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??“國企領銜探索社會資本參與核心區平房（院落）更新，通過實踐發現問題，進而推動立法是破解城市更新痛點和難點的有效方式。皇城景山街區更新項目為城市更新樹立了標桿范例。”皇城景山街區更新項目負責人說到。

??3月2日下午，北京市城市更新立法人大代表專題調研組（社會資本參與路徑及資源統籌專題調研組、公眾參與機制專題調研組，以下統稱為“調研組”）深入皇城景山街區更新項目進行調研，并舉行座談。中國房地產報記者隨行，詳細了解了皇城景山街區項目更新的實時進展及難題。

??近幾年，城市更新試點項目不斷落地，諸多體制和政策的斷頭路得以打通，城市功能定位更加清晰，老城煥發新活力。但是在存量時代，尤其是核心區平房（院落）類更新行動中，仍存在許多現實難題，亟待形成以城市更新立法為指導的相應政策和實施細則。

??“未來，還需要進一步結合現有問題，自下而上的，不斷擴展城市更新在核心區平房（院落）類項目的概念范疇，探索街區一體化更新模式；自上而下的，完善社會資本參與城市更新的立法保障，從而吸引更多的市場主體參與老城城市更新，為核心區平房（院落）注入新的活力。”參與調研的北京市人大城建環保委員會委員，北京首都開發控股（集團）有限公司（以下簡稱“首開集團”）黨委書記、董事長潘利群表示。

??國企領銜參與，推動立法破局

??據悉，此次調研的皇城景山街區是北京市首個引入市屬國企參與的申請式退租項目。該項目位于北京故宮博物院與景山公園的東北側，緊臨北京中軸線，總占地面積約74公頃。

??2020年10月，市屬國企首開集團全資子公司首開東成公司獲得東城區政府正式授權，邊推進城市更新項目落地，邊探索項目經營模式。

??據悉，該項目致力于打造核心區平房（院落）更新標桿，探索“文化+金融+科技”融合發展的實施新路徑。項目分四期實施，總投資額約80億元。目前，一期啟動示范區更新改造工作正有序推進中。

??簽約方面，項目一期已簽約居民201戶，二期已簽約465戶，涉及房屋建筑面積15900平方米。簽約涉及123個院落，其中，整院簽約64個，共生院59個。首開集團預計街區整體平房院落申請式退租工作可在“十四五”期間全部完成。

??調研組發現，國企率先參與老城更新，在一定程度上有助于推進歷史遺留問題的解決，對盤活老城資源，提升環境品質，增強人民群眾的幸福感起到了積極作用。

??但在實踐中，騰退房產使用性質調整、產權劃轉等問題還需進一步明確，實施主體在推進項目落地運營過程中面臨的產業引入限制、融資成本高、投資回收周期長等難題也亟需城市更新立法破局。

??自下而上創模式，自上而下促統籌

??調研組還發現，老城更新承擔著基層社會治理的責任，由于尚未形成政府、實施主體、居民、商戶等多元主體共建共治共享機制和高效的糾紛處置機制，致使很多民營企業望而卻步。

??統計顯示，皇城景山街區的老城更新涉及居民7414戶，戶籍人口19044人。人口密集，產權關系復雜。

??皇城景山街區更新項目負責人表示，城市更新不僅是硬件更新，更要加強軟件建設，及時回應群眾關切，不斷增強人民群眾獲得感。城市更新完善立法，還需要為所有參與者保駕護航。

??據悉，下一步調研組將陸續開展不同類型城市更新項目調研，針對性提出城市更新立法建議，提高社會資本參與城市更新的積極性和主動性。

??中國房地產報記者注意到，日前的這場調研并非是首開集團參與城市更新立法工作的全部。近幾年來，首開集團全面開展北京市住建委認定的六類城市更新業務實踐，著力構建非經資產管理平臺和城市有機更新平臺，全面探索多元主體一體化參與機制，將“自下而上”創模式與“自上而下”促統籌有機結合；所形成的首開做法與首開經驗，不僅成為北京市推進城市更新工作重要的范例，也在政策落地初期，通過先行先試，努力為全行業趟出了一條切實可行的城市更新路徑。

??據首開集團城市更新事業部總經理周沫介紹，集團目前正在著力推進東城區包括皇城景山街區在內的2個歷史街區一體化更新項目，西城區2個歷史街區更新儲備項目（復內項目、琉璃廠項目）。同時，還參與到通州區南大街歷史街區改造項目方案和路徑研究等工作中。

??面向未來，踐行責任，構筑美好。隨著城市進入新的發展階段，首開集團將以城市復興為己任，全面參與到首都城市更新行動中，繼續探索和完善實施城市更新行動的路徑，加快構建新發展格局，推動城市更新業務高質量發展。同時，將全力以赴地從項目實踐和理論研究兩個層面，推動城市高質量更新。