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??4月16日，一份名為《關于懇請支持舊改項目退出的報告》的文件流出，引起了業內的廣泛關注。這是廣州市時代控股集團有限公司（旗下擁有香港上市公司“時代中國”“時代鄰里”）提交給廣州市政府的，落款時間為3月29日。

??根據文件披露的信息，時代中國積極參與廣州城市更新工作，已獲取9個舊村改造項目的合作身份，沉淀了大量資金，近期多種政策疊加影響了企業現金流的穩定性，“為順利度過當前階段性困難，懇請市政府支持企業紓困解難。”該公司的訴求是希望廣州市政府能夠支持協調其拿回從化區、增城區3個舊村改造項目的履約保證金，以及黃埔區5個項目的前期投入資金，總額約20.1億元。

??據了解，因為政策變化，時代中國位于從化區、增城區的3個項目已暫緩實施，黃埔區的5個項目也無法正常推進。

??4月18日，時代中國方面表示，公司積極與政府相關部門就個別項目事宜溝通新的推進解決方案，是正常的企業經營行為。

??“我們也有些舊村改造項目計劃退出，正在找愿意接手的企業。”廣州某房企的高管對中國房地產報記者表示，自去年8月住房和城鄉建設部發布防止城市更新大拆大建的文件以來，廣州的城市更新政策有了較大的調整，“很多項目都受影響，無法如期推進，企業算不過賬，越拖損失越大。”

??發給廣州市政府的求助信

??文件資料顯示，時代中國分別在2019年3月、2020年7月和2021年10月與從化區禾倉村、增城區城豐村和增城區新湯村簽訂項目合作協議，成為舊村改造項目合作企業、意向合作企業。3個項目累計投入4.38億元，履約保證金合計3億元，但由于舊村改造政策不斷調整，目前3個項目暫緩實施。時代中國認為這些項目履約保證金的退還對解決現階段資金困難尤為重要，因此懇請廣州市政府給予支持，協調在今年4月底前退還3億元履約保證金。

??在黃埔區，時代中國參與了5個舊村改造項目，分別為崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村。按照黃埔區的要求，這些項目已經提前啟動拆遷，拆遷工作目前已基本完成。為此，該公司支付了高額的拆遷補償費用，累計投入17.1億元，同樣由于政策變化，這5個項目也無法正常推進。時代中國希望廣州市政府協調由黃埔區政府指定單位或國企承接這些項目，并按照“城市更新10條”等有關政策，退還其前期投入的17.1億元。

??時代中國表示，當前房地產行業形勢嚴峻，公司面臨前所未有的壓力，上述項目履約保證金和前期投入款的退還，將有力支持公司度過當前階段性困難。

??對于這封求助信，時代中國方面的說法是，當城市更新政策和市場環境發生變化和調整時，公司會因應變化定期對存量城市更新項目進行審視及調整。“針對近期廣州市及下屬各區城市更新政策及計劃的修正及變動，我司積極與政府相關部門就個別項目事宜溝通新的推進解決方案，是正常的企業經營行為。”該公司強調，城市更新是其核心業務之一，目前國內各地的城市更新項目均在穩步有序推進當中。

??根據時代中國的年報數據，截至2021年末，該公司在國內9個城市，擁有135個處于不同發展階段的城市更新項目，潛在總可售面積約4000萬平方米，預計總貨值超過1萬億元，主要布局在廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區重點城市。今年，時代中國預計有8個城市更新項目會完成轉化。

??截至2021年末，時代中國的現金及銀行結余總額約為207億元，現金短債比1.87，2022年有110億元短期債務到期，截至3月30日已償還了25億元。該公司管理層曾表示有信心按時償還年內剩余的各項短債債務。今年4月底，時代中國有兩筆美元債將到期，余額約21億元。在業內看來，如果上述8個舊改項目20.1億元的投入資金能夠退回，將有助于增加時代中國的現金流彈性，為償債裝上一層“安全鎖”。

??多家房企欲退出廣州舊改項目

??時代中國希望退出8個舊村改造項目的理由是政策發生了變化。據了解，自2021年8月《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》發布以來，廣州城市更新的政策導向確實不如此前樂觀了。

??今年3月底，廣州市住房和城鄉建設局印發了《關于在深化城市更新工作推進高質量發展中加強年度實施計劃管理的指導意見》，其中提到，除政府收儲外需增加居住用地的成片連片城市更新項目，各區需充分論證對本區房地產市場影響，充分考慮房地產市場供給與需求的關系，均衡有序推進城市更新，避免“大干快上”造成房地產市場異常波動。不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

??此前，廣州業內已流傳著另一份重要文件，透露全市（除黃埔區外）城市更新項目的命運走向。其中，38個實施方案已經批復的項目，有23個可以繼續推進，213個實施方案未批復的項目，只有23個能夠穩妥推進，95個須暫緩推進。

??各區也秉承謹慎原則制定了城市更新的相關推進細則。增城區僅有3個項目可繼續穩妥推進，19個項目暫緩實施。有消息指，該區已明確表示，暫緩名單里的項目，開發商要自行尋找退出路徑，即便不退出，審批過會的概率也很低。

??為了防范項目發展風險，荔灣區要求開發商未經同意不得轉讓舊村改造項目的股份，不得擅自終止合作、放棄投資建設。

??種種跡象顯示，在廣州城市更新領域，開發商面臨的限制越來越多，再疊加行業的流動性緊張以及銷售下行，選擇按下暫停鍵或者退出的房企不在少數。例如，2021年12月，升龍集團跟番禺區的明經村達成了改造暫緩3年的協議，給予該村3000萬元的補償款，換得了3億元保證金的解除。中國恒大、佳兆業、中國奧園、星河集團等企業的部分舊村改造項目也在尋求退出路徑。

??據悉，截至目前，時代中國的訴求尚未得到相關部門的回復。《廣州市黃埔區 廣州開發區加快省“三舊”改造改革創新試點工作的若干措施》（簡稱“城市更新10條”）的“拆遷前置”一項中規定，涉及重點征拆任務的舊村改造項目，可由征拆主體委托村集體及合作企業先行收購安置，符合城市更新政策的征拆費用及安置面積可納入后續改造成本，若項目列入實施計劃三年內實施方案未能獲得批復，征拆費用可由區財政本息退還合作企業。

??“履約保證金是可以退還的，但拆遷補償等其他的前期投入能退還多少，多長時間能退回有很大的不確定性。”廣州某房企高管透露，該公司也有部分舊村改造項目在找買家，“這是市場行為，畢竟是企業自己跟村里簽的約，希望政府出面安排接盤方也不太現實。”按照行規，即便有買家接手這類舊村改造項目，賣方也無法一次性獲得轉讓資金，“一般是根據項目的推進階段分期支付，最后一筆款要到實施方案批復后才能收到，整個過程可能需要2年時間。”

??據其介紹，該公司留下了幾個較有潛力的舊村改造項目，但因為黃埔區新一版的城市更新政策遲遲未落地，公司資金壓力增大，有的項目已經停工了幾個月，臨遷費也無法按期支付給村民。“等了幾個月，實施方案一直沒有批下來，怎么推進沒個準信，聽說是要壓降建設指標。這樣的話，賬又要重新算了，企業很被動。”