯，新增投資規(guī)模保持在低位。2023年，首開(kāi)股份共新增5幅地塊，新增土儲(chǔ)規(guī)模40.8萬(wàn)方，新增土儲(chǔ)拿地金額105.4億元，拿地銷售比為0.17，略小于百?gòu)?qiáng)房企0.21的平均水平。

??企業(yè)未公布可售土儲(chǔ)，但根據(jù)2023年企業(yè)已售和投資情況來(lái)看，預(yù)計(jì)截至2023年末，首開(kāi)股份總土儲(chǔ)未售建面約1300萬(wàn)平方米，按照近3年的去化速度來(lái)看，總土儲(chǔ)規(guī)模保持相對(duì)充裕，足夠支撐未來(lái)4-5年左右的開(kāi)發(fā)。

??從城市分布來(lái)看，截至2023年末首開(kāi)股份的土地儲(chǔ)備主要集中在一線和二線城市，按建面分別占到40%和33%。區(qū)域來(lái)看，環(huán)渤海區(qū)域占比最高達(dá)59%，其中北京占到近7成；長(zhǎng)三角區(qū)域占比16%，中西部和珠三角則分別占到12%、14%。總體來(lái)說(shuō)，首開(kāi)股份的總土儲(chǔ)整體城市能級(jí)較高、且大本營(yíng)相對(duì)集中，在目前的行業(yè)形勢(shì)下整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

??03 盈利

??營(yíng)收規(guī)模與去年持平，凈利潤(rùn)虧損

??2023年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入478億元，基本與去年同期持平；毛利潤(rùn)54.9億元，同比下降31.1%。凈利潤(rùn)虧損59.4億元、歸母凈利潤(rùn)虧損63.4億元，歸母凈利虧損規(guī)模較去年進(jìn)一步放大。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2023年首開(kāi)股份的毛利率較去年末降低5.1個(gè)百分點(diǎn)至11.5%，凈利率和歸母凈利率分別為-12.4%和-13.3%。綜合來(lái)看，一方面，近年來(lái)行業(yè)整體利潤(rùn)空間收窄、利潤(rùn)率走低，首開(kāi)股份歷史高價(jià)地塊、低利潤(rùn)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)出清拉低了利潤(rùn)率水平。另一方面，2023年資產(chǎn)減值損失17億元、公允價(jià)值變動(dòng)損失7.2億元、信用減值損失8.9億元，都對(duì)首開(kāi)股份的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)有較大的負(fù)面影響。

??04 負(fù)債

??非受限現(xiàn)金短債比1.46，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需改善

??2023年，首開(kāi)股份有息負(fù)債規(guī)模小幅下降至1178億元，其中，短期有息負(fù)債同比降低15.6%至150.9億元。截至2023年末，首開(kāi)股份持有現(xiàn)金229.5億元，較2022末增加24.1億元，其中受限及預(yù)售監(jiān)管資金39億元、非受限現(xiàn)金190.5億元。非受限現(xiàn)金短債比1.46，較去年提升0.4個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)短期債務(wù)比6.81，較2022年優(yōu)化。

??年內(nèi)，首開(kāi)股份凈負(fù)債率169.6%、永續(xù)債作負(fù)債的凈負(fù)債率175.8%、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.8%，均較2022年末有所提升，仍需進(jìn)一步優(yōu)化以達(dá)到監(jiān)管要求。

??05 多元化

??酒店物業(yè)營(yíng)收達(dá)8億，城市更新等板塊持續(xù)探索

??除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)外，首開(kāi)股份也有序推進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊的發(fā)展和優(yōu)化。截至2023年末，首開(kāi)股份酒店經(jīng)營(yíng)收入快速增長(zhǎng)，酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等結(jié)算收入8.02億元，同比增長(zhǎng)26.1%，年內(nèi)福州首開(kāi)君瀾溫泉酒店全面開(kāi)業(yè)，首開(kāi)萬(wàn)科中心新增簽約1.7萬(wàn)平米，西客站項(xiàng)目、京寶大廈、宋家莊福茂出租率均達(dá)100%。

??同時(shí)，首開(kāi)股份近年來(lái)也在城市更新、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老與文創(chuàng)等領(lǐng)域持續(xù)探索。城市更新方面，年內(nèi)首開(kāi)Long街積極探索存量樓宇利用新路徑，入選中國(guó)城市更新論壇“優(yōu)秀案例”，獲第二屆“北京城市更新最佳實(shí)踐”，并承辦“首屆北京城市更新周”閉幕式。長(zhǎng)租公寓方面，首開(kāi)樂(lè)尚系列長(zhǎng)租公寓初具規(guī)模，已開(kāi)業(yè)9家，入市房源超6000套，出租率89%。養(yǎng)老方面，隨著管莊項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，首開(kāi)寸草已投入運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老院9家，床位700余張，在院老人超500人。