??中房網訊　3月18日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2020中國房地產開發企業500強測評研究成果暨500強高峰論壇”在線上舉行。會上，上海易居房地產研究院副院長、易居企業集團CEO丁祖昱發布了《2020中國房地產開發企業500強測評研究報告》。以下為實錄：

上海易居房地產研究院副院長、易居企業集團CEO 丁祖昱

??丁祖昱：大家好，今天和大家一起溝通一下今天最核心的，要做2020年中國房地產開發企業500強測評成果的發布。

??之前也聽了會上和各位房企領導、供應商領導對當前房地產市場形勢的看法，以及企業的應對策略。我這里第一部分也想簡單和大家一起探討一下近期的房地產市場。

??從1、2月份的數據看到，房地產開發投資增速創造了20年來的新低。這20年整個房地產開發投資增速一路向上，其中有幾個所謂的下調節點，03年有一點，08年有一點，14、15年有一點點，從來沒有像今年1、月份同比下降16.3%的新低。

??另外，銷售面積下降了近40%，銷售額下降了35.9%，新開工面積下降44.9%，所有的數字讓我們看到了中國房地產當前的壓力。

??一季度整體數據肯定是負的，因為3月份的整體數據恢復速度也沒有想象中那么快。至于二季度會不會如大家所愿盡快恢復，目前情況來看，由于全球疫情的爆發，帶來的所謂的二次影響，很多的問題都還要用最壞的打算做相關的準備。

??從供應情況來看，2月份樓市供應降到冰點。從成交角度來說銳減了70%左右，1月份認購轉到2月份很多簽約，前兩周所有樓市活動全部暫停了，2月份下旬才慢慢開始營業，這時候做的大多數也是對于1月份認購的物業的轉簽約工作。

??從庫存情況來說，現在庫存還是增加了，一線城市的庫存消化周期已經超過了16個月。庫存壓力有所加大，應該看到今年在疫情影響之下整體房地產壓力越來越大了。

??從成交結構性來講，中高端的占比在上升，也和整體大家的感受有關系，天天宅在家里總覺得家里的房子這里不滿意，那里不滿意，一旦有真正的自用型需求，又是中高端的改善型需求，他們會率先入市。

??土地市場情況來說，目前成交規模、供應規模都出現了比較大幅度的下降。因為從銷售的角度上來說大幅下降之后，房企的回款有非常大的壓力，最大的投資項目拿地這塊普遍采取了比較謹慎的態度。在去年整體土地市場下滑的情況下面，今年1、2月份繼續快速降低，從目前情況來看土地市場的壓力可能比住宅市場壓力更大一些。

??最行業整體影響，短期成交量有所下降，我說的是接下來1到3個月范圍內。未來恢復要看全球的疫情控制，現在輸入性的對目前的生產生活又產生了巨大影響。土地市場存在壓力更大一些，因為房企也對當前市場和未來市場了預期產生了比較大的分歧，不拿地成為了主要策略。

??長期來看，大家要對運營模式進行思考。多元化的模式當中，不同的產業鏈當中是不是都要參與？產品設計角度上來講，應該作出怎么樣的住宅更符合現代人的需求？營銷方面，大家也在考慮線上如此發達，今天我們可以在各地，在自己工作生活的地方參與到這樣的會議，這就是巨大的進步。

??對于非住宅地市場挑戰更大，剛剛講到了遠程辦公的問題，今天寫字樓的需求還會受到進一步沖擊，隨著供應的持續增加，接下去三年寫字樓市場都會出現雙降的情況。商業地產市場影響巨大，部分業態被整個抹去。現在很多店已經倒閉了，可看得到的今年和接下去的一兩年商業受到的影響巨大。

??產業地產、物流地產受到的影響較小，長租公寓受到的影響也很大。我們需要重新看到非住宅類市場，疫情帶來的挑戰以及后續之后的后續挑戰。

??我們來看一下2020年房地產開發企業測評體系，我們的測評模型方法通過了12年時間，整套方法一直延續，因子分析法、程序分析法和成效系數法，最后得出綜合排名。這里的指標體系，我們每年都在做調整。目前2020年是從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、經營能力、創新能力、社會責任七大方面來看企業的綜合實力。

??我們今年對風險管理指標，包括權重都做了調整，也是對當前房地產行業大家關注的問題，我們從測評角度上來說也有相應的回應。

??加了失信情況出現之后就會相應的扣減企業得分，另外加了綠色環保，對所有房企來說必須的要求，這是一個加分指標。還有負面事件，這兩年大家也都看到了，一些負面事件對于企業的影響其實也是非常大的。通過這三個指標，對測評體系做了進一步的優化。

??前面馮會長提到了，今年的數據收集采用了區塊鏈的技術，保證了測評數據的真實、可回溯。

??我們也一起看一下今年的測評情況，分析了這樣的結果。榜單前十強有一點點微調，但是恒大繼續蟬聯第一，碧桂園和萬科分列二三位。

??新晉入榜企業占一半，半數以上的企業入榜9次。對于500強榜單本身來講，特別對百強來講，因為今年又換掉了一些企業，我覺得新晉的百強企業表示恭喜，在房地產運行到今天的情況下還能持續拼搏。

??這次的規模分析來看，總資產和凈資產雖然還有增長，但是增速都在放緩，目前500強總資產均值是711億元，同比增長了17.9%，但是增速比上一年回落了8.33%。增速不低了，但是比上一年的增速有所回落。

??從銷售情況來看，又上了一個臺階，但是增速開始回落，同比增長4.67%，銷售金額同比增長7.14%，500強企業總銷售規模超過了10萬億。千億企業擴容到了34家。

??從融資情況來看，95家房企融資規模都是小幅上升，融資成本也有所增長。同比上升了51個基點。

??從風險角度來看，長期的負債是小幅上升，這個指標沒什么問題。但是短期負債能力指標是略有下降，流動比例均值是1.45，微降了0.02%，速動比例是0.49，下降了0.04。

??從盈利情況來看，2019年的盈利水平代表了17年、16年銷售之后到2019年結算的收入情況，對于盈利這塊來講，我們預計接下去一兩年應該還是房地產企業的收獲期。

??從拿地投資角度來說，2019年也是明顯放緩的一年，但是熱點區域，包括一線和二線城市，以及一些央企、國企還是比較活躍的。

??社會責任情況來看，稅收的貢獻較快程度增長，這和盈利是相符合的，錢賺多了之后自然多交稅。現在500強所得稅均值是3.86億元，同比增長了10.9%。這個指標我希望一直能夠保持下去，這是最健康的指標，多交稅也代表企業能夠多盈利。營業稅進金及附加的均值為5.75億元，同比增長22.37%。房企以切實的行動保障用戶的安全，為相關行業提供相應的支持。

??我們看一下測評結論，第一個和政策有關的，前面幾位專家和領導都講到了，房住不炒的定位不會改變。目前大多數城市還是以相對來說保持房地產穩定發展的政策基調為主，個別城市也有收緊的政策。從行業發展的格局情況來看，龍頭企業的規模優勢依舊保持，強者恒強。行業集中度過去十年中不斷提升，現在我認為還會繼續提升，疫情之后相信提升的速度可能更快一些。

??從行業發展格局情況來看，資管時代也來了。雖然我說住宅相對比較好做，但是經歷了這么多年的積累，房企手上的非住宅，運營型的資產越來越當，用什么樣多方式提升資產運行的效率？

??今天的房企必須邁入精細化運營時代，強化內生力的增長。只要房企能夠精細化運營，這些問題不是問題，質量問題這么多年了，我年初的時候提房地產是制造業，其實制造業當中可能被制造業說的最大問題就是質量能不能保證？一定能克服這個問題，房企如果連制造業都算不上的話，那實際上也是房企運行這么多年的悲哀了。

??從房企經營動向來說，2018年以來物業這塊是大家追捧的方向，這次疫情其實也給物業帶來了很多機會，當然主要是給優秀的物業企業帶來了比較好的發展空間和機會。我認為2020年會延續2019年整個房企在物業領域不斷并購的狀態，2020年繼續會有很多案例實施。

??這里也是感謝各位今天能夠一起聆聽關于500強發布的相關內容，我們也希望這一次進入到500強的這些房企，未來發展能夠越來越好，謝謝大家！