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??聚焦杭州，全年目標(biāo)千億不變；持續(xù)降低負(fù)債規(guī)模和成本，直接融資比例控制在 20%以內(nèi)

??◎  作者 / 房玲

??核心觀點(diǎn)

??【省內(nèi)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)超95%，全年目標(biāo)千億左右不變】2025年上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額527.5億元，同比下降9.4%，降幅低于全口徑TOP10房企的加權(quán)平均值（降幅13.4%）。位列克而瑞《2025年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》全口徑銷售金額第10名，也是TOP10中唯一的民營(yíng)房企。企業(yè)長(zhǎng)期聚焦杭州市場(chǎng)，上半年杭州一城的銷售貢獻(xiàn)占比達(dá)到了77.4%。全年計(jì)劃銷售額在1000 億元左右不變，預(yù)計(jì)行業(yè)排名15名以內(nèi)，全國(guó)份額 1%以上。

??【權(quán)益銷售回款50%用于投資，杭州繼續(xù)保持且增加】上半年新增土地項(xiàng)目16個(gè)，其中杭州14個(gè)，金華2個(gè)，進(jìn)一步鞏固杭州市場(chǎng)份額。新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)100.7萬平方米，同比增長(zhǎng)15%；土地總價(jià)款332.7億元，同比增長(zhǎng)49%。全口徑拿地銷售金額比為0.63，較2024年全年的0.4明顯提升，權(quán)益拿地銷售金額比為0.72。濱江集團(tuán)表示，“投資金額控制在權(quán)益銷售回款50%左右。區(qū)域布局上，杭州繼續(xù)保持且增加，省內(nèi)適度減少，省外關(guān)注上海和江蘇”。

??【營(yíng)收利潤(rùn)雙雙大漲，凈利率回升至5.92%】上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入454.5億元，同比增長(zhǎng)87.8%，主要是期內(nèi)交付大幅增加。上半年房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為449.6億元，同比增長(zhǎng)89.9%，期末尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1013.4億元，可結(jié)算資源充裕，營(yíng)收有保障。凈利潤(rùn)26.9億元，同比增長(zhǎng)120%，凈利率增長(zhǎng)至5.92%。上半年企業(yè)營(yíng)收和利潤(rùn)率雙雙大增，但整體來看，利潤(rùn)率仍處于底部，未來仍有提升空間。

??【持續(xù)降低負(fù)債規(guī)模與成本，目標(biāo)控制有息負(fù)債300億以內(nèi)】由于期內(nèi)投資開發(fā)支出大大增加，上半年企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為凈流出89.6億元；期末持有現(xiàn)金295億元，較期初下降20%。與此同時(shí)，企業(yè)并表的有息負(fù)債較期初降低了40.83億元至333.5億元，其中短期有息負(fù)債94.1億元，占比為28.2%；現(xiàn)金短債比3.14，較期初有所下降，但仍處于較高水平，無短期償債壓力。未來企業(yè)還將繼續(xù)降低有息負(fù)債水平，目標(biāo)控制在300億元以內(nèi)，同時(shí)繼續(xù)降低融資成本，繼續(xù)把直接融資比例控制在 20%以內(nèi)。

??01 銷售

??省內(nèi)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)超95%

??全年目標(biāo)千億左右不變

??2025年上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額527.5億元，同比下降9.4%，降幅低于全口徑TOP10房企的加權(quán)平均值（降幅13.4%）。位列克而瑞《2025年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》全口徑銷售金額第10名，也是TOP10中唯一的民營(yíng)房企。 

??企業(yè)長(zhǎng)期聚焦杭州市場(chǎng)，2025年上半年杭州一城的銷售貢獻(xiàn)占比達(dá)到了77.4%，比2024年全年下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)；省內(nèi)其余三四線城市銷售占比上升為18.2%，省外上海、廣州、深圳、南京、蘇州5市僅占4.4%，也使得上半年企業(yè)銷售均價(jià)較2024年全年下降了15.8%。 

??濱江集團(tuán)在推進(jìn)小股操盤模式的過程中，轉(zhuǎn)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。2025年上半年，企業(yè)權(quán)益銷售額254.8億元，權(quán)益比例約48%，較2024年全年下降1個(gè)百分點(diǎn)；雖然權(quán)益比較低，但合作的項(xiàng)目中95%以上均由濱江操盤，體現(xiàn)了同行的認(rèn)可。 

??全年濱江集團(tuán)計(jì)劃銷售額在1000 億元左右不變，預(yù)計(jì)行業(yè)排名15名以內(nèi)，全國(guó)份額 1%以上。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年1-7月，濱江集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額615.6億。

??02 投資

??權(quán)益銷售回款50%用于投資

??杭州繼續(xù)保持且增加

??2025年上半年，濱江集團(tuán)新增土地項(xiàng)目16個(gè)，其中杭州14個(gè)，金華2個(gè)，進(jìn)一步鞏固杭州市場(chǎng)份額。期內(nèi)，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)100.7萬平方米，同比增長(zhǎng)15%；土地總價(jià)款332.7億元，同比增長(zhǎng)49%。與此同時(shí)，濱江集團(tuán)通過對(duì)外輸出品牌，拓展代建業(yè)務(wù)，對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)起補(bǔ)充作用，期內(nèi)在南京新增1個(gè)代建項(xiàng)目，計(jì)容建面約5.7萬平方米。

??上半年企業(yè)全口徑拿地銷售金額比為0.63，較2024年全年的0.4明顯提升，權(quán)益拿地銷售金額比為0.72。濱江集團(tuán)表示，企業(yè)投資策略將“遵循優(yōu)質(zhì)原則，即優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、選擇優(yōu)質(zhì)的合作伙伴，確保投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量與高回報(bào)。投資金額控制在權(quán)益銷售回款50%左右。區(qū)域布局上，杭州繼續(xù)保持且增加，省內(nèi)適度減少，省外關(guān)注上海和江蘇”。

??期末，濱江集團(tuán)擁有累積土地儲(chǔ)備（在建及擬建項(xiàng)目）總建筑面積約993.6萬平米，與期初基本持平；其中剩余可開發(fā)建筑面積約26.8萬平米，較期初減少了34.3萬平米，占比僅2.7%。累積土地儲(chǔ)備建筑面積中，杭州占81%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括金華、湖州、寧波等占比15%，浙江省外占比4%。良好的區(qū)域布局，為公司未來可持續(xù)發(fā)展提供有力保障，但是剩余可開發(fā)建筑面積相對(duì)較低，企業(yè)仍需積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

??此外，期末濱江集團(tuán)的存貨賬面余額為1391億，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為40億，期末存貨賬面價(jià)值1351億。期內(nèi)，濱江集團(tuán)的存貨跌價(jià)損失及合同履約成本減值損失為6.1億，都來自于開發(fā)成本項(xiàng)的計(jì)提。

??03 盈利

??營(yíng)收利潤(rùn)雙雙大漲

??凈利率回升至5.92%

??2025年上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入454.5億元，同比增長(zhǎng)87.8%，主要是期內(nèi)交付大幅增加。上半年企業(yè)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為449.6億元，同比增長(zhǎng)89.9%，期末尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1013.4億元，可結(jié)算資源充裕，營(yíng)收有保障。

??毛利潤(rùn)為55.6億元，同比增長(zhǎng)140.1%，毛利率12.24%，同比增長(zhǎng)2.67個(gè)百分點(diǎn)，與2024年全年相當(dāng)。凈利潤(rùn)26.9億元，同比增長(zhǎng)120%，凈利率增長(zhǎng)至5.92%；歸母凈利潤(rùn)18.5億元，同比增長(zhǎng)58.9%，歸母凈利率4.08%。上半年企業(yè)營(yíng)收和利潤(rùn)率雙雙大增，但整體來看，利潤(rùn)率仍處于底部，未來仍有提升空間。

??04 負(fù)債

??持續(xù)降低負(fù)債規(guī)模與成本

??目標(biāo)控制有息負(fù)債300億以內(nèi)

??由于企業(yè)投資開發(fā)支出大大增加，上半年企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為凈流出89.6億元；期末持有現(xiàn)金295億元，較期初下降20%。與此同時(shí)，企業(yè)并表的有息負(fù)債較期初降低了40.83億元至333.5億元，其中銀行貸款占比高達(dá)83.9%。截至2025年6月末，濱江共獲銀行授信總額度1290.2億元,授信額度已使用311.2億元，剩余可用 979 億元；直接融資可用額度上，已注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度 33 億元。 

??整體來看企業(yè)融資渠道相對(duì)暢通，流動(dòng)性比較充裕。期末短期有息負(fù)債94.1億元，占比為28.2%；現(xiàn)金短債比3.14，較期初有所下降，但仍處于較高水平，無短期償債壓力?？垲A(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率57.8%，凈負(fù)債率7.03%，主要指標(biāo)都比較健康。期末，平均融資成本為3.1%，較上年末下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

??未來企業(yè)還將繼續(xù)降低有息負(fù)債水平，目標(biāo)控制在300億元以內(nèi)，同時(shí)繼續(xù)降低融資成本，繼續(xù)把直接融資比例控制在 20%以內(nèi)。