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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2018年4月底，全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模回落到了6年前的水平，但最近3個(gè)月同比跌幅持續(xù)收窄；同時(shí)，三四線城市去化周期創(chuàng)9年來(lái)新低。

??72個(gè)城市庫(kù)存低于去年同期水平

??報(bào)告顯示，截至4月底，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43386萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來(lái)全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，充分體現(xiàn)了近四年全國(guó)去庫(kù)存"戰(zhàn)役"取得了較好的效果。

??具體來(lái)看，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2137、22484和18765萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為2.4%、-2.1%和0.6%，同比增幅分別為-5.4%、-9.6%和-6.1%。當(dāng)前三類城市中，一線城市、三四線城市庫(kù)存有所上升，這或和推盤(pán)節(jié)奏加快有關(guān)。而二線城市庫(kù)存環(huán)比下跌。另外從同比跌幅看，二線城市庫(kù)存跌幅是最大的。

??100個(gè)城市中，有28個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中合肥、珠海和惠州3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到129%、88%和80%。同時(shí)，100個(gè)城市中，有72個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中大連、杭州和廊坊的同比跌幅較大，跌幅分別為50%、48%和47%。

??預(yù)售證管控略有松動(dòng)

??報(bào)告顯示，有些城市預(yù)售證的管控有所松動(dòng)。2018年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4182萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14.8%，同比增長(zhǎng)5.5%。

??對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，4月份房企推盤(pán)節(jié)奏有所加快，這有助于購(gòu)房者獲得更多的選房機(jī)會(huì)。相對(duì)一季度嚴(yán)厲的預(yù)售證管控，目前部分城市確實(shí)有“開(kāi)閘放水”的供應(yīng)策略。并表示部分樓盤(pán)若借機(jī)漲價(jià)，也容易招致新一輪的管控。

??從成交方面來(lái)看，100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4508萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10.2%，同比減少4.4%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前市場(chǎng)交易有小幅反彈，但是反彈的動(dòng)力顯然不夠強(qiáng)勁。這也體現(xiàn)了樓市政策管控效應(yīng)依然明顯，市場(chǎng)交易大反彈的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。

??從供求關(guān)系來(lái)看，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4182萬(wàn)平方米，而成交量為4508萬(wàn)平方米。4月樓市呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢(shì)，目前已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)了此類態(tài)勢(shì)。應(yīng)該說(shuō)，限價(jià)環(huán)境下部分新推盤(pán)項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)低，認(rèn)購(gòu)的性價(jià)比較高，這也容易帶來(lái)部分城市出現(xiàn)"搶房"的現(xiàn)象。

??百城新房庫(kù)存10個(gè)月可消化完

??從存銷比方面來(lái)看，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為10.3個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需10.3個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存。在100個(gè)城市中，有20個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，此類城市去庫(kù)存壓力依然較大；有25個(gè)城市的存銷比位于12個(gè)月-16個(gè)月之間，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)適中；有55個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)偏小。

??從去庫(kù)存周期來(lái)看，環(huán)京區(qū)域部分城市庫(kù)存較高，消化周期較長(zhǎng)。真實(shí)情況在于，此類城市庫(kù)存量其實(shí)已經(jīng)很小，但是新房交易非常低，這樣容易帶來(lái)去庫(kù)存周期偏高的“假象”。從其他城市來(lái)看，都市圈周邊的三、四線城市存銷比較小，比如說(shuō)南京都市圈中的揚(yáng)州、馬鞍山和滁州等。

??從橫向?qū)Ρ葋?lái)看，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值是2010年以來(lái)的月度最低值，即三四線城市去化周期創(chuàng)9年新低。以丹東為例，2017年落實(shí)了較為積極的去庫(kù)存政策，庫(kù)存狀況一直在改善，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)9個(gè)月去庫(kù)存周期變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的去庫(kù)存周期最高達(dá)到63個(gè)月，目前僅為13個(gè)月。而三、四線城市去庫(kù)存速度加快的背后，是棚改等政策釋放出的強(qiáng)勁購(gòu)買力。

??警惕三四線城市政策收緊

??報(bào)告顯示，目前很多省會(huì)城市的庫(kù)存規(guī)模都出現(xiàn)了比較明顯的同比下跌，此類城市近期政策調(diào)控中，與明確提出積極增加供地補(bǔ)庫(kù)存有關(guān)。

??從庫(kù)存去化周期來(lái)看，去化周期偏小、去化周期繼續(xù)走低，這容易帶來(lái)房?jī)r(jià)的反彈和新管控政策的出現(xiàn)。

??從城市分類看，三四線城市的去庫(kù)存周期達(dá)到了歷史最低點(diǎn)，一方面意味著很多布局三四線城市的房企，借這波去庫(kù)存機(jī)會(huì)，帶來(lái)了較好的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)。另一方面也意味著此類城市庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)容易上漲，需要防范此類城市房地產(chǎn)政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

??《證券日?qǐng)?bào)》此前采訪某房企高管就表示，在三四線城市投資，一定要控制投資體量，布局“短平快”產(chǎn)品線，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證資金回報(bào)的效率，以高周轉(zhuǎn)模式開(kāi)發(fā)；若做不到高周轉(zhuǎn)，則需要謹(jǐn)慎投資。

??附注：

??100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個(gè)二線城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門(mén)、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。

??報(bào)告執(zhí)筆人：易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，中房網(wǎng)綜合整理