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??商品住房“以舊換新”陣營再擴(kuò)大，深圳成為全國首個(gè)正式推行“以舊換新”的一線城市。

??為加快商品住房流通，4月23日晚，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動(dòng)》的通知（以下簡稱“通知”），宣布在全市推行房產(chǎn)“以舊換新”，活動(dòng)將于5月1日正式啟動(dòng)，為期1年。

??本次“換馨家”活動(dòng)，旨在鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)積極參與，與計(jì)劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的購房居民簽署協(xié)議，開展“賣舊+買新”的換房聯(lián)動(dòng)。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對換房人意向購買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”（建議不少于90天），中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)換房人舊房交易，縮短交易周期。

??在協(xié)議約定期限內(nèi)，舊房售出的，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)；舊房未售出的，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無條件退款，換房人無需承擔(dān)違約責(zé)任。

??此外，活動(dòng)還倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)通過聯(lián)動(dòng)措施，切實(shí)降低換房人換房成本。對換房成功的，中介機(jī)構(gòu)可在新房交付前為換房人提供租房傭金優(yōu)惠等服務(wù)。

??“相比政府和國企，協(xié)會(huì)來推動(dòng)‘以舊換新’是最合適的。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，“以舊換新”涉及的環(huán)節(jié)和主體比較多，無論是“賣一”還是“買一”，以及評估按揭擔(dān)保贖樓過戶，優(yōu)惠政策享有等等，都需要兩個(gè)協(xié)會(huì)（以及政府）來通力合作。

??具體而言，一方面，中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員是聯(lián)通賣方和買方，新房和二手房的最佳載體，中介行業(yè)協(xié)會(huì)可以調(diào)動(dòng)旗下中介機(jī)構(gòu)的積極性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)就能夠調(diào)動(dòng)開發(fā)商參與的積極性，他們二者又與政府機(jī)構(gòu)有密切的關(guān)聯(lián)，可以就推動(dòng)房地產(chǎn)良性循環(huán)向政府部門建議一些優(yōu)惠的政策。

??此外，李宇嘉還補(bǔ)充表示，“以舊換新”的關(guān)鍵是，舊房能不能賣得出去，無責(zé)退訂能不能按約定的時(shí)間落地，承諾的優(yōu)惠能不能到位。“我建議相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)和參與的新盤項(xiàng)目能夠把具體的優(yōu)惠明確的公示出來，比如完成賣就買新的中介費(fèi)率可以降到多少，開發(fā)商的優(yōu)惠能在市場促銷的基礎(chǔ)上，還能有多大的優(yōu)惠等等。中介行業(yè)協(xié)會(huì)要加大信息披露和誠信管理，以確保這些優(yōu)惠能夠落地。”

??值得一提的是，在深圳正式官宣房產(chǎn)“以舊換新”前一周，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)樂有家宣布將聯(lián)合綠景地產(chǎn)旗下項(xiàng)目“綠景白石洲”，在深圳試點(diǎn)推廣房產(chǎn)“以舊換新”新模式。

??作為深圳首個(gè)“以舊換新”項(xiàng)目，4月20日~21日首個(gè)周末集中主推后，綠景白石洲的上客量與成交轉(zhuǎn)化率雙雙提升。據(jù)樂有家方面的數(shù)據(jù)，周末兩天上客288批，“以舊換新”類別成交7套，成交金額破億元。

??此外，樂有家方面還針對意向參與“以舊換新”的換房客戶進(jìn)行了一份問卷調(diào)研，超500名客戶參與。結(jié)果顯示，客戶參加“以舊換新”的兩大主要原因?yàn)榻璐丝焖黉N售舊房，和需要改善居住條件。

??截至目前，包括樂有家在內(nèi)，已有13家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、21家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明確表示將參與深圳商品住房“換馨家”活動(dòng)。另外按照深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、市中介協(xié)會(huì)的安排，接下來將會(huì)號召更多會(huì)員單位加入到活動(dòng)中，不斷擴(kuò)大“換馨家”活動(dòng)范圍。

??事實(shí)上，在“以舊換新”政策出臺之前，深圳已頻頻出臺調(diào)控政策。比如2月7日宣布放松戶籍人口和非戶籍人口的限購政策，3月25日，深圳宣布退出了“90/70”政策。

??受樓市政策疊加房貸利率下調(diào)等利好帶動(dòng)，進(jìn)入3月份后，深圳樓市有所修復(fù)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年3月份，新房住宅成交2245套/22.98萬平方米，成交面積環(huán)比上漲167.21%；二手住宅共成交3855套/36.48萬平方米，成交面積環(huán)比上漲110.75%。

??對于深圳此次“以舊換新”新政，李宇嘉表示，此次“換馨家”活動(dòng)，深圳啟動(dòng)的項(xiàng)目比較多，范圍比較廣，品牌中介基本都有參與，該活動(dòng)能夠加速二手房庫存的去化，穩(wěn)定商品房價(jià)格，從而穩(wěn)定市場預(yù)期。“深圳年輕人比較多，住房自有率低，二手房平均面積比較小，多數(shù)在80平方米左右，換房需求也很大。”

??但他也提到，從深圳第一季度樓市數(shù)據(jù)來看，二手住房成交量開始增長，其中中低價(jià)位的中小戶型是去化主旋律，意味著剛需對價(jià)格和成本非常敏感。因此，“以舊換新”如果要大規(guī)模推進(jìn)，不管是開發(fā)商還是二手房業(yè)主，都要秉持優(yōu)惠價(jià)格賣房的原則。特別是開發(fā)商這一端，要讓購房者看到所購新房是真正滿足其住房消費(fèi)升級的產(chǎn)品，不能把換新作為去尾貨的機(jī)會(huì)。

??值得注意的是，早在去年明確“滿足改善住房需求”開始，已有鄭州、濟(jì)南、青島、淄博、南京、南通、鹽城、蘇州、寧波等近50城市表態(tài)支持“以舊換新”，但從目前各地“以舊換新”推進(jìn)情況和反饋情況看，其也存在一些潛在問題。

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)在主要的矛盾點(diǎn)聚焦在二手房評估價(jià)上。“從業(yè)主或換房者的角度看，擔(dān)心中介公司或評估公司把二手房價(jià)格壓得太低了。而對于收購二手房的國企來說，其過高評估二手房，也會(huì)造成財(cái)政壓力增大或國有資產(chǎn)估值虛高的問題。”

??此外，能夠參與的二手房或也存在門檻限制。“部分城市會(huì)從房齡等角度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致其他一些二手房要參與此類活動(dòng)其門檻較高。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說。