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??“這幾天我們黃埔的舊改項目都在準備材料，區里隨時會抽查。”10月14日，廣州某房企高管李明（化名）對中國房地產報記者表示。

??這是一次覆蓋廣州全市11個區119個城市更新項目的核查行動，其中黃埔區就占了80個。核查由廣州市規劃和自然資源局牽頭，在各區自查的基礎上，深入調研，于10月15日前形成報告提交。核查的重點包括是否涉及“大拆大建”、是否落實歷史文化保護、是否涉及名木古樹大樹老樹遷移砍伐、是否征求并落實公眾及專家意見等。

??“大拆大建”是一個敏感字眼，近兩日廣州業內流出的幾份來自廣東省、廣州市相關部門的文件都與此有關。作為廣東省“三舊”改造試點的黃埔區，則處于文件關注的中心。廣東省自然資源廳在10月11日發出了《關于進一步規范黃埔區“三舊”改造工作的函》，其中提到黃埔區計劃在三年里拆除66個舊村莊共計3278萬平方米，截至目前已完成了77%，按此進度，拆遷任務將提前一年半完成。但這樣的大規模快速拆遷存在一定的風險和隱患，包括新增建設用地需求大增、商品住宅供應量短期內難以消化等。據測算，這66個村子的新房入市后，可供應3500萬平方米的商品住宅，整個黃埔區要21年才能完全消化。對此，廣東省自然資源廳提出了“加強工作統籌，把控改造節奏”等建議。

??為了達成拆遷目標，黃埔采用的是“先拆后批”模式，此次該區核查的80個項目中有60個是屬于“未批已拆”的，李明所在的公司也有項目在列。“之前邁的步子確實太大了，我們的項目已經給村民支付了1年半的臨遷費，從現在的政策風向來看，估計還要再等1年才能拿到用地批文。”他認為，短期內，公司可能需要重新評估投資成本，但長期來看，放緩節奏、讓舊改工作更有序的推進是必要的，對參與各方都有利。

??某上市房企舊改板塊負責人告訴中國房地產報記者，該公司此前一直對黃埔的舊改項目態度謹慎，就是因為很多村子的用地指標不足，前期的資金成本太高，后期供地一旦出問題可能就血本無歸了。

??“三舊”改造推進過快 部分問題浮出水面

??2020年6月，黃埔區在廣州市率先制定《決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務工作方案》及《廣州市黃埔區廣州開發區決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務作戰藍圖（2020-2022）》，立下“三年完成全區66個重點舊村改造項目簽約拆遷”的軍令狀。此后，黃埔區開始舉全區之力推動城市更新工作，先后出臺了“城市更新10條”及2.0升級版，發布“城市更新項目審批流程再造20條”，將60項審批手續壓縮為3項，從批復改造方案到開工，時間從1年半最快可壓縮至3個月，提速高達300%以上。該區還建立“先拆后批”的新機制，通過“先拆后建、以拆促建、拆建并舉”等措施，加速推動舊村拆遷。

??2020年，黃埔區舊村拆除面積達1489萬平方米，當年拆除面積占過去10年的78%，總量超歷年總和，創歷史之最。其城市更新實施速度位居廣州市第一，連續三年在廣州市“三舊”改造工作年度考核中排名第一。

??然而，隨著時間的推移，一些原本被速度所掩蓋的問題終究還是暴露了出來。廣東省自然資源廳在上述函件中表示，今年來涉及黃埔區“三舊”改造的信息公開的案件數量急劇增加，相當一部分信息公開案件會進入復議或訴訟程序，反映了黃埔區“三舊”改造工作矛盾較尖銳，存在一些亟待改進的問題。

??例如，截至今年7月底，黃埔區片區策劃和實施方案的批復率分別為50%和50%，處于正常水平，但拆遷進度卻已完成了77%。目前該區已拆除房屋2529萬平方米，按此進度，只需半年時間就能完成余下近750萬平方米的拆遷任務，計劃三年完成的拆遷任務提前一年半完成。由于事先對大規模快速拆遷帶來問題的預見性和應對性不足，存在一定的風險和隱患。

??廣東省自然資源廳強調，“未批已拆”的做法可能造成社會維穩風險和行政風險。黃埔區提出的“拆遷前置”，其實是在改造實施方案未最終審批的情況下就開展大規模拆遷，如果拆完之后，由于某些因素導致相關審批手續批不了，村民回遷房無法及時建設，將引起已簽約村民投訴信訪，形成大規模維穩問題。同時，允許項目的復建安置和公建設施配套區在規劃用地手續不完善、改造方案尚未批復的情形下，辦理部分施工許可并先行施工建設，存在一定的行政風險。

??而舊村改造推進的節奏過快，也導致了需要配套的新增建設用地需求大增，商品住宅供應量短期內難以消化。據估算，黃埔66條舊村莊改造需要配套16950畝新增建設用地指標，相當于該區前兩年每年獲得新增建設用地指標量的5倍多，導致一些項目因用地指標緊缺而難以順利實施。

??大規模拆遷和集中開發商品房，還會造成市場的供需失衡。首先，短期內拆遷66個舊村莊，被拆遷村民集中釋放了大量住房需求，當地的住房供應短時間內無法滿足，進而推高了房價和租金。其次，按照廣東省自然資源廳的測算，這66個村子改造后，預計可向市場供應商品住房用地15750畝，相當于黃埔區2016年-2020年年均供應量的62倍。這些土地在建設完成后可供應約3500萬平方米的商品住宅，以該區的消費能力，至少需要約21年才能完全消化。

??方向沒有變 節奏需調整

??經濟及社會效益是地方政府進行城市更新的主要驅動力。廣州市住房和城鄉建設局在10月1日向廣州市委、市政府提交了一份關于“三舊”改造（城市更新）評估落實情況的報告。報告中提到，黃埔區的66個舊村改造后，將釋放產業用地436公頃，新增產業載體建筑面積1595萬平方米，改造后復建集體物業（含留用地）1760萬平方米，折合集體資產約4400億元（按2.5萬元/平方米），村集體經濟將增長10倍以上，村民人均年收入增長5倍以上，真正實現共同富裕。

??當地鎮街、村集體的改造積極性從拆遷速度便可見一斑。據了解，黃埔區長嶺街道每天的拆除量達1萬平方米，半年共計拆除房屋面積143.5萬平方米，截至今年的8月31日，6個城市更新項目總體拆除率已達99%，成為了黃埔區首個率先實現城市更新“三年任務，兩年完成”的街道。龍湖街九佛墟征拆項目于2020年6月20日啟動，8月19日正式開拆，到2021年1月便已建成了1000多套安置房，截至8月底拆除完成率達96.19%。

??為了達成拆遷目標，改造進度太慢的開發商被街道撤換也是常有的事。

??“未批已拆”項目或進退兩難

??“之前黃埔區的拆遷是有排位的，拆得快的街道排前面。”李明表示，該公司只是跟村集體簽訂了前期服務協議，拆遷簽約、舊改補償方案等工作都尚未完成，但街道和村集體都希望拆遷工作能夠盡量前置，為此公司已經支付了1億多元的拆遷補償費和臨遷費等。因為這個舊改項目尚未納入黃埔區的年度計劃，因此國土規劃至今仍未批復。“黃埔區的用地指標很緊缺，之前是誰拆的快指標就給誰，現在只能等。估計拿到批文可能還要一年時間，相當于要支付兩年半的臨遷費。”

??在李明看來，“拆遷前置”確實能夠解決部分村子“拆不動”的問題，但隱患也不小，開發商無法進行精準的成本測算，大量“未批已拆”的項目進退兩難。“要鎖定成本，只能盡快把復建區建起來，如果政府同意融資區也一起建的話，那現金流就有可能平衡了。”

??吸取了經驗后，李明現在只跟進能夠先完成簽約、摘牌等流程后再拆遷的項目。看到業內流出的幾份官方文件時，他也擔心是否以后黃埔的舊改風向要轉變了，忙不迭的跟一些村集體溝通，得到的信息是大的風向沒有變，還是要加快推進簽約、招商。“這次主要是核查文化古跡、名木古樹的保護問題，大拆大建放在后面。”

??黃埔區另一個“未批已拆”項目的開發商也表示，“這次查古樹查得比較嚴”，其他的工作都按現有流程在推進，沒有太大影響。

??不過，不少業內人士都認為黃埔區的城市更新調節奏是大概率事件。有聲音認為，未來該區可能會區分對待不同性質的舊改項目，加快推進“已批已拆”的，“已批未拆”類的項目或將根據市場需求的變化控制節奏，尚未批復的項目則存在拿不到批文的可能性。大的基調是，加強規范化管理，規劃先行，穩步、有序推進。

??廣州市住房和城鄉建設局也在報告中披露了幾個整改意見。如，進一步加強計劃管理，對未納入城市更新年度計劃的項目，市、區更新部門不得審批片區策劃方案、項目實施方案，把控好城市更新的推進節奏，對年度計劃中進度較慢的項目要重點督導協調。以及，堅持“拆建并舉”，最大限度保障短期內大量釋放的住房需求，同時結合區域常住人口的增長預測，強化未批舊村改造項目實施方案的成本核算和成本控制，最大限度確保未來舊改完成后的住宅市場供需相匹配。