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??2022年開年，整個房地產(chǎn)市場依舊艱難。

??春節(jié)前，央行曾兩次全面降準(zhǔn)，1月17日下調(diào)MLF利率和逆回購匯率，1月20日1年期和5年期以上LPR較上一期分別下調(diào)10個和5個基點(diǎn)。然而這些信貸利好卻并未對春節(jié)樓市產(chǎn)生較強(qiáng)刺激作用。

??隨著多地疫情爆發(fā)、南方陰雨連綿，房企的供貨熱情也跌入了谷底，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間30余城零供應(yīng)，即便累計(jì)春節(jié)兩周，同比下降仍在2成以上。成交方面，可謂一降再降，環(huán)比下降84%，同比下降四成，僅上海、佛山等少數(shù)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)增長，蕭條程度可見一般。

??在這樣的大背景下，我們認(rèn)為，2022年行業(yè)規(guī)模大概率高位回落，不過從各地的亮點(diǎn)項(xiàng)目來看不乏結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會。

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??多城售樓處“躺平”，30余城春節(jié)零供應(yīng)

??2022年春節(jié)假期已過，受疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，房企推盤積極性普遍不高，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年1月31日-2月6日春節(jié)周期間，除了上海、南京等少數(shù)熱點(diǎn)城市有少量供應(yīng)外，多數(shù)城市均為0供應(yīng)。

??不僅如此，從各地春節(jié)售樓處的調(diào)研來看，多數(shù)城市售樓處處于“躺平”狀態(tài)，僅留守1-2人值班，既無加推也無大型活動。其中北京受疫情突襲影響，今年售樓處僅54%保持正常開放，上海僅20余個售樓處開放，而深圳僅有50-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企整體銷售積極性并不高漲。除此之外，武漢因去年四季度成交放量有限，房企態(tài)度比較積極，大部分企業(yè)春節(jié)期間持續(xù)“營業(yè)”，是少有的沒有“躺平”的城市之一。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，即使結(jié)合春節(jié)前一周，2022年1月24日-1月30日的數(shù)據(jù)來看，春節(jié)前后兩周的新增供應(yīng)情況依舊不容樂觀，數(shù)據(jù)顯示，2022年1月24日-2月6日期間，40個重點(diǎn)城市新增供應(yīng)量僅為434.4萬平方米，較2021年同期下降了23%，與2019年對比，降幅也達(dá)到了20%。

??分能級來看，二線城市相對亮眼，2022年春節(jié)兩周推盤量基本與2021年持平，較2019年穩(wěn)中有增，增幅達(dá)20%，主要得益于西安、蘇州、昆明、寧波等城市在節(jié)前一周迎來一波供應(yīng)放量。

??一線城市與三四線城市都出現(xiàn)了不同程度的下滑，尤其是三四線城市春節(jié)兩周供應(yīng)量較2021年和2019年同期近乎“腰斬”，即便是人口輸出大市徐州等推盤表現(xiàn)依舊不佳，可見房企對于今年“返鄉(xiāng)置業(yè)”并未有過于樂觀的預(yù)期。

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??成交“一降再降”，“返鄉(xiāng)置業(yè)”不再

??剛剛過去的2021年，受行業(yè)信心滑坡，市場觀望情緒濃厚，在此背景下，2022年開年以來，信貸政策利好不斷。在2021年兩次全面降準(zhǔn)以及1月17日下調(diào)MLF利率和逆回購匯率后，1月20日，新一期貸款市場報(bào)價利率（LPR）1年期和5年期以上較上一期分別下調(diào)10個和5個基點(diǎn)，其中，將5年期LPR從4.65%下調(diào)至4.6%，為2020年4月20日以來首次下調(diào)。LPR下行將帶動企業(yè)融資、個人住房貸款利率降低。

??一周之內(nèi)，從1月17日超預(yù)期幅度調(diào)降MLF政策利率，到18日發(fā)布會“三個發(fā)力”等積極表態(tài)，再到20日調(diào)降LPR，央行一系列操作釋放出較為明確的貨幣寬松信號。然而似乎并未對春節(jié)樓市產(chǎn)生較強(qiáng)的刺激作用。

??2021年春節(jié)樓市成交量“一降再降”，回落至低位。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個重點(diǎn)城市在2021年1月31日-2月6日春節(jié)周期間成交量僅為44.5萬平方米，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達(dá)到了13%。

??分能級來看，一線購房需求相對“堅(jiān)挺”，成交持穩(wěn)。春節(jié)周成交量同比微跌8%，主要源于去年基數(shù)較高，與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例，春節(jié)周成交量同環(huán)比齊增，較2019年增幅也達(dá)16%，市場熱度較高。一方面源于供應(yīng)放量，另一方面居民購買力相對充沛，加之年初銀行放貸周期均有不同程度的縮短，刺激剛需改善自住需求的集中釋放。

??二線成交表現(xiàn)略顯遜色，11個典型城市春節(jié)周成交僅為15.4萬，同環(huán)比降幅均在60%以上，跌幅較為顯著的當(dāng)屬武漢、長沙、重慶、鄭州、長春、成都、青島、昆明等內(nèi)陸和北部城市。以武漢為例，延續(xù)了去年12月的低迷行情，客戶到訪呈現(xiàn)出顯著的兩極分化：主城區(qū)內(nèi)的剛需剛改項(xiàng)目春節(jié)周來訪量可達(dá)到兩位數(shù)以上；但遠(yuǎn)城區(qū)，特別是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的部分項(xiàng)目，還有主城區(qū)的改善或豪宅項(xiàng)目，來訪量都非常少，春節(jié)單盤成交基本在0-2套之間。再如重慶，返鄉(xiāng)置業(yè)成交占比趨于0，而案場到訪統(tǒng)計(jì)中返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占比也降至10%。而昆明有來訪客戶的27個項(xiàng)目中，21個認(rèn)購成交為0，成都如是，主城五區(qū)春節(jié)期間有效訂單不足50套。福州節(jié)前2個項(xiàng)目首次開盤，一個才成交3套一個成交5套。濟(jì)南節(jié)前一個項(xiàng)目加推72套，蓄客一周僅15組，最終開盤去化率17%，比前期40%大幅下降。

??三四線同樣延續(xù)跌多漲少，分化加劇的市場特征，并未出現(xiàn)顯著的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象：東南沿海三四線城市諸如常熟、佛山、清遠(yuǎn)等春節(jié)周成交量雖然環(huán)比回落，但仍好于2021年同期，而洛陽、曲阜、開封等整體成交轉(zhuǎn)淡，購買力迎來階段性瓶頸，事實(shí)上，這些城市2020年便處于樓市下行周期，春節(jié)成交慘淡也在預(yù)料之中。部分城市諸如常州、徐州等春節(jié)期間案場到訪量普遍偏低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪，即便部分項(xiàng)目保持了高到訪量，轉(zhuǎn)化率也普遍偏低，一天成交量僅有1-3套，而CRIC監(jiān)測的無錫春節(jié)期間60個在售項(xiàng)目中，約1/3的項(xiàng)目每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本上20%，而且以價換量沒效果，蕪湖只有一個項(xiàng)目超過了10套，阜陽僅有三個項(xiàng)目在10套左右。云南省內(nèi)只有西雙版納是好的，版納最好的項(xiàng)目，來訪量也是全省內(nèi)最高，春節(jié)期間接近200組，但也只認(rèn)購了4套。

??雖然行業(yè)整體下行趨勢未變，但“瑕不掩瑜”，聚焦春節(jié)期間的熱銷項(xiàng)目，一是主要集中在杭州、寧波等熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)片區(qū)，尤其是片區(qū)處于斷供或是倒掛狀態(tài)，開盤去化率普遍較高，二是剛改和改善需求持續(xù)釋放，政策層層加碼后投資客已然全面“退場”，居民購房開始復(fù)歸理性，逐步回歸為自住需求為主導(dǎo)，三是熱銷項(xiàng)目優(yōu)惠讓利幅度普遍較低，更多的優(yōu)惠集中在增加首付比例上。

??綜合來看，2022年開局依舊很“難”，中央降息降準(zhǔn)，信貸放松似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盤積極性不高，各城市跌多漲少，我們認(rèn)為，2022年行業(yè)規(guī)模大概率高位回落，不過對于購買力相對充裕的核心一二線城市仍是“兵家必爭之地”，供應(yīng)主導(dǎo)成交的市場屬性使得其短期成交仍存在一定的釋放空間，同時，隨著地價節(jié)節(jié)攀升，剛改、改善仍是大勢所趨，同質(zhì)化競爭壓力下，后期也將更加考驗(yàn)房企差異化的產(chǎn)品競爭力。