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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院3月27日發(fā)布《2018年香港房地產(chǎn)市場研究報告》。該報告顯示:2018年，香港租金收益率已下跌至2.4%，創(chuàng)下歷史新低。同時，從2013年以來，香港私宅年均成交量明顯低于之前十年，但房價卻持續(xù)大漲，房價收入比基本都在20以上，出現(xiàn)了量價背離，房價虛高。從2013年至2018年，香港房價收入比基本都在20以上。

??易居研究院研究員姚方表示，雖然2019年第一季度香港樓市有所企穩(wěn)，但房價泡沫仍較為明顯，2019年香港房價仍將以小跌或橫盤為主基調(diào)。

??從香港的房價來看，報告顯示，2018年12月香港房價指數(shù)為358.4，同比上漲1.6％，較上月漲幅收窄4.1個百分點；環(huán)比下跌2.4％，較上月跌幅收窄0.8個百分點。從近期看，香港房價指數(shù)同比漲幅連續(xù)5個月收窄，環(huán)比連續(xù)5個月出現(xiàn)負(fù)增長。2018年12月的香港房價指數(shù)已跌回2018年1月年初水平。

??易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，2018年8月香港房價指數(shù)出現(xiàn)拐點，此為兩年半以來的首次下跌。2018年，在內(nèi)部調(diào)控政策上，香港政府向空置的一手私人住宅單位推出“空置稅”，嚴(yán)厲打擊地產(chǎn)商“捂盤”行為，促使新房入市加大供應(yīng)。在外部環(huán)境上，美國加息、中美貿(mào)易戰(zhàn)導(dǎo)致大陸經(jīng)濟(jì)增速下行。因此，香港房價指數(shù)出現(xiàn)下行跡象，樓市開始降溫。

??在私宅租金方面，目前香港約有一半的家庭靠租房生活，因此，住房租賃市場也是觀察香港樓市變化的重要窗口。數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，香港私宅租金指數(shù)為193.3，同比上漲3.1％，較上月收窄1.5個百分點；環(huán)比下跌1.3％，跌幅較上月擴(kuò)大0.3個百分點。近期來看，2018年9月至12月，香港私宅租金指數(shù)同比漲幅收窄，環(huán)比也逐漸由正轉(zhuǎn)負(fù)，表明香港私宅租賃市場也出現(xiàn)了降溫。

??租金收益率方面，從近32年的長期變化來看，香港私宅租金收益率呈下行趨勢，房價上漲速度遠(yuǎn)高于租金上漲速度。1987年至1996年，租金收益率從8.9%的高點急劇下跌，跌幅為58.4%。1997年至2001年，香港受東南亞金融危機(jī)影響，房價跳水，私宅租金收益率從3.7%上漲至5.3%。隨后，租金收益率繼續(xù)下探，2018年已跌至2.4%，創(chuàng)下歷史新低，香港房價泡沫之大顯而易見。

??私宅成交方面，從2018年11月開始，香港私宅成交量明顯回落，月均成交量下降至2635套，12月成交量再度下降至2060套，連續(xù)4個月同比負(fù)增長。報告認(rèn)為，香港本地房貸利率增高，流入香港的國際投資也減少，市場觀望情緒較濃，導(dǎo)致2018年成交量依舊低迷。預(yù)計2019年香港私宅成交量仍將維持在低位水平。值得注意的是，2013年以來年均成交量明顯低于之前10年，但房價卻持續(xù)大漲，出現(xiàn)了量價背離，房價虛高。

??從房價收入比看，從2013年至2018年，香港房價收入比基本都在20以上。2018年第四季度，香港房價收入比為23.2，同比上漲0.3％，環(huán)比下跌3.5％，比14.6的均值高8.6。香港房地產(chǎn)市場仍過熱，泡沫多，風(fēng)險較大。

??易居房地產(chǎn)研究院表示，影響香港房地產(chǎn)市場走勢的因素復(fù)雜、多變，除了內(nèi)部的需求、地價、港府政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、利率等條件，外部的美國利率政策、中國大陸經(jīng)濟(jì)走勢以及全球宏觀經(jīng)濟(jì)與資本市場等因素也具有重要影響。

??依據(jù)香港特區(qū)政府預(yù)測，2019年香港GDP增速在2%至3%。這意味著香港GDP增速將繼續(xù)放緩，預(yù)計房價指數(shù)同比漲幅進(jìn)一步收窄。從宏觀經(jīng)濟(jì)判斷，香港2019年房地產(chǎn)市場將大概率處于溫和下行態(tài)勢，房價不會再現(xiàn)1997年至1998年的暴跌。

??在樓市調(diào)控上，香港政府推出“三個目標(biāo)，六項措施”新政。在中美貿(mào)易戰(zhàn)影響下，大陸及香港經(jīng)濟(jì)承壓。據(jù)悉，2019年美國對加息態(tài)度更為謹(jǐn)慎，或不加息，香港基準(zhǔn)利率也將企穩(wěn)。綜合來看，這些因素對香港房地產(chǎn)市場既有利好也有利空。

??姚方表示，從監(jiān)測的重點數(shù)據(jù)來看，雖然2019年第一季度，香港樓市有所企穩(wěn)，尤其是價格略有反彈，但香港的房價收入比、租金收益率等多項指標(biāo)皆處于顯著的偏離區(qū)間，仍然存在較為明顯的房價泡沫，2019年房價仍將以小跌或橫盤為主基調(diào)。