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??浣紗江畔，苧蘿山下，這里是西施故里，也是藏富于民的浙江知名縣城——諸暨。

??9月下旬，一則“團購買房”的樓市新政將諸暨推到了聚光燈下。

??根據《諸暨市行政區域內推行房地產交易契稅財政補貼實施細則》（以下簡稱“細則”），在備案價浮動基準上，對團購5套及以上（疊排或排屋3套及以上）商品住宅的，可以再下浮5%以內；對團購10套及以上（疊排或排屋6套及以上），可以再下浮8%以內。

??除了“團購買房”新政外，8月至今諸暨已從住房公積金、購房資格、人才購房支持、契稅補貼、首付比例等方面松綁樓市。

??諸暨在樓市方面的舉措使其在一批積極救市的四五線城市中頗受關注。

??一個值得關注的現象是，一系列“政策工具”落地后，諸暨樓市反應有限，中國房地產報記者通過采訪發現，今年以來諸暨每月商品房成交量只有往年的3成不到，相關新政出臺后成交量依然維持在每月300套左右。

??“政策難救市。”有地產從業人士感嘆，諸暨樓市并非個案，目前眾多出臺樓市新政的四五線城市市場反應均不理想。

??樓市不溫不火

??今年以來，跟隨著全國樓市放松政策大潮，諸暨先后出臺了多項寬松措施。

??1月，諸暨對商品房備案價做出了調整：自2022年1月1日后土地出讓的新樓盤銷售價格由“不得高于備案價銷售和不得低于備案價20%幅度銷售”調整為“不得高于備案價銷售和低于備案價10%幅度銷售”。

??市場人士認為，此舉避免項目打價格戰的同時也是提振市場信心的舉措。

??公開數據顯示，2021年諸暨商品房成交面積同比下降15%。進入2022年，這一狀況并未明顯改善，今年上半年諸暨新建商品住宅成交1763套，較去年同期下降78.19%。

??為了托底樓市，諸暨又發布了一系列包括在減輕個人住房消費負擔、降低購房利率、施行契稅補貼等降低購房門檻的激勵措施，如公積金貸款額度調整為單職工60萬元、雙職工80萬元；首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%等。

??其中，上述“鼓勵團購”的政策最為吸引人。

??“此前諸暨市新房銷售有8折底價的限制，團購的政策相當于打破了這層限制，購買新房最高可以打7.2折。”前述市場人士向記者舉例，購房者手持150萬元在打8折的情況下，可以買到之前備案總價187.5萬元的房子。在新政支持下，則可以買到備案價208萬元左右的房子，有將近20萬元的“價值膨脹”。

??諸暨當前的樓市中，“打折優惠”已經很普遍。

??記者以購房者身份致電金茂暨陽府售樓處，一名銷售人員向記者表示，目前在售的1號樓和3號樓都可以“買房送車位”，新開的2號樓和4號樓均價在1.7萬元/平方米，如果對樓層沒要求或者誠意購買，都可以再申請優惠。

??這意味著，項目實際售價可以低于目前諸暨在售商品房1.65萬元/平方米的均價。2021年上半年，諸暨很多項目銷售均價還一度突破了2萬元/平方米。

??市場普遍下行下，“地王”項目也無法獨善其身。

??金茂暨陽府是諸暨“地王”項目，此前價格一直堅挺，保持在2.1萬元/平方米均價水平，8月暨陽府也開始降價促銷，先是“買房送車位”， 9月初新批次房源直接調低了備案價，再加上額外8折，目前售價已降至1.7萬元/平方米。

??某品牌房企諸暨項目負責人張華表示，這個項目因為是“地王”、成本高，所以項目定價也遠高于市場均價，此前還能撐一撐，自去年6月份諸暨市場急轉直下后，市面上很多在售項目的月均去化只有十來套，有的甚至跌至個位數，金茂項目每周的實際去化也僅在2套~3套，無奈只能調價。

??另據記者了解，諸暨多個項目的去化率也低于往年，如位于諸暨市中心的高創奕公館，已將售價從2.1萬元/平方米降至1.8萬元/平方米，但月均去化量只有20套左右。諸暨甚至出現了新盤項目“停售”情況，據相關人士透露，融創宜和云起項目由于蓄客和股權等一系列問題，目前已經暫停銷售。

??張華告訴記者，目前低迷的局面主要由于市場提前透支和市場容量有限所致，以價換量可能會換來一部分流量，但無法提振購買力，“諸暨畢竟是一座五線城市，常駐人口約在100萬左右，外來人口流入較少，市場容量有限”。

??“前兩年諸暨樓市價量齊漲，已經消耗了大部分購買力和市場容量，短期內除非城市出現巨大利好，否則市場很難恢復。目前諸暨已經聚集了中南、祥生、萬科、融創、金茂等品牌房企，競爭也相當激烈，市場空間所剩無多。”張華直言。

??諸暨的現狀是當下四五線城市樓市的寫照：由于城市能級有限、市場空間透支，新政下樓市反彈效果并不明顯。

??地價過高導致房價提前透支

??在“百強縣”榜單上排名節節攀高的諸暨，樓市也曾火熱過。

??過去幾年，金茂、融創、恒大、建發等房企先后涌入諸暨，新房均價從2017年的約7100元/平方米快速上揚，到2021年已逼近1.3萬元/平方米，5年間房價漲幅超8成。

??但諸暨沒能逃脫全國樓市下行的影響，成交在2020年觸及高位后便出現向下趨勢，前端土地市場也出現短期難提振的狀況。

??公開資料顯示，2021年，融創中國以16.6億元拿下諸暨城北板塊一宗住宅用地，溢價率35%，樓面價12880元/平方米。同年6月，城北板塊先后拍出多宗高溢價地塊，中國金茂經過191輪競價，以總價31.13億元溢價率20%，樓板價1.67萬元/平方米拿下一宗“地王”；浙江金昌房地產在相鄰位置以總價14.63億元、溢價率25%、樓面價1.74萬元/平方米也拿下一宗地塊。因高溢價，3宗地塊在諸暨市場被戲稱為“城北三兄弟”。

??根據計算，上述地塊需要賣到2.5萬元/平方米以上才能盈利。

??經歷一輪土地拍賣后，諸暨市地價整體上漲約7成，地價上漲也帶動了房價，在土地拍賣結束后的2021年中旬，諸暨主城區房價漲到了2萬元/平方米，偏一點區域也有1.5萬元/平方米，漲幅近70%。

??“諸暨的房價是被炒起來的。”張華說，由于地價過高，導致后續項目定價超過了市場承受范圍，也提前透支了當地房價。

??此后，諸暨房價開始大幅回落。截至目前，諸暨商品房均價在1.65萬元/平方米。土地市場也歸于平靜，自2021年7月安華鎮浦陽江與大陳江交支處西南側地塊出讓后至今，諸暨普通商品房地塊“斷供”已超過一年。直到今年8月份，諸暨才拍出了真正意義上的普通商品房地塊。

??8月25日，諸暨市城鄉投資集團有限公司以底價6.28億元競得浙江紹興暨陽街道城北路與康莊路交叉口東南側地塊，樓面價5600元/平方米。

??當地市場人士告訴記者，目前該地塊正在尋找代建方進行合作開發。

??“過去兩年，地價上漲衍生的房價會漲的預期是支撐諸暨樓市火熱的重要原因。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，此前房價上漲過快消耗了市場空間，這是四五線城市樓市成交乏力的主要原因；一旦遭遇樓市下行期，內生性市場的特殊性勢必成為受影響較大的地方，這種“內生性市場”走出窘境還尚需時日。