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??太原樓市正面臨著一個難以平衡的現實難題。

??5月18日，國家統計局發布4月份70個大中城市房價情況。數據顯示，70城中太原新房、二手房價格均出現環比下降。其中，新房價格降低0.6%，二手房價格降低1.6%，后者為全國最高。據測算，太原新房、二手房價格環比已經連續9個月“雙降”，同比則均連續20個月“雙降”。

??“自2019年年底太原樓市就出現下行勢頭，2020年下半年以來這種勢頭愈發明顯，并延續至今。”山西省房地產商會常務副會長田鐵秋表示。

??由于舊城改造結束和樓市整體下行、發力新興產業等因素，太原土地財政依賴度出現明顯變化。統計數據顯示，2019年太原土地財政依賴度為126%，2020年為136.9%，2021年則大幅降低至54.6%。

??“這反映出太原面臨較大財政收入壓力，短期對經濟平穩增長和城市發展不利。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。

??雖然樓市與城市發展承壓，但是58安居客房產研究院太原城市分析師崔文杰略顯樂觀，他說：“太原樓市已進入‘理性期’，對比其他省市節奏略慢，但是貴在‘穩中求勝’。”

??中國房地產報記者注意到，由于房地產市場普遍不景氣，近期已有多個城市相繼發布樓市紓困政策。目前，面對嚴峻的市場，太原房企普遍希望政策能夠有所松動；太原市場上亦有政策即將松動的消息傳出。

??房價重回“萬元時代”

??太原樓市承壓：4月二手房價格環比下跌全國最高，房企稱“生存艱難”

??“市場不好，房價普遍在萬元出頭。”某品牌房企太原項目營銷負責人談起市場時告訴中國房地產報記者，只能艱難地活著。

??山西太原，不僅是省會城市，還是中部地區重要的中心城市。但是近些年太原房地產市場在全國范圍內表現得并不算出眾，也鮮少受到外界的關注。

??國家統計局數據顯示，2019年12月，太原新房、二手房價格同時出現環比下降，隨后房價略有起伏。至2020年下半年開始，除個別月份以外，太原新房、二手房價格幾乎同時連續環比下降。

??到了今年4月，太原新房價格環比下降0.6%，二手房價格環比下降1.6%。后者不僅是4月70個大中城市二手房價格環比降幅最高，也是太原近幾年二手房環比降幅最高的月份。

??“曾延續多年的量價齊升、只漲不跌的市場行情已成為過去，如今太原已實施4年的樓市調控政策威力顯現，許多房企不得不以價換量，整體房價向低價位偏移，似乎回到了三四年前的‘萬元時代’。”崔文杰表示，目前太原落戶政策較寬松，但整體樓市政策依然謹慎，未有明顯松動；公積金政策依舊是“認房也認貸”，商轉公也未放開，首付比例也未調整，近期部分銀行降低商貸利率，但對市場刺激較弱。

??受政策與疫情等因素影響，今年以來太原樓市成交量慘談。一季度太原商品房市場成交面積76.3萬平方米，同比下降45%；成交金額84.9億元，同比下降50%。房企推貨節奏緩慢，市場遭遇“倒春寒”，成交情況達到近3年一季度市場最低值。隨后的“五一”期間，該市商品房成交套數亦出現了同比67%降幅。

??土地市場表現同樣慘淡。自2021年12月以來，太原土地拍賣會連續兩場因無房企報名而流拍。今年以來土地供應量更是同比下降了95%。

??“部分房企受政策調控和‘三道紅線’影響，自身陷入困境無力拿地。同時，也反映出房企對太原市場信心不足，拿地愈發謹慎。”崔文杰分析稱。

??財政壓力驟增

??樓市下行的同時，太原土地財政依賴度也出現大幅降低。統計數據顯示，2019年太原土地財政依賴度為126%，2020年為136.9%，2021年則降到了54.6%。

??“樓市下行，土地財政絕對值出現較大下降。短期看，反映出太原面臨較大的財政收入壓力，這對經濟平穩增長和城市發展不利；長期看，壞事可能變好事，這將迫使政府財政從建設財政向公共財政轉型，對城市的可持續發展未必不是好事。”柏文喜表示。

??2020年到2021年，短短一年時間，為何太原土地財政依賴度降低了超過80%？田鐵秋認為，2016年和2017年，太原全面開展舊城改造工作，這對房地產市場有著明顯刺激作用，此前幾年土地財政依賴度較高與此有關。此后，舊城改造工作逐步結束和房地產市場下行，直接導致太原土地財政依賴度直線下降。

??此外，田鐵秋亦認為，這兩年太原發力新興產業也是其土地財政依賴度降低的原因之一。

??作為重工業城市和能源重化工基地，近些年隨著煤炭產業供給側結構性改革的深入推進，太原正在主動化解過剩產能，推動經濟轉型發展，不斷壯大電子信息產品制造業、互聯網信息、系統集成軟件、信息服務、大數據、物聯網等新興業態。明確了要發展6個千億級工業支柱產業集群，提出了未來5年“經濟總量向萬億元邁進”的目標。

??2021年，太原GDP突破5000億元，其中高技術制造業、戰略性新興產業增加值占全市比重分別達到16.5%、22.7%。太原新一代信息技術產業增加值增長24.3%，新材料產業增加14.2%，生物產業增加14.5%，新能源汽車產業增加123.5%。

??但是，太原戰略性新興產業占GDP比重、高新技術產業增加值占規上工業增加值比重仍低于全國平均水平。

??“由于實踐時間尚短，太原在尋求新增長極過程中，同樣面臨著多數北方城市的困惑，即產業空心化和人才流失問題。”田鐵秋表示。

??“據統計，2021年太原人口凈增7.2萬人，但是太原前期大體量開發導致市場始終處于供大于求狀態，數萬的新增人口對樓市影響有限。”一位不愿具名的分析人士認為，雖然太原正在尋求新的經濟增長點，但這需要漫長的過程，房地產市場依然會對太原產生深刻影響。

??房企呼吁新政出臺

??在中國房地產報記者采訪中，“涅槃重生”與“觀望”是不少受訪者給予太原樓市的評價。

??前者是指經過一系列調整后，太原樓市將形成良性循環，實現更加平穩健康的發展。后者則是指企業與樓市政策。企業層面，由于房企融資壓力大、購房者信心不足等因素，項目停工、延期交付、內部裁員優化等現象已在太原頻繁出現。近期新入市項目大多有著央企、國企背景。剩余房企對于太原的項目入市態度始終保持謹慎。

??政策層面，近期全國多地相繼出臺樓市紓困政策，太原市場上雖然有政策即將松動的消息傳出，但始終未有官方消息發出。

??“太原對出臺樓市政策十分慎重，在城市產業升級與發展方式轉變過程中，拿捏好對房地產的力度是十分重要的。這就導致太原往往是對房地產不鼓勵、不支持，也不拒絕，而是跟隨整個行業的大方向。”一位接近太原官方的匿名人士告訴中國房地產報記者。

??面對樓市的不景氣與財政壓力，太原會不會對樓市政策作出調整？多位接受記者采訪的人士判斷，太原極有可能在近期出臺新政。他們分析，可能會從提高公積金貸款額度、放寬首付比例及商貸利率、緩解“新太原人”和青年人住房壓力等方面入手。

??一位不愿具名的業內人士分析稱：“如果短期內太原樓市有利好新政出臺，房企必定會供應放量，成交規模有所回升，但難超去年同期；但若無樂觀政策支持，因各項目的回款、運營資金壓力繼續加大，市場回溫動力不足。”