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??1月24日，世邦魏理仕發(fā)布《韌性向新—2021年武漢房地產(chǎn)市場回顧及2022年展望》，報告認為：經(jīng)過疫后的復蘇，武漢商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出較強韌性，開始企穩(wěn)回暖，全市寫字樓整體租金呈下跌趨勢但跌幅收窄，其中，甲級寫字樓跌幅收窄更為明顯，租金表現(xiàn)平穩(wěn)，全年跌幅僅0.6%。而以中國光谷為代表的新興商務(wù)區(qū)，租賃需求活躍，市場租金企穩(wěn)，大宗交易機會顯現(xiàn)。投資市場交易總額同比上漲96.5%，投資者對于武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)依然保持關(guān)注。

??租金跌幅收窄，高供應(yīng)量讓租金承壓

??2021年是武漢疫后復蘇向新的一年，武漢商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過持續(xù)的盤整，存量的調(diào)整與增量的入市，圍繞新與舊的更替，表現(xiàn)出較強的韌性。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場凈吸納量超過疫情前水平，科技新媒體行業(yè)領(lǐng)跑全年新增租賃需求，租金跌幅收窄趨勢明顯；

??2021年武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場共迎來五個項目交付，其中61%位于新興商務(wù)區(qū)。多個項目受工期影響，入市時間推遲，全年新增供應(yīng)僅24萬平方米，同比下降58%。上半年租賃需求活躍，但在第三季度受疫情和行業(yè)政策影響，引發(fā)退租潮；年底租賃需求企穩(wěn)，全年共錄得近37萬平方米凈吸納量，超過疫情前水平。供應(yīng)量下降加上需求回升，全市空置率下降至38.3%，同比下降4.0個百分點。

??行業(yè)需求方面，TMT持續(xù)增長，穩(wěn)居第一需求，但其細分行業(yè)正發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)新增租賃需求占比超越消費互聯(lián)網(wǎng)。“十四五”引領(lǐng)數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展，尤其推動產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。借此，TMT行業(yè)將邁向發(fā)展新階段。傳統(tǒng)金融以其行業(yè)韌性釋放穩(wěn)定租賃需求，同時，資源整合促使行業(yè)內(nèi)部更新。第三方辦公服務(wù)運營商自2018年后呈收縮態(tài)勢，2021年再度成為主力租賃需求來源。主打精裝房源、拎包入住的第三方辦公，成為疫情后企業(yè)控制預(yù)算的首選。

??全市整體租金呈下跌趨勢但跌幅收窄，全年租金指數(shù)同比下跌1.7%。其中，甲級寫字樓跌幅收窄更為明顯，租金表現(xiàn)平穩(wěn)，全年跌幅僅0.6%。相比之下，乙級寫字樓通過以價換量的方式去化存量面積，全年跌幅達2.4%,未來仍面臨下行壓力。分區(qū)域市場來看，以建設(shè)大道為代表的核心商務(wù)區(qū)由于市場存量競爭激烈，新項目采取更為靈活的租賃策略爭取市場份額，全年租金指數(shù)下跌1.8%。而以中國光谷為代表的次級商務(wù)區(qū)，年度租賃需求活躍，帶動市場租金企穩(wěn)，全年租金指數(shù)下跌1.6%，租金表現(xiàn)高于全市平均水平。

??投資市場：

??大宗交易高位反彈，交易總額同比上漲96.5%

??2021年武漢大宗交易市場活躍，共錄得交易7筆，全年交易總額達31.1億元，同比上漲96.5%，超過疫情前水平，也創(chuàng)下四年來的新高。其中，最具影響力的一筆是新加坡豐樹與新世界集團“光谷新世界”項目的交易，該項目交易總額超20億元。

??從成交類型上看，投資者對于優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)依然保持關(guān)注，超過半數(shù)成交來自寫字樓相關(guān)物業(yè)，成交金額占比達83.7%。與此同時，投資者對工業(yè)物流、零售物業(yè)、數(shù)據(jù)中心的關(guān)注度不斷攀升。從投資者類型來看，內(nèi)資買家占據(jù)主力地位。同時，外資地產(chǎn)基金公司2021年表現(xiàn)積極活躍，成為投資市場風向標。

武漢是強二線城市的代表，作為長江經(jīng)濟帶上重要的交通樞紐中心，憑借豐富的資源和龐大的產(chǎn)業(yè)能量，疫情后以加速度重回主賽道，武漢城市圈也以3萬億的成績躋身全國省域城市圈第一。投資者對于武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)依然保持關(guān)注。CBRE投資及資本市場部助力新世界集團與新加坡豐樹投資機構(gòu)，達成武漢光谷新世界項目的合作，代表著國際資本對武漢市場的高度認可，向市場釋放出積極的投資信號。

??武漢大宗交易的強勁反彈，也大幅提振了市場信心與景氣度。

??CBRE華中區(qū)投資及資本市場部副董事熊倩芬分析認為：武漢正處在政策窗口期，其新舊動能的轉(zhuǎn)換、科創(chuàng)人才的涌入以及宏觀政策的加持，都將進一步提升城市的能級和品質(zhì)。產(chǎn)業(yè)、企業(yè)與人才的流入將傳導為市場的活躍度，提振不動產(chǎn)的流動性。其中，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的甲級寫字樓、長租公寓、零售及倉儲物流資產(chǎn)將會是投資者重點尋求的投資標的。

??展望2022年武漢市場，CBRE武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示：2022年，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預(yù)計將迎來逾90萬平方米新增供應(yīng)，其中不乏企業(yè)天地A1、綠地中心、首地財富中心等地標型項目，新一輪供應(yīng)高峰隨之而來。高供應(yīng)量將在短期使空置率承壓，但數(shù)字經(jīng)濟引導科技新媒體行業(yè)釋放租賃需求，金融、專業(yè)服務(wù)、消費服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)韌性發(fā)展，預(yù)計租賃需求將穩(wěn)步回升。零售市場將迎來武漢大悅城、武漢萬象城、武商夢時代等優(yōu)質(zhì)項目開業(yè)，多個新興商圈將迎來首個具有區(qū)域影響力的項目入市，零售氛圍將進一步提升。