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??2020年8月27日，北京——2020年初，讓人始料未及的新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地，包括北京在內(nèi)，全球主要城市紛紛進(jìn)入“居家避疫”模式，辦公樓市場(chǎng)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。上個(gè)季度，就在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)生活秩序逐漸恢復(fù)正常時(shí)，北京的“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”進(jìn)程再度被6月的“新發(fā)地聚集性疫情”所打斷，受此影響，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)活躍度“減半”，空置率升至14.0%，創(chuàng)出10年來(lái)的新高。同時(shí)，平均租金卻大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以來(lái)的低點(diǎn)。作為在全國(guó)具有指標(biāo)意義的北京辦公樓市場(chǎng)，其未來(lái)走勢(shì)引起了各界的廣泛關(guān)注和討論。

??在梳理和分析了北京辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展歷程、需求構(gòu)成、租金變化趨勢(shì)并對(duì)包括業(yè)主方、租戶(hù)方、投資方在內(nèi)的市場(chǎng)參與者進(jìn)行深入調(diào)研后，仲量聯(lián)行近日重磅發(fā)布《領(lǐng)航“后疫情時(shí)代”：解構(gòu)北京辦公樓市場(chǎng)》白皮書(shū)，旨在幫助業(yè)內(nèi)人士精準(zhǔn)把握“后疫情時(shí)代”的市場(chǎng)動(dòng)向。

??“誠(chéng)然，突如其來(lái)的新冠疫情給市場(chǎng)造成了很大沖擊。但根據(jù)我們的觀察，早在去年底，辦公樓租金下調(diào)和空置率上浮的趨勢(shì)就已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。只不過(guò)，疫情加劇了經(jīng)濟(jì)增速放緩而導(dǎo)致的供求關(guān)系變化。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“我們相信，在科技、醫(yī)療、金融等受益于疫情的新興產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的動(dòng)能需求的助推下，北京辦公樓市場(chǎng)最快在2021年底就將企穩(wěn)。”

??穩(wěn)健需求強(qiáng)力支撐 市場(chǎng)仍將平穩(wěn)運(yùn)行

??依照白皮書(shū)所提出的“需求冰山”結(jié)構(gòu)，以大型企業(yè)為代表，穩(wěn)健可靠的“基石需求”、以中型企業(yè)為依托，低調(diào)存在的“從動(dòng)需求”和以新興企業(yè)為主導(dǎo)，活躍擴(kuò)張的“動(dòng)能需求”三者自下而上，共同構(gòu)筑了北京辦公樓市場(chǎng)上的租賃需求來(lái)源。歷經(jīng)近十年的強(qiáng)勁發(fā)展，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可以達(dá)到75%，這主要?dú)w功于企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛，租金支付能力強(qiáng)，但規(guī)模相對(duì)有限動(dòng)能需求。在鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的政策推動(dòng)下，“金融科技”、“互聯(lián)網(wǎng)+”、“共享經(jīng)濟(jì)”等新概念層出不窮，在京擴(kuò)租面積引人注目的既有阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)、美團(tuán)等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，昔日手握大筆融資的P2P理財(cái)公司、共享單車(chē)企業(yè)和聯(lián)合辦公空間等也曾經(jīng)憑借“爆發(fā)式增長(zhǎng)”態(tài)勢(shì)引領(lǐng)市場(chǎng)。

??然而，行至2019年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯、中美貿(mào)易摩擦升級(jí)等因素影響，動(dòng)能需求對(duì)北京辦公樓市場(chǎng)的拉抬作用日趨乏力，當(dāng)年的凈吸納量還不到10萬(wàn)平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同時(shí)，租金也停止了逐年增長(zhǎng)的腳步，甚至首次錄得4.0%降幅。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)預(yù)計(jì)，因新冠疫情，今年的凈吸納量將降至7.5萬(wàn)平方米，但當(dāng)前市場(chǎng)所面臨的壓力仍在可以承受的范圍之內(nèi)。米陽(yáng)進(jìn)一步解釋道：“在參與調(diào)研的業(yè)內(nèi)人士中，只有30%將市場(chǎng)下行歸結(jié)于疫情，超過(guò)六成的受訪者更擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩對(duì)需求的影響。但我們必須要清楚地看到，在北京市場(chǎng)上，半數(shù)以上的需求都是由央企、國(guó)企、跨國(guó)公司和知名私企所構(gòu)成的‘基石需求’，此類(lèi)需求風(fēng)險(xiǎn)度低、穩(wěn)定性高，足以對(duì)市場(chǎng)形成有力支撐，保證市場(chǎng)在相對(duì)平穩(wěn)的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。”

??新興產(chǎn)業(yè)+扶持政策引領(lǐng)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程

??正如此前各類(lèi)動(dòng)能需求推動(dòng)市場(chǎng)走向繁榮一樣，市場(chǎng)的最終復(fù)蘇仍要依靠新一波的動(dòng)能需求。可喜的是，業(yè)界對(duì)此類(lèi)需求來(lái)源有著高度共識(shí)。在仲量聯(lián)行所進(jìn)行的調(diào)研中，鑒于科技行業(yè)在疫情期間發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，政策扶持力度大，90%的受訪者都認(rèn)為人工智能、云計(jì)算、5G、新基建、網(wǎng)絡(luò)游戲和視頻直播等領(lǐng)域的企業(yè)將會(huì)助力北京辦公樓市場(chǎng)重新步入上行軌道。同時(shí)，疫情給醫(yī)療健康行業(yè)和保險(xiǎn)行業(yè)帶來(lái)了重大發(fā)展機(jī)遇，受“京交會(huì)”升格“服貿(mào)會(huì)”成功舉辦和北京擴(kuò)大金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)放等利好措施推動(dòng)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的需求也將持續(xù)保持強(qiáng)勁，這些行業(yè)都將是北京辦公樓市場(chǎng)未來(lái)的增長(zhǎng)亮點(diǎn)。

??動(dòng)能需求行業(yè)來(lái)源的地理分布特征也預(yù)示著中關(guān)村和金融街這兩個(gè)政策驅(qū)動(dòng)型子市場(chǎng)將是引領(lǐng)未來(lái)租金回升的領(lǐng)頭羊。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，受益于穩(wěn)定的剛性需求，金融街區(qū)域的租金20年來(lái)僅在2009年因全球金融危機(jī)經(jīng)歷過(guò)一次下降，降幅也僅在5%以?xún)?nèi)；而中關(guān)村區(qū)域在市場(chǎng)低迷時(shí)期的租金降幅同樣在5%之內(nèi)。而與之相對(duì)的是，在CBD、東二環(huán)、東長(zhǎng)安街、第三使館區(qū)等市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型子市場(chǎng)，面對(duì)空置率上升，業(yè)主往往會(huì)迅速下調(diào)租金，最高降幅甚至達(dá)到過(guò)15%。因此，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型子市場(chǎng)或?qū)⒚媾R更大的租金下行壓力。

??租金跌勢(shì)恐持續(xù)一年半  市場(chǎng)情緒仍存樂(lè)觀預(yù)期

??全球疫情風(fēng)險(xiǎn)未解，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性仍在，企業(yè)辦公空間需求放緩的現(xiàn)狀讓人不免擔(dān)心北京辦公樓市場(chǎng)的低迷狀態(tài)還將維持多久。但根據(jù)白皮書(shū)中的調(diào)研數(shù)據(jù)，雖然超過(guò)七成的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為市場(chǎng)已處于下行階段，但情緒仍然較為理智，對(duì)當(dāng)前市況的看法也較為中性。在十分制的打分規(guī)則下，全部受訪者所打出的平均分為4.9分，其中近三分之一（28%）都把市場(chǎng)現(xiàn)狀定義為“中性”（5.0分）。而在金融街和中關(guān)村區(qū)域，部分業(yè)主甚至打出了8分的高分，充分證明了其樂(lè)觀的預(yù)期。

??短期來(lái)看，業(yè)主方和租戶(hù)方普遍認(rèn)為今年將出現(xiàn)5%至10%的租金降幅。而對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，各方則分歧嚴(yán)重：樂(lè)觀者認(rèn)為市場(chǎng)在今年年底就將迎來(lái)復(fù)蘇；而近半數(shù)（44%）受訪者預(yù)計(jì)市場(chǎng)將于2021年底回暖；更有32%的受訪者表示反彈要等到2022年甚至更晚之后。在經(jīng)過(guò)審慎分析后，仲量聯(lián)行認(rèn)為，隨著疫情和經(jīng)濟(jì)放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場(chǎng)租金的跌勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)至2021年底至2022年初，在經(jīng)過(guò)2022和2023兩年的穩(wěn)定期之后，更多動(dòng)能需求的涌入將推動(dòng)租金于2024年重返上行周期。

??“受包括疫情在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)影響，北京辦公樓租金雖然正在下跌，但市場(chǎng)絕對(duì)不會(huì)因此而沉淪。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩展望道：“有堅(jiān)實(shí)可靠的基石需求作基礎(chǔ)，有全國(guó)科技創(chuàng)新中心和國(guó)家金融管理中心兩大城市定位對(duì)動(dòng)能需求的驅(qū)動(dòng)，隨著北京持續(xù)擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放和改善營(yíng)商環(huán)境，在環(huán)球度假區(qū)、冬奧會(huì)等重點(diǎn)項(xiàng)目和重大活動(dòng)的加持下，包括辦公樓在內(nèi)的北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)終將克服當(dāng)前的困難，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展。”