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??最近，一位博士給上海市委領(lǐng)導(dǎo)的建議信引發(fā)了熱議。4次參與搖號(hào)失敗，買不到房，這位博士一氣之下，向信訪辦實(shí)名建議修改上海的認(rèn)籌搖號(hào)規(guī)則，使自己能獲得優(yōu)先搖號(hào)權(quán)。

??這位博士還建議，“嚴(yán)查離婚買房、經(jīng)營(yíng)貸買房、代持買房等擦邊球行為”。

??目前上海相關(guān)部門給出的回復(fù)是：“對(duì)于提出的建議，正在積極研究進(jìn)一步完善認(rèn)籌規(guī)則等相關(guān)政策規(guī)定。”

??搖不上號(hào)的背后，是上海樓市、地市的火爆。新房市場(chǎng)上，熱點(diǎn)區(qū)域“一房難求”；二手房市場(chǎng)上，業(yè)主跳價(jià)、反價(jià)、惜售再次成為普遍現(xiàn)象。

??記者查閱數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2020年12月份，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬套，環(huán)比增長(zhǎng)20.3%，同比增長(zhǎng)96.2%。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士介紹，正常交易量應(yīng)該是在2萬套左右。

??“其實(shí)這是一種結(jié)構(gòu)性供求失衡，并不是所有區(qū)域都供不應(yīng)求。在上海市中心或者有開發(fā)區(qū)、金融區(qū)概念的區(qū)域，房子更為難求。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。

??盧文曦認(rèn)為，目前上海樓市的主要購(gòu)買力是改善型需求，他們多是通過賣一買一置換，如從郊區(qū)置換到市區(qū)，從老破小房置換有電梯的新房或次新房，“主要還是合理的需求釋放”。

??誰(shuí)推動(dòng)了樓市火爆

??2020年年初，受疫情影響，上海新房市場(chǎng)斷供長(zhǎng)達(dá)兩月之久，直到3月底綠地海珀外灘項(xiàng)目入市才打響新盤供應(yīng)第一槍。但從二季度起，上海樓市開始回暖，并快速走向火熱。

??從數(shù)據(jù)上看。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米，同比增長(zhǎng)23.1%，成交面積創(chuàng)4年來新高；二手住宅成交約30.2萬套，同比增長(zhǎng)27%，創(chuàng)近4年來新高。從價(jià)格方面來看，全年新房成交均價(jià)為56234元/平方米，同比上漲3.2%。

??從二手房成交單月來看，2020年5～7月份二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右；8月、9月成交量分別達(dá)到3萬套、3.1萬套；10月由于國(guó)慶假期影響，數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動(dòng)，成交量回落到與5、6、7月相當(dāng)?shù)乃剑?2月，成交套數(shù)邁上3.9萬套高位，成交量排名前三板塊分別為三林、周康、嘉定主城區(qū)。

??認(rèn)籌率是衡量新房市場(chǎng)熱度的一個(gè)很直觀的指標(biāo)。2020年上海市開盤搖號(hào)的186個(gè)新盤共計(jì)有48542套房源，最終收獲了80371組有效認(rèn)籌，年度平均認(rèn)籌率達(dá)165.57%，創(chuàng)下3年來新高。在2019年度上海平均認(rèn)籌率才58.81%。

??2020年7～11月，月度平均認(rèn)籌率分別高達(dá)153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%，12月份更是一舉突破200%，達(dá)到頂峰261.57%。2020年上海“千人搖”項(xiàng)目高達(dá)27個(gè)。

??上海的土地市場(chǎng)同樣火爆。2020年，上海各類土地共出讓373宗，成交金額高達(dá)2952億元，成交量和成交金額雙雙位列全國(guó)第一。在過往三年里，第一的冠位分別由北京和杭州拔得。

??樓市熱得令人意外。

??“如果不是疫情的關(guān)系，上海樓市也是會(huì)慢慢向上走的。但疫情打亂了市場(chǎng)節(jié)奏，原本慢慢復(fù)蘇的狀態(tài)一下子集中釋放了，如果正常節(jié)奏走的話，估計(jì)爆發(fā)的力度可能沒這么大。”盧文曦認(rèn)為。

??這波行情中，改善型需求成為主要購(gòu)買力。

??數(shù)據(jù)顯示，從新房市場(chǎng)成交情況看，2020年，上海改善型需求超過半壁江山，套均面積在90～150平方米的成交占總成交面積的59%；套均面積在90平方米以下的剛需占比18%。從成交面積看，各類需求同比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中改善型需求增速最快，同比增長(zhǎng)27.1%；剛需同比增長(zhǎng)23%。

??“上海這輪上漲其實(shí)就是壓抑了幾年的市場(chǎng)需求集中釋放，加上貨幣寬松，資金輪動(dòng)累積下來的效果導(dǎo)致新一輪牛市，這波大漲可能還會(huì)持續(xù)幾個(gè)月。”上海一位地產(chǎn)人士稱。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，上海樓市火爆的原因在于全國(guó)經(jīng)濟(jì)南移，上海作為長(zhǎng)三角最具代表性的城市，產(chǎn)業(yè)豐富，交通配套完善，加之全年貨幣環(huán)境寬松，上海樓市脫穎而出。“上海本次樓市火熱大概率是市場(chǎng)需求集中釋放，投機(jī)需求預(yù)計(jì)不多。”

??不過，從往年大城市房?jī)r(jià)上漲規(guī)律來看，往往都是剛需、改善型需求率先進(jìn)入市場(chǎng)，隨后投資投機(jī)客順風(fēng)跟進(jìn)，并由市中心的成交火爆帶旺周邊樓市。

??燥熱若持續(xù)，更嚴(yán)調(diào)控會(huì)來

??“新世紀(jì)以來，開放始終是上海人才政策一個(gè)核心詞。”上海社會(huì)科學(xué)院政治與公共管理研究所研究員汪懌說。

??根據(jù)住建部最近公布的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，目前有30個(gè)城市城區(qū)人口超過300萬人，上海以2428萬城區(qū)人口位列全國(guó)第一，排在第二位的北京，城區(qū)人口1865萬。

??進(jìn)入2020年，上海市先后多次放松人才落戶政策，帶來了潛在的購(gòu)房需求。前面提到的上海那位博士，就是2019年博士畢業(yè)落戶上海的新上海人。

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??根據(jù)上海市去年9月份發(fā)布的落戶新政，將之前“以北京大學(xué)、清華大學(xué)為試點(diǎn)，探索建立對(duì)本科階段為國(guó)內(nèi)高水平大學(xué)的應(yīng)屆畢業(yè)生，符合基本申報(bào)條件即可落戶”的政策，范圍擴(kuò)大至在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高校”。

??世界一流大學(xué)建設(shè)高校（44所）的應(yīng)屆碩士生滿足基本要求后即可直接落戶；世界一流學(xué)科建設(shè)高校建設(shè)學(xué)科（95所）應(yīng)屆碩士畢業(yè)生可直接落戶；清華、北大、復(fù)旦、上交、同濟(jì)、華師，應(yīng)屆本科生滿足基本要求后即可直接落戶；博士、研究生符合基本申報(bào)條件即可落戶。

??從12月1日開始，上海開始施行更寬松的“居轉(zhuǎn)戶”，以及引進(jìn)人才、留學(xué)回國(guó)人員申辦常住戶口的政策。

??以去年12月為例，上海總計(jì)引進(jìn)人才落戶757名。不過，12月上海參與新房認(rèn)籌人數(shù)超2萬人，人才購(gòu)房群體在上海購(gòu)房總體中占比極少，但這批剛需購(gòu)房族會(huì)成為幾年后讓上海房?jī)r(jià)再上一步臺(tái)階的群體。

??現(xiàn)在很多人關(guān)心的是，短期內(nèi)上海房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲？這還要看市場(chǎng)供求關(guān)系。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，上海市新建商品住宅存銷比為6.4個(gè)月，這意味著經(jīng)此一輪交易量暴增后，上海樓市呈現(xiàn)明顯供不應(yīng)求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)仍存在繼續(xù)上漲的動(dòng)力。

??“上海樓市調(diào)控，大概率是會(huì)來的，估計(jì)在‘小陽(yáng)春’之后，四五月份的時(shí)候。”上海一位房企人士預(yù)測(cè)道。

??盧文曦認(rèn)為，調(diào)控會(huì)不會(huì)來，要看市場(chǎng)反應(yīng)。3、4月份市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，如果樓市能維持小幅上升或交易量穩(wěn)定增加，則預(yù)計(jì)政策不會(huì)出現(xiàn)較大調(diào)整。如果樓市還是持續(xù)目前這種火熱局面，一些市場(chǎng)的非理性、燥熱情緒繼續(xù)發(fā)酵，那么政策很可能就會(huì)有所調(diào)整，如修復(fù)一些需要完善的地方，但進(jìn)一步收緊限購(gòu)限貸的可能性不是很大。

??值得注意的是，1月12日，央行上海總部發(fā)布消息稱，其于1月11日召開2021年上海貨幣信貸工作會(huì)議，會(huì)議稱穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

??1月12日，央行公布2020年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最引人關(guān)注的是：廣義貨幣（M2）同比增速降到了10.1%，逼近了10%的臨界點(diǎn)。一旦M2回歸個(gè)位數(shù)，商業(yè)銀行將有收緊信貸、收緊貸款的壓力。

??作為把控樓市的資金命脈所在，無論是M2還是房貸，其規(guī)模變動(dòng)都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。