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??在今年12月18日召開的中央經濟工作會議上，進一步定調以租賃住房為抓手，解決大城市住房突出問題，規范發展長租房市場。這是繼11月3日，長租公寓被正式被納入“十四五”規劃后，關于整頓租賃市場秩序的又一大動作。

??對于在一二線城市工作的年輕人來說，長租公寓并不陌生。這是近些年新興的租房模式，打破了中國租房市場長久以來房東對租客的經營模式。

??在2015年國務院提出將重點支持長租公寓等業務發展后，一系列關于推動租賃市場發展政策的出臺使得長租公寓幾年間在北上廣深等一、二線城市以超乎預想的速度快速增長，一夜間成為市場主流，吸引著越來越多的年輕租客。

??盡管新業態、新模式在提升租房服務水平等方面起到了積極作用，但另一方面，近幾年長租公寓行業風波不斷，硬件和服務不盡人意的聲音沒有斷過，“租金貸”引發的多家長租公寓品牌暴雷事件更將這個行業帶上風口浪尖。

??“這幾年長租公寓爭議非常多。租客看到的可能是硬軟件服務不到位，但行業內部則是在研究接下來怎么才能活下來，未來怎么實現盈利。”一位長租公寓市場部負責人表示，“希望這種新模式，在某種程度上能夠改變目前國內租房模式。”

??“圈地”運動

??“出租！地鐵6號線北運河西溫馨開間隨時看房拎包入住。”王磊的朋友圈里，出租空置房屋是持續性話題之一。

??王磊是一家互聯網租房平臺負責人，因為自己在租房時遭遇了許多波折，便和幾位朋友創立了一家租房平臺，通過微信小程序和微信公眾號為租客提供服務。因為口碑好，很多通過他們平臺找到合適房子的租客不僅成了回頭客，還會介紹朋友通過他們的平臺租房。“我們的初衷是給租客打造一個真實可靠的平臺。”

??運營過程中，王磊開始依托這些在平臺注冊的租客打造社群，“這可以增加租客和平臺的黏度，即便已經租到房子，租客也會通過我們組織的線下活動或者一些吃喝玩樂團購和我們保持聯系。”

??這幾年，王磊打造了各頭部互聯網企業員工租房群、各地鐵線租房群、各區域租房群，再搭配了各類興趣活動社群。“這時候就有長租公寓想要和我們合作，因為我們這些租客都是真實的，在和這些長租公寓接觸過程中，我覺得我們是不是除了讓租房靠譜外，也要讓靠譜的公寓能夠更好發展。”在王磊看來，要想做好長租公寓，房屋品質、租房服務、售后缺一不可。

??“準確來說，長租公寓是從2015年開始加速變化，之前投資人都不看好這個市場。”王磊告訴記者，到2017年，三四家中介公司圍著房東相互抬價簽約的事已經很平常。“很像拍賣會，一點一點地往上加價，到最后一個‘老破小’的單間價格甚至能從2000元/月不到竄到3000元/月。”

??“閑聊時，中介說他們就是搶房大戰，擴規模，目的則是為了建立長租公寓。”王磊介紹，這就是分散式長租公寓最開始搶占規模的雛形。

??這種場景，何明則見過更多。他是王磊的合作人，此前已經在住房租賃行業摸爬滾打十多年。“其實這場圈地運動很早就開始了，只是之前長租公寓沒有現在這么火爆，且客戶群體是高端人群，算是早期高端酒店式公寓，雅詩閣就是代表。”

??在樂乎公寓CEO羅意眼中，長租公寓由來已久。“至少有20年左右歷史，尤其在北上廣深等流動人口特別大的一線城市，只不過當時大家沒有關注到這個行業，同時那個時候服務的主要是偏藍領人群。后來隨著城市化進程加速，加上整體消費升級以及國家相關產業政策相繼落地，開始有資本和開發商進入到這個行業。”

??“其實今天的華南市場還有超過一半長租公寓是在原來基礎上升級加工。”羅意稱，如果一定要定義，城中村的群租房也是集中式公寓的雛形，經過一段時間的積累后形成品牌。“早期在成立樂乎之前，2007年-2014年這段時間我做的就是這類群租房，現在回過頭來看，品質還是有很大的差別，客戶群體偏低收入人群。”

??直到2015年開始，在政府出臺一系列關于推動租賃市場發展政策沖擊下，已經過幾年市場培育的長租公寓模式正式得到投資者更多關注。“也是在這一年，長租公寓概念開始被國務院明確，品牌運營方也開始在這波紅利中獲益，甚至很多品牌都是在這個時間首次獲得融資。”王磊介紹。

??“這是又一個萬億級別市場，除了老玩家外，新玩家緊隨著入場。”不過從王磊的互聯網租房平臺角度來看，他認為不管模式怎么去變，都要記住一個底線，就是得靠譜，“你很難用一個標準去要求，那你就做到保證房源的真實性，以及住房租賃企業自身的靠譜，最近兩年行業發生的不好的事，歸根究底還是企業自己不靠譜。”

??盡管這個萬億級市場有很大發展空間，但“長租公寓不賺錢”幾乎是所有人共識。“回報率太低，租金、裝修、管理、運營和人工一套成本下來基本沒得賺，有的還虧錢。”上述長租公寓市場部負責人進一步解釋，“其實還是寡頭效應，所以只能先拼規模，只能不停‘圈地’。”

??但這又會面臨新問題，“這需要現金流維持運轉，但像我們這種創業型的公司融資渠道相對單一，有著很大的現金流壓力，也面臨著更大的風險。”該長租公寓市場部負責人表示。

??實現盈利

??長租公寓行業經歷著這樣的演變。起初，還沒有形成規模，租客人群相對單一。2013年前后，長租公寓的概念被引入，以自如、魔方公寓為代表的面向城市白領的平臺開始陸續出現，資本市場也開始關注到這個市場。2015年開始，受各類出臺的政策利好，長租公寓行業得到高速發展，各類玩家紛紛入局，甚至房企也開始向長租公寓轉型，其中不乏國家隊的入場。

??與國外已經進入成熟期的市場不同，在中國，長租公寓還處于行業發展初期，雖然長租公寓品牌層出不窮，但仍難以探索出一條清晰的盈利模式。

??“除了少數自持物業的玩家，目前行業主流的商業模式還是屬于包租模式。” 多位從業人員表示，包租模式也就是“二房東”模式，營收主要來源租金差和服務費，“拿房成本高是實現盈利的首要難點，再加上其他的成本，短期內很難實現盈利。”

??“我們在拿房成本這塊并沒有太大的壓力，因為我們是輕資產運營模式，并不是資產持有者或者投資者，但我們也有自己的難點，比如說拿怎樣的項目去找投資人。”采訪中，談到長租公寓目前不賺錢的難題時，羅意把兩種商業模式進行比較。不過緊接著他又說，“其實今年整個行業都受到了疫情的沖擊，但樂乎在今年3月份實現盈利和現金流回正。目前，北京的出租率為93%，全國達85%，2000間單月出租數量。”

??但對于樂乎定位，羅意還是持有一定保留意見，“其實我們不認為是長租公寓，我們是輕資產運營商，是服務者，我們不謀求包租，我們的獲利來源不是租金差，而是服務費用和經營能力。”

??羅意解釋說，“這種輕資產運營模式的核心就是平臺的運營能力。不管是項目持有者，還是說包租方，其實都需要專業的運營機構去幫助他，而樂乎有自己的品牌優勢，和專業人才的持續輸出，此外在獲客和信息化平臺的開發上面也有涉及，所以我覺得我們更像是專業的運營管理機構，就比如酒店行業的華住。”

??“我們不投資，我們拿項目回來做完可研，然后投資人決定是否投資，如果投資人決定投資，我們再按照基礎管理費用和超額業績分成，來收取投資方的運營服務費。租客方面，我們僅收取類似搬家的創新服務費用，像租金和物業相關的費用不歸我們。”在進一步介紹樂乎的輕資產運營模式時，羅意也發出萬事開頭難的感慨，“一上來就做乙方其實是非常難的一條路，比如這種模式怎么獲得投資人的認可，然后在不斷地反復試錯。”

??“這兩年行業發生了很多事，投資人也會有很多擔心。不過總的來說，目前我們的投資方會更關注產業，堅持長期主義。”對于潛在投資者來說，羅意認為他們更看重目前的賽道有多大，商業模式是否被行業需要，自身增長速度以及團隊能否支撐起對未來愿景的勾勒。

??不過在行業從業者看來，這種輕資產運營模式并不具有普適性。

??“其實這種商業模式在很早之前行業也曾探討過，但從國內市場現狀來看，很難做到普遍托管。”多位受訪者表示，目前長租公寓品牌在運營上的組織能力、系統能力、交易能力等方面都有所欠缺，“早年曾比較美國和日本這兩種比較成功的長租公寓商業模式，但是有一種聲音就是說中國的長租公寓需要介于‘重’與‘輕’之間，也就是通過投資方來持有重資產，通過輕資產運營來加強專業化資產管理能力。”

??“其實還有一點，當時在行業導入輕資產運營模式是非常吃虧的。一方面這意味在這種商業模式下你是乙方，另一方面，和包租模式相比，輕資產模式在規模和營收方面也非常有壓力，你需要協調的方面也比包租機構要多很多。雖然現在來看我們可能漸入佳境，但在當時真的很難。”羅意也補充說，輕資產運營的基礎管理費很低，從營收數據上來看并不好看，而包租模式的營收數據是租金，看起來會高很多。

??監管開始

??長租公寓正以超乎預想的速度增長著。

??“別看我們現在能坐在一些論壇上一起交流，早兩年同行見面恨不得要打架。”羅意向記者說起了那段往事，“前幾年經濟很熱，長租公寓的發展也十分激進，對比這一兩年經濟下行加之黑天鵝的疫情，各機構在經歷周期之后，都會有很多反思。”

??“現在很難，很多雙眼睛都在盯著你。”上述長租公寓市場部負責人表示，具體難在哪兒，他蹦出了幾個詞：“規模、盈利、政策、監管、政府。”

??“先前說過，行業最大的難題就是盈利，參考部分國家比較成功的商業模式，想要盈利就得擴大規模，只有當你達到一定規模后，邊際成本開始降低，才能開始賺錢。所以這些年很多平臺通過‘高收低租’以及租金貸等粗暴地方式去找錢、去擴大規模。”該負責人稱，“可能都有點上頭，我們也知道不好，可是互聯網時代的很多行為都沒辦法被傳統經濟學理解。通常來講，低于成本價的掠奪性定價是一種惡意競爭，可是互聯網時代，這種邏輯在互聯網時代就很合理。”

??“現在回過頭來看，我們發現當時的快速是沒有價值的，不能以快或者幾倍來作為預期，還是應該扎扎實實把一間房一間房做好。”在談到擴大規模時，羅意回憶說，但他也承認這是過去幾年整個行業從業者的一個教訓，“因為當年我們都謀求快速上量，所以在質量方面對于有些底層的商業規律的尊重方面我們多多少少都犯了一些錯誤。比如說拿的條件不好啊，還有在有些城市可能擴張過快呀。在能力跟不上的情況下，其實是很傷的。”

??他嘗到了教訓，2017年羅意帶著樂乎一口氣進入了10個城市，加上大本營北京一共是11個城市，但效果并不理想，“進入的城市有點太多了。沒有聚焦，沒有在關鍵市場上跟得那么細。”

??“例如華東的城市，現在來看，上海和杭州我覺得用力不足，當時在華東區域，應該挑一個城市來做深做透，現在又要重新來做這樣的安排。”不過在羅意看來，這也是一個創業者的成長，“這屬于認知的一部分。”

??“還是要做規模的，企業要有產業壁壘就一定要做規模。”盡管曾經踩了坑，但羅意表示做規模本身沒有問題，這也永遠是企業的追求，重點是穩步去做規模，“不想做規模的企業就是條咸魚。”

??審查也開始對長租公寓更加嚴苛。“這是好事，因為只要租房需求存在，那么長租公寓也會一直存在。政策來監管不是什么壞事，會推動行業前進。”一系列關于專業租賃機構政策的出臺后，行業從業人員開始變得緊張起來，不過他們表示這會是一個新增長點，行業會走進一個新時代，一個更規范和鼓勵創新的時代。