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??“‘6·1’新政對青島新房市場刺激不大，沒有掀起多少‘水花’。進入6月份市場延續(xù)了5月下滑趨勢，交易依然較平淡。”有著8年從業(yè)經(jīng)驗的青島某頭部房企一負責人李捷這樣描述近期青島樓市變化。

??李捷所指的“6·1”新政是指6月1日青島多部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將非限購區(qū)域首套最低首付比例調(diào)整為20%、二套最低首付比例調(diào)整為30%；同時優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。

??樓市新政實施近一個月市場情況如何？

??6月28日，走訪青島市嶗山、李滄、城陽等區(qū)域樓盤發(fā)現(xiàn)，無論是高端豪宅、中高端改善樓盤，還是小戶型剛需盤，均呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，不少項目的咨詢、到訪和成交量都較之前有明顯下滑，買方觀望情緒濃厚。新房市場競爭愈發(fā)激烈，開發(fā)商讓利促銷仍難以撬動市場。

??“客戶少了很多，2~3月份周末我們能接200組客戶，現(xiàn)在只有30~40組，連看一圈就走的‘水客’都不見了，大家都把錢攥在手里。”位于青島市東李片區(qū)的青山湖岸的一名銷售人員表示，該項目3月開盤，到現(xiàn)在銷售大約100套；進入5月份，市場熱度明顯下降，再加上今年李滄有20多個樓盤在出貨，壓力很大。

??該銷售人員坦言，他們的客戶都有房子，并不著急出手，許多人要看看下半年走勢再做決定。

??青島市城陽區(qū)的北岸綠茵城在4月份首開后去化速度較快，到訪量每天超過300組，進入6月份到訪客戶也少了，“工作日能有十幾組，主要原因是房源有限，精準客戶少了。”該盤一名銷售人員表示，他們客戶群體主要是二次改善客戶，這部分購房群體并不缺乏首付資金，他們更看重的是產(chǎn)品本身。

??“現(xiàn)在的市場比2~3月份差遠了，當時每天到訪近百組，根本接待不過來，客戶過來看房后2~3天就能定房；現(xiàn)在每天不到10組客戶，許多人看看就走了，出手意愿并不強。”北岸雅居項目銷售人員稱，新政能帶來部分客戶，但對項目成交拉動不大。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)過后青島樓市迎來階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環(huán)比漲幅均超80%，但進入4月份樓市顯疲軟，成交量環(huán)比下降約5成。

??在這樣的市場背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于帶動房地產(chǎn)市場向上健康發(fā)展。

??不過，截至6月底，青島新建住宅成交8553套，雖較5月份6734套有不小增幅，但距離3月份12040套成交量依然有不小差距，市場并未出現(xiàn)“暴漲暴增”現(xiàn)象。

??在此背景下，房企降低購房門檻成為當下青島市場的常態(tài)，城陽、西海岸項目促銷力度較猛，不少項目推出零首付、工抵折扣房等方式促成交。

??如世園金茂府是青島市李滄區(qū)“改善”標桿項目，這個項目曾拿下今年2月份青島銷冠，此前價格一直堅挺。6月份，世園金茂府頻頻調(diào)價，近期推出的特惠房源降價超過30萬元/套。

??李滄區(qū)另一熱盤森林公園也在靠靈活的銷售策略吸引客戶。該項目2022年上半年入市后，陸續(xù)有購房者買進入住，售價從24000元/平方米一路下跌，近期新地塊上市后部分房源低至18000元/平方米。

??經(jīng)濟下行、購買力下降也影響了部分購房者入市信心。

??“前段時間差點入手一套房，首付是沒有問題的，但公司效益不好，且未來預期不明朗，所以還是等等看。”從事汽車銷售工作的青島市民趙先生說。

??與趙先生有同樣擔憂的購房者不在少數(shù)，“現(xiàn)金為王”成為很多人的現(xiàn)實選擇。

??“政策刺激還是不夠，青島房地產(chǎn)市場基本面還沒有擺脫低迷狀態(tài)。”李捷表示，當下，松綁措施對市場的刺激效應不明顯，盡管房貸利率下降、首付政策也進行了調(diào)整，但很多購房者還是抱著持幣觀望的心態(tài)，預期和信心沒有得到有效提升。

??中國房地產(chǎn)報城市與區(qū)域治理研究院特聘專家張斌認為，當前青島樓市成交乏力本質(zhì)是客戶入市信心不足和預期不穩(wěn)。總體來看，今年下半年青島樓市將以“平穩(wěn)”為主，“金九銀十”市場或許會有一波比較好行情，但總體難以出現(xiàn)“大熱”局面。

??（應受訪者要求，文中李捷為化名）