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??進入“金九銀十”，距離南京密集出臺新政過去近一個月時間，南京樓市以“肉眼可見”的速度持續回暖，并對各級市場產生了深遠的影響。

??9月7日，南京市發布促進房地產市場發展6項最新舉措，這是南京市在8月4日發布《進一步優化政策舉措 促進南京房地產市場平穩健康發展》政策措施的基礎上，再度推出的房地產市場激勵舉措。該項舉措被稱為“寧六條”。其中，兩條政策尤為重磅，第一條是南京正式宣布在全市范圍內取消限購政策。根據最新政策，包括玄武區、秦淮區、建鄴區和鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。第二條是南京優化調整房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率，其中，南京市首套房首付比例最低為2成，貸款利率政策下限按現行規定執行；二套房首付比例最低為3成，貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。該舉措進一步降低購房門檻及購房成本，最大化讓利給購房者。

??9月16日，南京主城區傳出取消首套房2成首付比例、二套房3成首付比例的消息，恢復原先3成比例的消息，此后政策正式落地，南京四大主城區首付正式定為2.5成。

??隨著“寧六條”措施的落地，9月份以來，南京房地產市場發生顯著變化，首先是各區域的新房成交量出現激增的情況，據不完全統計，每個項目的成交量平均增幅達20%，一些熱門項目增幅甚至超過50%。

??8月以來，南京出臺多項利好政策，并陸續落地，政策“組合拳”力度空前，其中，降低存量首套房貸利率，有助于減輕居民還貸壓力，提振消費信心；降低首付和房貸利率，有助于降低購房門檻和購房成本，釋放剛性和改善性住房需求。

??首付比例幾經調整

??自9月2日起，南京各大商業銀行開始執行2成首付的政策。不過，知情人士向記者表示，南京鼓樓區、建鄴區、玄武區和秦淮區首套房2成首付政策并沒有落地，一些購房者申請2成首付的貸款合同未能通過審批。

??南京當地多名中介和開發商人士向中國房地產報記者證實這一情況，一位負責與銀行對接信貸業務的中介機構人員告訴記者，自“寧六條”實行以來，他們便告知符合要求的購房人以首付兩成首付準備相應資料，但當材料送審后，銀行的系統沒有審批，直到9月第二周，之前簽過合同的也被銀行“打了回來”。

??9月19日，記者在對南京各大樓盤進行實探過程中得知，關于首付比例的相關政策再次有所調整，主城四區諸多樓盤和銀行“放風”稱，最低首付比例折中調整為2.5成。

??對此，南京市住房保障和房產局工作人員向中國房地產報記者表示，“有關主城四區的最低首付比例問題，市住房保障和房產局未出臺新政策，具體執行情況以銀行信息為準。”

??此后，南京市多家商業銀行信貸部工作人員表示，目前，南京四大主城區（鼓樓區、建鄴區、玄武區和秦淮區）執行首套住房商業性個人住房貸款最低首付不低于25%、二套房不低于35%的政策。

??鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，首套房最低首付比例2成，是“弱二線”、三四線城市普遍已經執行的政策。對于“強二線”城市南京而言，發布首套房2成首付政策后又在執行層面收回，或許是當地政策制定者覺得首付比例降幅太大。

??據知情人士透露，相關首付比例的問題經有關部門開會討論了近兩周時間才得出的結果，也是權衡再三而來。

??上述知情人士透露，南京主城區首付比例從2成調整到2.5成，主要原因和銀行對還賬風險的把控有一定關系。在知情人士看來，之所以收回原先的2成首付，主要是因為主城區新房總價高，套均總價在700萬元以上，而2成首付去撬動如此高的標的，對于銀行的風險不言而喻。

??此外，主城區首付過低會對南京其他非核心板塊的新房造成沖擊。

??上述知情人士表示，一旦放開首付比例，勢必影響其他板塊的高凈值客戶的流失，形成虹吸效應。在同樣首付比例的情況下，高凈值人群自然選擇更核心板塊進行置業。

??以一套總價為600萬元房源為例，同樣的價位，3成首付要180萬元，2成首付120萬元，對于首付預算不高但具備還款能力的高收入群會有一定的吸引力，在同樣的條件下，選擇一個好的地段是買房的重要因素之一。

??業內人士表示，如果現階段就將“政策工具箱”一次性全部用完，而還沒有達到預期效果，那后續很難再有其他可持續政策釋放的空間。

??新房市場 剛需盤一夜變天

??繼南京出臺“寧六條”新政，江寧、江北、棲霞、雨花等多區陸續發布購房補貼實施細則。其中，浦口區人才購房補助最高可達40萬元，溧水區新增多孩家庭、高校畢業生等購房補助，直接利好購房人群體。

??多重刺激之下，置換、買房的熱情空前高漲，新房市場率先有了起色。

??據南京克而瑞統計數據顯示，在新政策落地當周（9月4日～10日），南京市來訪量共計12883組，環比增長54%；共計認購711套，環比增長5.6%。

??南京網上房地產數據顯示，9月11日至9月17日，南京新房認購1075套（不含高淳、溧水），環比上漲34.4%；成交量690套，環比也上漲27.8%。

??其中剛需市場的反響最為明顯，新增客戶量較之前明顯上漲，成交量也穩步回升。

??由于政策工具箱的展開恰逢“金九銀十”的傳統營銷旺季，房地產企業也正借政策東風，紛紛開啟“打折促銷”模式，一些原本銷售平平的項目更是打出了大幅的折扣，并配合“全民經紀人”模式來刺激去庫存，有的項目僅支付給經紀人的傭金比例高達15%。

??以保利觀棠和府項目為例，該項目位于南京六合區，在經紀人眼里，該項目原本只是個去化情況一般，位置較為偏遠項目，今年9月份第一周的成交量銷售量還停留在個位數，但自9月第二周起，項目的成交量出現大幅增長，克而瑞數據顯示，一周時間累計成交了近60套，更是由此成為南京新房項目的銷售冠軍。

??我愛我家南京六合區新房項目經理馬亮告訴記者，之所以會出現上述情形，主要源于該項目的超低首付政策。

??據悉，保利觀棠和府已經低至7折，總價只要80萬元起。除了2成首付以外，項目還額外推出了“1成首付分期”的優惠政策，即總價不到20萬元就能“上車”，政策疊加開發商的操作，大大降低了購房者的門檻。

??此外，據經紀人透露，項目的傭金也高得離譜。一套80萬元左右的房源，傭金就高達16萬元。“重賞之下”，眾多經紀人趨之若鶩。

??與觀棠和府有著類似情況的還有潤禾府，該項目同樣地處六合區，克而瑞數據顯示，9月第二周，項目的簽約數據就達到了40套，實際認購數（含定金客戶）接近50套。案場中介表示，項目總價100萬元左右，目前最低可以享受6.5折優惠，此外，還有相應的購房補貼。

??如此價格，買房猶如“買白菜”一般。

??58安居客房產研究院院長張波表示，對于購房者而言，當前購房環境十分友好，不少新房樓盤還有優惠福利，年內購房還能享購房補貼，而二手房讓價空間也較大，選擇性較多，可以把握下置業窗口期，入手合適的房源。

??受2成首付等一系列利好因素的疊加效應，南京的剛需類項目成交火熱，相比之下，一些改善類項目的增長則相對平穩。

??位于南京雨花臺區河西后灣板塊一個項目，受樓市下行和疫情等因素影響，價格從剛開盤時的3.7萬元/平方米下調至3.1萬元/平方米，去化依舊不太理想，僅項目營銷負責人就換了好幾任。自9月新政以來，項目的銷售情況有了明顯起色，從原先的月均個位數去化到如今半個月去化20套，累計增幅50%

??根據克而瑞監測數據顯示：目前南京主城重點在售項目（32個）在9月7日新政落地后當周，來訪及認購量陡升，其中來訪量環比增長63%、認購量環比增長156%。在新政刺激下，前期駐足觀望的客戶開始重新走入售樓處看房、買房，市場氛圍回溫明顯。

??克而瑞南京分析師劉秋怡向記者表示，許多原本在主城區沒有購房資格的人也出來看房，開始選擇一些改善型房源。從目前的監測數據來看，許多案場的實際到訪量增加了50%以上，這波刺激效果立竿見影。

??一個顯著的變化是，人們從看房到下定，再到成交周期明顯縮短。南京我愛我家研究院分析師黃守娟告訴記者，現在成交周期已經從原先的兩三個月縮短到一個月以內，剛需類項目的時間則更短。

??不過，也有經紀人向記者表示，自9月第3周開始，許多新房案場的來訪量和簽約量均出現不同程度的下滑，下滑程度在10%~20%，但依然好于7、8月份。

??與此同時，南京新房依舊面臨較大去化壓力，南京克而瑞統計數據顯示，目前南京的新房庫存量772萬平方米，去化周期達21.7個月。

??二手房市場尚未完全激活

??8月至今，降首付、降利率、放開限購、購房補貼、房票安置、換新購等一系列支持性政策陸續出臺，給南京樓市帶來重大的實質性政策利好。這些舉措也讓不少人重啟購房計劃，尤其是此前資金壓力較大的改善型購房者紛紛選擇入市。

??在激活樓市過程中，提振二手房市場也是不可忽略的一環。

??我愛我家南京研究院統計數據顯示，8月，南京市二手房成交量為6967套（含高淳、溧水），環比小幅上升2.1%。二手房成交均價為29245元/平方米，環比下跌2.9%，再次回歸到3萬元大關以內。

??據我愛我家南京研究院數據顯示，新政實行的當周，二手房帶看量環比上升超30%，成交量升幅達50%。

??“這段時間來門店看房的人確實變多了，還有一批房東來門店打探市場行情。”我愛我家河西門店負責人張偉告訴記者，相比7、8月份，交易量和帶看量有了明顯增加。

??“最差的時候成交量在10套以內，9月份以來光我們一家門店就有20多套成交”。

??受新房市場火熱的影響，截止9月第3周，南京二手房市場成交量回升了20%，南京全市二手房成交1743套（含高淳、溧水），環比上漲16.7%，其中主城九區成交量1632套。從成交行情看，第3周的成交量創7月以來周度新高，也連續2周呈上升趨勢。

??不過，記者在采訪過程中發現，除了個別板塊的二手房交易量有所回升，大部分板塊的交易量變化并不大。二手經紀人普遍覺得，市場沒有完全激活。

??我愛我家秦淮區鐘英板塊門店負責人劉杰告訴記者，進入9月份以來，二手房帶看量有所增加，交易量從原先的一個月三四單增加到如今的八九單。

??劉杰表示，照此趨勢，下個月交易量會逐漸增加。

??黃守娟表示，目前南京的政策比較利好買房人，這輪政策調整和之前不一樣，這一輪是量升價溫，小業主趁機拋售解套。客戶的意向度也很高。“首付、房貸利率都降了，買房還有購房補貼。很多有置換想法的買房人，都準備抓住這一波行情，把手里的房子拋了，再換一套大房子。”

??克而瑞南京指出，當前南京二手房掛牌量目前大于18萬套，處于高位，從目前二手房掛牌趨勢來看，新政掛牌熱潮后，也出現了退熱的情況，新增掛牌量連續2周環比下滑；由于當下二手房成交價未出現明顯上漲，也導致掛牌業主價格預期并沒有拉升，目前報價仍相對理性，誠意較高。

??不過，二手房受房源的影響很大，價格沒有出現明顯的上漲。

??黃守娟預計，隨著更多的二手改善型房源特別是次新房掛牌的陸續入市，南京的中高端改善性新房產品在獲得更多購買力的同時，也將面臨更多的分流壓力。

??從統計局最新公布的城市房價指數看，二手房同比連跌17個月，環比連跌5個月，下滑趨勢還沒有扭轉，四季度市場將在以價換量中波折前進。