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??存貨去化壓力仍在，拿地力度大幅提升，財務情況有所優化。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【存貨去化壓力仍未好轉，銷售均價創新高】2025上半年保利置業實現全口徑合約銷售金額267億元，合約銷售面積96.1萬平方米，分別同比減少6%和13.7%；合約銷售均價達到了27763元/平米，再創近年來的新高。2025年中期企業的已竣工可售物業存貨貨值相較于期初增長了3.2%至466.9億元，對存貨貨值的占比由36%提升至37.4%，企業的存貨去化壓力仍未好轉。

??【拿地銷售比大幅提高至1.26，重點布局上海杭州廣州三個核心城市】2025上半年保利置業在上海、廣州、杭州、濟南和威海新增了9個項目，新增土儲建面為118.3萬平方米，權益比例為74%。拿地總價約337億元，按金額計算的拿地銷售比為1.26，企業的拿地力度大幅提高，且在上海、杭州和廣州三個核心城市的投資占比達到了88%。截至2025年中期，保利置業的總土儲建面為1308萬平方米，相較于期初減少了0.6%。

??【毛利率有所回升，盈利能力有待改善】2025上半年保利置業的營業收入為184.4億元人民幣，同比增長48.1%；毛利潤同比增長了81.3%至32.2億元，毛利率同比提升了3.2個百分點至17.5%。凈利率同比下降了0.7個百分點至1.3%；歸母凈利率同比下降了1.9個百分點至1.1%。歸母核心凈利潤為0.29億元，同比減少92.3%，歸母核心凈利率也同比下降了2.8個百分點至0.2%。歸母核心凈利率也同比下降了2.8個百分點至0.2%，整體盈利能力有待改善。

??【融資成本持續下行，三條紅線指標首次達到綠檔】保利置業在2025上半年完成了3筆共40億元公司債券的發行，票面利率均低于2.7%，推動企業平均融資成本相較于期初繼續下降了0.48個百分點至2.9%，企業仍然保持著較強的融資能力。期末保利置業的持有現金相較于期初減少了17.9%至284.7億元人民幣，短期有息負債減少了10.5%至174.8億元，非現金短債比降至1.62。同時企業的凈負債率相較于期初提升了8.4個百分點至85.3%，剔除預收款后的資產負債率也降低了0.9個百分點至69.5%，三條紅線指標首次達到綠檔，企業財務狀況仍在優化。

??01 銷售

??存貨去化壓力仍未好轉
銷售均價創新高

??2025上半年保利置業實現全口徑合約銷售金額267億元，合約銷售面積96.1萬平方米，分別同比減少6%和13.7%。企業的銷售額跌幅同比優于百強房企平均水平，在克而瑞《2025上半年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》上全口徑銷售額排名相較于2024年底提高2名至第15名。

??值得注意的是，2025年中期企業的已竣工可售物業存貨貨值相較于期初增長了3.2%至466.9億元，對存貨貨值的占比由36%提升至37.4%，企業的存貨去化壓力仍未好轉。

??2025上半年保利置業的合約銷售均價達到了27763元/平米，相較于2024年提升了8.7%，再創近年來的新高。這主要是因為企業在上海的銷售金額占比達到了22.8%，長三角地區整體的銷售額占比達到了54.8%，也是近年的新高，從而拉高了整體的銷售均價。

??02 投資

??拿地銷售比大幅提高至1.26
重點布局上海杭州廣州三個核心城市

??2025上半年保利置業在上海、廣州、杭州、濟南和威海新增了9個項目，新增土儲建面為118.3萬平方米，權益比例為74%。拿地總價約337億元，按金額計算的拿地銷售比為1.26，企業的拿地力度大幅提高，且在上海、杭州和廣州三個核心城市的投資占比達到了88%。

??截至2025年中期，保利置業的總土儲建面為1308萬平方米，相較于期初減少了0.6%，其中在建面積512萬平方米，待建面積約796萬平方米。從土地分布來看，保利置業的土地儲備中長三角和大灣區的建面占比為45%，和期初持平；一線城市的占比達到30%，相較于期初提升了1個百分點，企業總土儲的平均土地成本達到了11076元/平方米，繼續保持在近年來的高位。

??03 盈利

??毛利率有所回升
盈利能力有待改善

??2025上半年保利置業的營業收入為184.4億元人民幣，同比增長48.1%；毛利潤同比增長了81.3%至32.2億元，毛利率同比提升了3.2個百分點至17.5%，高于全口徑銷售金額TOP20上市未暴雷房企的中間值。

??但是由于期內結轉的部分項目土地增值稅偏高，合聯營業績由正轉負，疊加銷售費用同比增長93%至8.3億元，企業凈利潤同比減少 6.5%至 2.32 億元，歸母凈利潤下降至 2.08 億元。凈利率同比下降0.7個百分點至1.3%，歸母凈利率同比下降1.9個百分點至1.1%。歸母核心凈利潤為0.29億元，同比減少92.3%，歸母核心凈利率也同比下降了2.8個百分點至0.2%，盈利能力有待改善。

??04 償債

??融資成本持續下行
三條紅線指標首次達到綠檔

??在房企融資環境仍然趨緊的情況下，保利置業在2025上半年完成了3筆共40億元公司債券的發行，票面利率均低于2.7%，其中有1筆3+2年期的票面利率低至2.46%。推動企業平均融資成本相較于期初繼續下降了0.48個百分點至2.9%，企業仍然保持著較強的融資能力。期后又發行了兩筆共15億元的中期票據，票面利率也都低于2.8%，企業未來的融資成本可能還能繼續降低。

??期末保利置業的持有現金相較于期初減少了17.9%至284.7億元人民幣，短期有息負債減少了10.5%至174.8億元，現金短債比降至1.62。企業的短期償債壓力仍然較低，但考慮到受限制現金和預售監管資金也占據一部分比例，未來企業仍需進行穩健的現金流管理。

??從未來的有息債務到期情況來看，在一年后但兩年內到期的規模約為170.7億元（占比25%）、在兩年后但五年內到期規模為250.3億元（占比36.7%）、在五年后到期規模為86.2億元（占比12.7%）。兩年內有息負債占比50.6%，企業債務結構有所優化。

??2025年中期企業的總有息負債同比減少3.2%至682億元，凈負債率相較于期初提升了8.4個百分點至85.3%，剔除預收款后的資產負債率也降低了0.9個百分點至69.5%，三條紅線指標首次達到綠檔，企業財務狀況持續優化。