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??“目前周邊二手房的租賃價(jià)格高了，但是房源的出售價(jià)格和之前差不多。門店的主力樓盤兩居室出租價(jià)格在每月5500元左右，符合‘滿五唯一’政策的兩居室戶型出售價(jià)格每套掛牌價(jià)格在450元至470萬元，維持疫情前的價(jià)格水平。”

??在北京鏈家地產(chǎn)大興區(qū)一家區(qū)域門店的店長楊磊看來，市場正在逐步回暖，他所在的公司剛剛結(jié)束了從2023年1月18日到27日的一個(gè)超長春節(jié)假期，而在放假期間，值班同事一直還能收到想約節(jié)后看房的信息。

??2023年1月，隨著疫情影響減弱，業(yè)主、客戶積壓的房產(chǎn)買賣需求逐漸釋放，二手房市場交易活躍度明顯上升。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1月全市二手房網(wǎng)簽8308套，環(huán)比上月下降5.3%。拋開春節(jié)假期網(wǎng)簽暫停的因素，1月1日至1月15日，北京二手房網(wǎng)簽5152套，環(huán)比此前一月同比上漲51.6%。

??不過，在部分區(qū)域，市場的筑底回暖尚需要一個(gè)緩慢的修復(fù)過程。

??“這兩年很多區(qū)域的交易活躍度還是受到了影響。去年有一個(gè)體量小的小區(qū)基本沒有成交，一直有業(yè)主掛盤的但是沒成交。隔壁另外一個(gè)掛牌量不高的小區(qū)情況也差不多，最近一次出售交易還是在去年9月份，賣了一套7層的兩居室房源，價(jià)格在456萬元，基本跟兩三年前的掛牌價(jià)差不多。”楊磊告訴記者，這幾年他主要負(fù)責(zé)的項(xiàng)目涉及大興、房山兩個(gè)北京遠(yuǎn)郊區(qū)域。

??“北京房山區(qū)的（二手房）價(jià)格一直沒起來，前年和去年城區(qū)里一部分學(xué)區(qū)房價(jià)格受政策影響降了，對(duì)房山的價(jià)格也有影響，有些大面積、總價(jià)高、業(yè)主著急出手的項(xiàng)目，還出現(xiàn)過單套掛牌價(jià)下調(diào)上百萬元的極端情況。”

??“相對(duì)而言，大興的二手房房價(jià)一直挺平穩(wěn)的。”楊磊表示，從節(jié)后的咨詢情況來看，今年大興區(qū)的二手房市場預(yù)計(jì)會(huì)轉(zhuǎn)好，“有一些潛在業(yè)主都在關(guān)注這兩月的市場情況，回頭要是交易熱度起來就讓我們?nèi)ネㄖ麄儭！?/p>

??在北京另外一個(gè)租住人口密集、二手房市場交易較為活躍的北苑區(qū)域，中介門店經(jīng)紀(jì)人感受到了更明顯的市場回暖信號(hào)。

??“今年1月份整體二手房的成交量和成交價(jià)格，環(huán)比之前的月份有明顯的上升。特別是我們主力樓盤1月份的成交量變化明顯。我們門店對(duì)應(yīng)的責(zé)任小區(qū)比較特殊，因?yàn)槭莻€(gè)流量盤，1月份的成交了高達(dá)11套，租賃市場也是非常不錯(cuò)，整個(gè)的客戶量，而且客戶的質(zhì)量都很高。”麥田房產(chǎn)北苑大區(qū)潤澤西區(qū)店長姜德常表示。

??因疫情積壓的購房需求開始釋放，市場升溫勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)。與一線中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人的感受對(duì)應(yīng)，一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)。

??麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月前兩周北京市場的二手房帶看量環(huán)比之前兩周環(huán)比上漲55.7%,和去年春節(jié)前同一時(shí)間段相比，上漲14.9%。隨著成交加速，二手房掛牌房源量也開始下降，1月第二周（1月9日至1月15日）北京麥田在售房源總量環(huán)比此前一周下降0.1%。

??購房者、出售者心理預(yù)期都在發(fā)生變化

??“現(xiàn)在客戶不管是買房還是租房，已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)比較明確的心理活動(dòng)，不是說隨便出來看看，他們目標(biāo)性比較準(zhǔn)確，看到的價(jià)格如果感覺比較合適，就可以隨時(shí)去定，現(xiàn)在就是這樣的一個(gè)情況。”

??在麥田房產(chǎn)北苑大區(qū)潤澤西區(qū)店長姜德常看來，無論是購房者、是掛牌業(yè)主，在心理預(yù)期上已經(jīng)發(fā)生了一些變化。一方面帶看量呈現(xiàn)上市趨勢(shì)，看房的客戶正在集中看房、快速?zèng)Q策；與此同時(shí)，由于掛牌房源比較充足，掛牌業(yè)主的心態(tài)也比較平穩(wěn)，對(duì)于是否能簽約表現(xiàn)的也很冷靜，在價(jià)格上沒有太大的波動(dòng)。

??“價(jià)格一下子上漲5%以上或者10%，大家都知道可能性不大。”買賣雙方已經(jīng)有了基本共識(shí)，就是2、3月份市場會(huì)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)好，但是并不會(huì)出暴漲暴跌的情況，包括經(jīng)紀(jì)人也會(huì)認(rèn)同的這種判斷。

??1月北京二手房市場的熱度和12月相比，客戶入市意愿明顯加強(qiáng)。“隨著帶看量的上升，已經(jīng)有少部分房東出現(xiàn)惜售苗頭，當(dāng)前市場優(yōu)質(zhì)房源的去化速度明顯變快。2、3月份，隨著成交進(jìn)一步升溫，二手房議價(jià)空間可能將進(jìn)一步減小，建議剛需和改善客戶盡快入市。”

??市場有望迎來“租售兩旺”

??“隨著疫情影響的消退，今年租賃市場有望在春節(jié)假期后迎來租賃‘小陽春’。”58安居客研究院院長張波表示，春節(jié)期間一二線城市低價(jià)位租賃需求熱度上升，在一定程度上提前反應(yīng)了市場趨勢(shì)。在返鄉(xiāng)過節(jié)人群回流及三四線城市人口外出務(wù)工的帶動(dòng)下，部分熱點(diǎn)一二線城市租賃市場或?qū)⒂瓉砉┬鑳赏拇杭拘星椤?/p>

??58安居客研究院的數(shù)據(jù)顯示，通過春節(jié)期間市場需求熱度反饋來看，一二線城市低價(jià)位租賃需求上升顯著。一線城市中，北京1000元至2000元/月每套的需求占比較去年春節(jié)期間上升2%，一室戶型的需求占比較同期上升1.9%。同時(shí)，北京租房需求主要集中于朝陽區(qū)和通州區(qū)，占比分別達(dá)到23.3%、12.5%。

??“我負(fù)責(zé)的責(zé)任盤1月買賣成交3單，租賃交易更活躍，1月份成交10單，在廣渠門大區(qū)成交活躍度排名第1，相對(duì)2021年和2022年的1月份同期的租賃交易量翻了5倍。”

??對(duì)此，北京麥田廣渠門大區(qū)富力城西區(qū)區(qū)域經(jīng)理閆中文感觸頗深，在他看來，北京的二手房市場預(yù)計(jì)會(huì)在2月份中下旬出現(xiàn)一個(gè)成交高峰，一方面春節(jié)假期客戶陸續(xù)回京，另一方面疫情影響的一些觀望客戶會(huì)出手。“具體來看，剛需客戶和置換客戶比較多，之前受疫情影響的一些觀望客戶看房的也比較多，出價(jià)更果斷。之前對(duì)市場逾期有一些猶豫的潛在客戶、或者加不上價(jià)格的客戶，現(xiàn)在也能加價(jià)。”

??關(guān)于市場的中遠(yuǎn)期判斷，楊磊認(rèn)為政策面對(duì)未來行業(yè)的影響會(huì)更為深遠(yuǎn)。“希望國家在政策上能因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場信心。對(duì)于購買第二套住房的家庭，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。”