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??中共二十大的召開明確了未來五年中國(guó)式現(xiàn)代化的發(fā)展方向，從房地產(chǎn)相關(guān)部分來看，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”表述與“十九大”報(bào)告中的一致。

??這說明，未來五年住房制度改革將和“十九大”的思路一脈相承，總體大方向不變。

??從“十九大”到“二十大”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了多個(gè)階段。

??彼時(shí)，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了波瀾壯闊的行情，年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房住不炒”后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺(tái)了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。

??在此背景下，2017年至2021年全國(guó)商品房銷售規(guī)模一直維持在17億平方米左右，一直到2022年，受住房需求飽和、購買力透支、市場(chǎng)疲軟等多方面影響，整體行業(yè)開始下行。

??時(shí)至今日，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，我們認(rèn)為行業(yè)環(huán)境已質(zhì)變，短期內(nèi)重在穩(wěn)地產(chǎn)，長(zhǎng)期來看新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)發(fā)展基石，但城市之間及城市內(nèi)部的分化還將持續(xù)加劇。

??二十大報(bào)告提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

??從房地產(chǎn)相關(guān)表態(tài)來看，“二十大”表述與“十九大”相對(duì)一致。未來房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化。

??同時(shí)，全面貫徹落實(shí)租購并舉新模式，重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居。

??需要注意的是，“十九大”期間，該住房制度是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的，而此次“二十大”則是在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進(jìn)行的。

??從“十八大”提出“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”至今已基本解決城鄉(xiāng)居民住房問題，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積多達(dá)41平方米，但結(jié)構(gòu)性矛盾依舊突出，此時(shí)的住房制度改革，在保民生的基礎(chǔ)上，提品質(zhì)也成為了重要的內(nèi)容。

??雖然從表述上來看，“二十大”與“十九大”基本一致，但目前整個(gè)行業(yè)環(huán)境已然質(zhì)變，主要體現(xiàn)在三方面：

??第一，經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)到高質(zhì)量增長(zhǎng)。GDP增速已從兩位數(shù)區(qū)間回落至6%以下，2021年，GDP增速持續(xù)下行，并在四季度跌至4%低位，而在疫情陰霾下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉(zhuǎn)弱三重壓力，2022年短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。

??第二，政策從中央全面刺激到因城施策。以往放松限貸、棚改等房地產(chǎn)政策都是中央主導(dǎo)，全面刺激樓市，2022年，政策邏輯已然發(fā)生轉(zhuǎn)變，在現(xiàn)行一城一策的框架下，調(diào)控主導(dǎo)權(quán)由中央下放到地方，全國(guó)層面刺激政策很難再現(xiàn)，政策解綁效果自然也難及往日。

??第三，市場(chǎng)需求及購買力明顯透支。從近10年全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)可以看出存在兩波需求過度透支，分別為2015年至2017年以及2020年至2021年。

??2015年至2017年，受惠于棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，全國(guó)商品房銷售面積在短短兩年內(nèi)由12.8億平方米提升至16.9億平方米，凈增加4.1億平方米。

??2020年，受疫情影響，貨幣政策全面放松，預(yù)期的調(diào)整年并未到來，反倒是2020年、2021年行業(yè)銷售規(guī)模迭創(chuàng)新高。

??2017年至2021年，全國(guó)商品房銷售面積連續(xù)5年高位保持17億平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前8月商品房銷售面積約8.79億平方米，同比下降23.0%，全年銷售面積也將出現(xiàn)明顯下降。

??房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已見頂，長(zhǎng)期來看成交規(guī)模大概率將步入下降通道，但地產(chǎn)行業(yè)的特殊性又決定了，這個(gè)過程不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，因此短期內(nèi)在中央信貸寬松和各地方刺激紓困政策的作用下，市場(chǎng)信心將逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)交易將逐步恢復(fù)正常化。

??從未來發(fā)展來看，截至2021年末，全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口多達(dá)9.1億人，城鎮(zhèn)化率達(dá)64.7%。相較于海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，未來我國(guó)城鎮(zhèn)化率猶存一定的提升空間，但增速放緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

??在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略加持下，一二線城市人口吸附力依舊不減，并將成為高素質(zhì)人才聚集地，市場(chǎng)需求著實(shí)堅(jiān)挺，成交規(guī)模或?qū)⒏呶槐３帧Ｈ木€城市則將結(jié)合本地資源要素稟賦，堅(jiān)定地走特色化產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。可以期許的是，一批具備地域性特色產(chǎn)業(yè)特征的三四線城市有望脫穎而出，并將吸納更多外來勞動(dòng)力人口，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)或?qū)⒏鼮榭善冢山灰?guī)模猶存較大的提升空間。

??數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)已進(jìn)入流動(dòng)時(shí)代，并以省內(nèi)遷移為主的就近城鎮(zhèn)化成市場(chǎng)主流。2000年至2020年，全國(guó)流動(dòng)人口由1.21億人大幅提升至3.76億人，凈增長(zhǎng)2.1倍，占全國(guó)人口的比重由9.6%提升至26.6%，凈增加17個(gè)百分點(diǎn)。其中，省內(nèi)流動(dòng)人口由1.36億人提升至2.51億人，占比則由61.2%提升至66.8%，凈增加5.6個(gè)百分點(diǎn)。、

??新型城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。

??與此同時(shí)，發(fā)改委目前已批復(fù)長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重慶都市圈等6大都市圈。這些城市群和都市圈都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高地，GDP總量、常住人口規(guī)模等全面領(lǐng)先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。

??未來這19大城市群、6大都市圈也有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心載體。

??首先，19大城市群、6大都市圈GDP總量將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，常住人口規(guī)模也將穩(wěn)步提升，市場(chǎng)需求有支撐，成交規(guī)模整體有望保持在較高水平。

??其次，城市群及都市圈內(nèi)部將實(shí)現(xiàn)全面一體化，不僅核心城市將繼續(xù)做大、做強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具備較強(qiáng)韌性，成交規(guī)模有望持續(xù)高位運(yùn)行，而且衛(wèi)星城市或?qū)⑦M(jìn)入發(fā)展快車道，房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存挖潛空間，成交規(guī)模或?qū)⒎€(wěn)步提升。

??我們認(rèn)為，“二十大”后房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化。未來繼續(xù)保障剛需、滿足改善，因城施策落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??居民層面將繼續(xù)因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，適度調(diào)降首套、二套住房置業(yè)門檻，提升居民居住福祉。同時(shí)將打壓投資、投機(jī)性需求，嚴(yán)防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是那些房?jī)r(jià)猶存上漲預(yù)期的核心一、二線城市，短期內(nèi)調(diào)控政策難言全面松綁。

??企業(yè)層面將支持房企合理的融資需求，尤其要恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企的融資功能，讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐步回歸正軌。但對(duì)于高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問題房企，還需將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對(duì)合理的區(qū)間范圍，在此過程中部分不良企業(yè)將有序出清。