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??中房智庫 蘇志勇

??經歷了持續(xù)5年的嚴厲調控，房地產正在從投資屬性回歸民生屬性，解決好大城市住房突出問題成為當下乃至“十四五”時期房地產調控的重點，而發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題成為當務之急。從去年底的中央經濟工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議，到今年的“十四五”規(guī)劃綱要和全國兩會政府工作報告，無一例外地將發(fā)展保障性租賃住房作為經濟工作和房地產工作重點。

??近日，住房和城鄉(xiāng)建設部專題召開了由北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧等6個城市政府及住房城鄉(xiāng)建設部門負責人參加的保障性租賃住房工作座談會，住建部副部長倪虹在會議上強調，城市人民政府要把發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事日程。人口流入多、房價較高的城市，要科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，落實年度建設計劃，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。要積極利用集體建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設和改建保障性租賃住房，堅持小戶型、低租金，盡最大努力幫助新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體緩解住房困難。

??由此可見，政府部門不僅抓住了解決大城市住房的問題的關鍵，也找到了發(fā)展租賃住房的實現(xiàn)路徑。

??哪些熱點城市

??租房壓力最大

??對于租房壓力，中房智庫以房租收入比作為衡量指標來判斷。近日絕大部分一二線城市公布了2020年城市居民人均可支配收入情況，中房智庫梳理了45個熱點一二線城市，結合中國房價行情網公布的3月份房租數據，按照人均租住面積30平方米計算出房租占人均可支配收入的比重。數據顯示，北京以房租收入比0.52占據租房壓力榜榜首，深圳、上海分別以0.51、0.45緊隨其后。意味著人均租住面積30平方米的情況下，北京、深圳的租房成本要占到可支配收入的一半以上，如果單獨租住普通住宅（面積多為60平方米以上），租住成本幾乎會覆蓋整個可支配收入。

??兩年前，中房智庫曾對35個大中城市住房壓力進行排序（當時以人均租住面積36.6平方米計算），結果是深圳、北京、上海、海口、杭州、天津、廣州、蘭州、福州、南寧等10座城市房租收入比排在前十，時隔兩年，這一排序出現(xiàn)明顯變化：排在前十的分別為北京、深圳、上海、杭州、天津、福州、成都、海口、重慶，北京取代深圳成為租房壓力最大城市；海口從第五位下滑至第九位；此前排在第十六位的成都此次躋身前十，排在第八位；重慶則從第十四位上升到第十位；廣州成為唯一沒有排進前十的一線城市，位列第十一位。排在十一到二十位的城市分別為廣州、武漢、廈門、南京、蘭州、長春、西寧、西安、大連和鄭州。從兩年來的房租對比情況看，北京、深圳、上海、杭州、南京等城市上漲明顯，而海口、南寧房租與兩年前相比略有下降。

??總體而言，大多數城市房租收入比下降，但熱點城市租房壓力沒有明顯好轉，列入統(tǒng)計的45個城市中有18個城市房租收入比超過30%。

??房租的居高不下主要有以下幾方面原因：一是落戶政策放開和人才競爭背景下，熱點城市人口的持續(xù)涌入導致租房需求高漲；二是熱點城市保障性租賃住房供應嚴重不足，供求矛盾嚴重；三是房價高企超出購買力以及調控政策收緊導致部分購房需求轉向租房市場。

??對于房地產市場來說，租房需求的增長意味著一部分住房需求轉向租賃住房，將一定程度上緩解購房市場的壓力，對實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標起到重要作用。而解決新市民、青年人的住房問題，培育和發(fā)展保障性租賃住房市場，降低租房成本則成為房地產健康發(fā)展的重要著力點。

??政策持續(xù)發(fā)力

??住房租賃市場加速形成

??2015年住建部出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，開啟了住房租賃市場發(fā)展的新階段。此后，《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（2016年）、《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（2017年）、《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（2017年）、《住房租賃條例（征求意見稿）》（2019年）等一系列文件陸續(xù)出臺，不僅從頂層設計上為住房租賃市場提供了重要保障，從財政、金融、土地等方面上也給予了強有力的支持。

??財政支持方面，2019年，北京、長春、上海、南京、杭州、福州等16個城市納入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點，2020年又有天津、石家莊、太原等8個城市入選。中央財政以直轄市每年10億元、省會城市和計劃單列市每年8億元、地級城市每年6億元的標準提供為期三年的補助試點，專項資金補貼用于2019年至2021年間新建、改建、運營的住房租賃項目。2020年中央財政累計撥付住房保障支出預算達603.49億元，2021年計劃撥付住房保障支出預算數達627.03億元，比2020年執(zhí)行數增加23.54億元。

??金融扶持方面，2020年住房和城鄉(xiāng)建設部推動建設銀行三年內提供3000億元貸款，引導企業(yè)參與發(fā)展保障性租賃住房。今年3月央行在北京召開全國24家主要銀行信貸結構優(yōu)化調整座談會，提出在實施好房地產金融審慎管理制度同時，加大住房租賃金融支持力度。在融資渠道和融資成本上，住房租賃市場將獲得更多的政策傾斜。近日中國人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局發(fā)布《關于金融支持海南全面深化改革開放的意見》，其中明確提出，在房地產長效機制框架下，支持海南在住房租賃領域發(fā)展房地產投資信托基金(REITs)，鼓勵銀行業(yè)金融機構創(chuàng)新金融產品和服務，支持住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。

??土地供給方面，2017年，北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市被列為首批利用集體建設用地建設租賃住房試點，2019年，福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市列入試點，試點城市增加至18個。如今，北京、上海等多個城市已經紛紛開展利用集體經營性用地、調整商業(yè)用地等措施擴大租賃住房土地供給。“十四五”規(guī)劃綱要明確“單列租賃住房用地計劃”。近期已有18個熱點城市發(fā)布集中供地計劃，全部將租賃住房用地單列。例如北京今年計劃住宅用地供應面積1060公頃，其中租賃住房用地面積達300公頃，占總住宅供地計劃的28.3%。青島、鄭州、廈門、沈陽、武漢、福州等城市租賃住房用地占比也達到或超過10%。

??市場監(jiān)管方面，各級政府部門開始對住房租賃市場實施全方位、系統(tǒng)化的監(jiān)管。針對住房租賃企業(yè)加強信用信息管理，嚴查“以租代售”，嚴查租金貸和高收低租、償付短租，嚴查哄抬租金擾亂市場秩序行為；針對中介機構整頓房源壟斷，加強網站房源發(fā)布管理；針對行業(yè)平臺系統(tǒng)加強網簽備案管理，建立以政府為主導的信息服務和監(jiān)管平臺建設與應用。北京、上海、深圳、廣州、南京、三亞等多個城市出臺相關政策措施，住房租賃市場整頓行動一浪高過一浪。

??發(fā)展住房租賃市場

??道阻且長

??有了“十四五”規(guī)劃綱要的擘畫，有了制度和法規(guī)的護航，有了財政、金融、土地政策的推動，發(fā)展住房租賃市場似乎已經“風正潮平”，但實際上還有很長的路要走，很多瓶頸需要突破。

??從地方政府層面，首先需要轉變思維，弱化土地財政和房地產依賴。長期以來房地產作為地方經濟的重要支撐，已經成為地方財政無可替代的重要資金來源，特別是土地出讓金。對于經濟發(fā)達的城市來說，實現(xiàn)土地價值最大化是不得不考慮的問題，而出讓商業(yè)用地不僅可以獲取一次性出讓收入，還可以帶來源源不斷的稅收等收入來源，利益最大；出讓商品住宅用地則可以獲取一次性出讓收入，利益次之；出讓保障性租賃住房用地，不僅不能像商業(yè)用地一樣帶來最大化的稅收收入，而且在土地價格上也要大打折扣。從這個角度看，如何通過政策設計，增強地方政府增加租賃住房用地的意愿，值得探討。

??從企業(yè)層面看，住房租賃市場盈利模式仍是主要制約因素。雖然租賃住房市場空間巨大，盡管近年來眾多房企試水長租房市場，但相比房地產開發(fā)和銷售，住房租賃始終是很難賺錢的領域。而近年來爆出的各種長租房企業(yè)暴雷、跑路事件更是為行業(yè)發(fā)展蒙上一層厚重的陰影。在盈利模式上的突破是行業(yè)健康發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)。

??從消費者層面看，房租居高不下、租住體驗差、租購不同權仍然是影響租房需求的重要因素。目前的住房租賃市場房源80%以上屬于個人房源，價格、租期均難以保證，業(yè)主隨意漲價、租戶頻繁被迫搬家，嚴重影響了租住體驗。而租購不同權帶來的子女教育、醫(yī)療服務等問題更是成為影響住房租賃市場的“硬傷”。

??從產品供需結構看，存在嚴重的錯配。首先是地域錯配，核心商圈作為工作的集中地，可租住房源少、價格高，而偏遠郊區(qū)房源多但通勤成本高。以北京為例，據ICCRA住房租賃產業(yè)研究院的統(tǒng)計，2020年北京新增租房需求家庭中，計劃在城四區(qū)、核心區(qū)租房的占比分別達49.8%和21.3%，但供應上，城四區(qū)、核心區(qū)家庭自有住房的出租比例僅為8.2%和8.7%。其次是戶型錯配，由于租賃住房供應主體主要是個人住宅業(yè)主，產品多為兩居、三居住宅，面積多為60平方米以上較大，租金總價較高，而需求上因為主要是剛畢業(yè)的大學生或低收入群體，難以承受過高的租金，為了控制租金成本被迫采取群租合租形式，而一些大城市則在嚴厲打擊和整治群租合租行為，讓租戶陷入兩難境地。

??破解難題還需各方努力

??針對上述行業(yè)發(fā)展面臨的問題，政府部門在積極探索，各方專家也給出了不少建議，筆者認為最為關鍵的問題集中在以下幾方面。

??首先要加速推進租購同權，這是發(fā)展租賃住房的重要保障。“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出，堅持“房住不炒”，逐步落實租購住房在公共服務上享有同等權利。今年全國兩會多名人大代表和政協(xié)委員提出建議，呼吁盡快落實租購同權。例如全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，要穩(wěn)步推進“租購同權”落地，充分保障租房者權益。既要保障租房者子女受教育的權利，也應該從宏觀角度制定合理政策，統(tǒng)籌有限的教育資源，讓租購同權措施推動教育公平實現(xiàn)。

??其次是加快推進住房租賃REITs，這是保持住房租賃市場長期健康發(fā)展的穩(wěn)定器，也是破解租賃住房資金瓶頸的關鍵。近年來企業(yè)和金融機構在金融創(chuàng)新方面做了很多探索，針對租賃住房推出了不少類REITs產品，如魔方、自如等推出的收益權型類REITs，保利、招商蛇口等推出的權益性類REITs產品等，在提升投資回報率、優(yōu)化企業(yè)財務結構等方面起到很好作用。目前海南已經獲準住房租賃REITs試點，下一步應在更大范圍內創(chuàng)新和推廣，并研究和推出針對租賃住房REITs的專項稅收支持政策，解決雙重征稅、稅負過重問題。

??第三是加快落實人地掛鉤，多渠道增加租賃住房土地供應。特別是人口流入多的城市，增大住房租賃領域的土地供應，探索專項用地獲取新機制。要積極落實“十四五”規(guī)劃和住建部的要求，利用集體建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋，建設和改建保障性租賃住房。