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??距“5·17樓市新政”出臺已過去一個月，檢驗政策成效的時候到了。

??5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局官宣了房地產相關政策的優(yōu)化調整，主要涉及3個方面：首套購房比例最低降至15%、二套最低降至25%；下調公積金貸款利率0.25個百分點；取消房貸利率下限。

??該政策也被業(yè)界稱為“史詩級”優(yōu)化政策。緊接著，全國各地迎來降首付、優(yōu)化房貸利率的熱潮。目前，全國超過80%的城市開始落地執(zhí)行“5·17”新政。

??6月17日~6月18日，中國房地產報記者梳理了上海、廣州、深圳、武漢、成都及杭州等多個具有代表性的城市近1個月的樓市數據，并對當地房地產從業(yè)者進行了采訪，發(fā)現上述城市近期房屋成交量均實現攀升。不過，多城都存在著“以價換量”的情況。

??多城房屋成交量激增

??“從全國層面來看，‘5·17新政’發(fā)布后，整體客戶到訪環(huán)比明顯提升。其中，成都、西安來訪環(huán)比上周（5月15日~5月19日）增幅在40%以上；上海、深圳、廣州新增認購環(huán)比上周（5月15日~5月19日）增幅均在120%以上。”5月下旬，龍湖集團方面的相關人士告訴中國房地產報記者。

??“這段時間成交量有所上升，自從杭州取消限購政策后，很多溫州人組團來買一二手房。”杭州市拱墅區(qū)朝暉板塊鏈家門店經理宋欣表示，因為不限購，外地購房者都可以買了，只要不是3套就可以。

??“‘5·17新政’發(fā)布后，看房人增加了挺多。其中，年輕的剛需客戶占比較大。”西安市高新區(qū)一位房產中介人員也告訴記者。

??進入6月，這些到訪量和認購量已切實轉化為成交數據。

??5月27日，上海跟進了“5·17新政”，此后的第一周和第二周上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩周增長了10%。二手房方面，6月1日~6月16日上海二手房網簽達13381套，環(huán)比上月增長82%，較5月日均604套的日均水平也有大幅提升。

??根據機構監(jiān)測數據，廣州5月17日~6月16日的房屋網簽套數達5849套，相比新政前一個月網簽5213套上升了12.2%。廣州在發(fā)布“5·28新政”后，日均成交套數持續(xù)增加，5月28日~6月16日，共網簽4052套，日均網簽套數202套。從周度數據來看，6月10日~6月16日網簽1565套，創(chuàng)4月份以來周度成交新高。

??5月18日~6月17日，深圳新房住宅成交2286套/23.21萬平方米，比新政前一個月上漲3.96%；二手住宅共成交4136套/40.32萬平方米，比新政前一個月上漲2.86%。

??5月6日，武漢就發(fā)布了新“漢十條”，疊加降首付、優(yōu)化房貸利率的新政后，當地樓市加速升溫。

??根據機構提供的數據，5月，武漢市新建商品住房成交6058套，4月份武漢住房成交4973套，5月成交套數環(huán)比增長21.82%，面積環(huán)比增長25.7%。5月7日到6月6日，武漢新政一個月，新建住房成交6955套，日均232套，較4月日均166套的水平，增幅為39.8%，較今年前4個月日均158套，上漲46.8%，但是尚未達到2023年日均301套的水平。武漢的二手房成交依然活躍，延續(xù)了2023年以來的趨勢。

??“5月西安樓市在政策刺激下，成交同比增8%，呈現弱復蘇態(tài)勢。” 克而瑞西安機構執(zhí)行總經理李曉兵表示，市場分化也在加劇，主城成交規(guī)模同環(huán)比均上漲15%左右，外圍區(qū)縣仍呈現較大的下滑趨勢。整體來看，市場保持著穩(wěn)步復蘇態(tài)勢，不過政策效果不及預期。

??杭州在5月除了跟進“5·17政策外”，還在5月9日出臺了“杭七條”全面取消限購。

??以5月9日到6月9日的時間節(jié)點計算，杭州新政后一個月共成交5439套新房，成交套數也高于4月、5月。二手房成交也表現亮眼，5月杭州二手房成交維持8000套左右較高水平。

??作為備受矚目的“新一線”城市，成都的樓市表現也較為突出。據成都住建部門官網顯示，成都5月上商品房成交面積為232萬平方米，環(huán)比上升20.4%。5月份，成都市二手房共成交19489套，成交面積186萬平方米，不僅環(huán)比有所上升，且交易量高于2021年以來的月均值，今年以來同比首次轉正。

??對于上述城市房屋成交量的增長，某機構市場研究總監(jiān)陳文靜認為，在多項政策舉措落地后，房地產市場情緒有所好轉，特別是核心城市政策效果正在顯現，未來市場能否持續(xù)修復，仍依賴于接下來政策跟進節(jié)奏和力度，以及居民收入預期的改善。

??諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪則預判，在新政持續(xù)發(fā)酵疊加房企加大營銷力度的情況下，6月份新房成交總量或將延續(xù)穩(wěn)步上升趨勢。

??“以價換量”趨勢延續(xù)

??有別于增長的成交量，多城新房、二手房價格在5月仍呈現下滑趨勢。

??6月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2024年5月份70城房價指數。數據顯示，5月一線、二線城市新房環(huán)比均下跌0.7%，跌幅與70城持平，三線城市環(huán)比分別下跌0.8%，均為近年來最大跌幅。二手房方面，5月一線城市環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)8個月領跌70城；二三線城市環(huán)比分別下跌0.9%和1.0%，也創(chuàng)下近年來的最大跌幅。

??從新房市場來看，只有上海、太原兩個城市新房價格環(huán)比上漲，漲幅分別為0.6%和0.1%。同比來看，5月份僅上海、西安和成都新房價格上漲。其中，上海新房價格漲幅高達4.5%。

??某市場人士分析，上海樓市高端購買力太強了，大量豪宅入市釋放了目標群體的消費需求。“今年一季度，上海總價2000萬元以上的高端住宅成交量為2016年以來單季度最高。其中，3月份成交1079套，同比增長超4倍。”

??關榮雪認為，近期上海新房高端優(yōu)質住宅項目持續(xù)火熱在助力總體價格漲勢堅挺。“滬九條”政策出臺及時、到位且新政松綁力度明顯加大，在一定程度上提振市場信心，刺激購房需求釋放，增強了價格上漲動力。

??二手房方面的價格則沒有特例。

??根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的二手房價格數據，5月，70城二手房價格環(huán)比及同比均為下滑狀態(tài)。這也意味著，在二手房市場上，即便有政策加持，但“以價換量”的趨勢仍在持續(xù)。

??關榮雪分析，5月新房市場“以價換量”突出，價格總體持續(xù)下行，上漲城市數進一步縮減，創(chuàng)歷史新低，下跌城市數占據主要份額。總體來看，目前價格市場仍然缺乏上漲信心，行業(yè)調整趨勢仍在。

??“新政后，杭州二手房成交表現亮眼，掛牌量增長顯著，購房者看房積極，房東積極調整價格抓緊出貨。” 某機構華東大區(qū)常務副總經理高院生表示，隨著一連串的政策釋放，疊加持續(xù)“以價換量”已取得較好的市場成果，杭州二手房市場已逐步企穩(wěn)。

??在上述70城中，廣州和徐州的二手房價格同比下降幅度最大，分別為11.4%和12.4%。

??一名廣州的房地產從業(yè)人士告訴記者，廣州樓市現在仍是新房主導的增量市場，新房項目花式促銷層出不窮，“買新不買舊”是主流。5月28日，廣州取消了二手房限售，這也讓廣州的二手房掛牌量增長，賣家之間競爭更激烈，如果業(yè)主不選擇降價出售的話，基本上是處于無人問津的狀態(tài)。

??貝殼數據顯示，僅5月28日當天，廣州二手房掛牌量新增875套，達到了月內的最高值，總掛牌量也來到了181127套。

??對于上述情況，58安居客研究院院長張波向記者表示，從國家統(tǒng)計局的數據來看，雖然一線城市一二手房價環(huán)比依然下滑，但“5·17新政”落地后，市場成交量尤其是二手房有了明顯提升，特別是上海、深圳的成交短期提升量表現更為明顯；二三線城市的房價總體還處于下行階段。

??張波判斷，“5·17新政”后房地產市場會有一個相對明顯的熱度提升，但這一熱度的提升并不會導致市場快速出現反轉，尤其是房價層面也并不會由此快速轉為上漲，但一二手房的成交周期會逐步縮短，購房者對于市場的預期開始出現轉好跡象。