市場編輯部、CRIC研究 2024-08-05 10:02:24 來源：丁祖昱評樓市
??上周，房地產行業(yè)迎來兩大重磅。
??一個是“730”政治局會議定調下半年房地產市場。“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”的內容首次在中央政治局會議中出現。
??另一個是《新型城鎮(zhèn)化五年行動計劃》發(fā)布。其中明確，要經過5年努力，使農業(yè)轉移人口落戶城市渠道進一步暢通，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。
??在此之前，二十屆三中全會明確提出完善“市場+保障”供給體系、充分賦權地方調控等四方面，并提到健全推進新型城鎮(zhèn)化體制機制。
??結合起來看，短期內房地產行業(yè)主線任務已明確，“消化存量和優(yōu)化增量”將成為貫穿全年的重要工作，存量房收儲將進入提速階段。長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍是住房需求的有力支撐，城鎮(zhèn)化進程仍將持續(xù)為房地產提供發(fā)展空間。
??7月30日，關于房地產行業(yè)，政治局會議提到，要持續(xù)防范化解重點領域風險。要落實好促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發(fā)展新模式。
??其中，“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”是首次提及，這個提法還有一個前提，即“堅持消化存量和優(yōu)化增量相結合”。
??早在上半年，4月30日政治局會議便首次提到“統籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”。
??從“統籌研究”到“積極支持”，也意味著消化存量在下半年將迎來實質落地階段。
??今年上半年以來，存量房收儲不斷擴圍，且支持政策不斷落地。
??5月17日，央行設立3000元保障性住房租賃再貸款，支持地方國企收儲存量房。6月12日，央行召開保障性住房租賃再貸款工作推進會，在地方權限內安排適當的財稅政策支持，指導收購主體市場化選擇收購對象和合作銀行。
??6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。據不完全統計，政府收儲存量房模式已在全國至少23個重點城市落地。
??而隨著政治局會議明確提出“堅持消化存量和優(yōu)化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。未來存量房收儲有望進入實質落地階段，著力推動行業(yè)去庫存。
??值得注意的是，保障性住房再貸款作為去庫存的一種嘗試和探索，但是其千億資金規(guī)模尚不足以支撐全國范圍內大規(guī)模收儲，且實際落地階段仍面臨問題，另外，被收儲房源轉化為保障性租賃住房或配售型保障房，其收益如何覆蓋成本等，都是在推動政策落地時實際要面臨的問題。
??政治局會議之后，7月31日，國務院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》的明確，要經過5年努力，使農業(yè)轉移人口落戶城市渠道進一步暢通，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。
??其中，戶籍制度改革、住房保障體系、城市更新等多個方面的內容事關房地產。
??具體來看：
??第一，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。未來除了全國22個超大特大城市以外，全國其余絕大多數的城市落戶限制將基本取消。對于房地產市場而言，人口和城鎮(zhèn)化是住房需求的基石，落戶門檻的下調也將對住房需求起到支撐作用。
??第二，完善住房保障體系，農村轉移人口的住房需求主要由保障房來滿足。《計劃》提出“鼓勵有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農業(yè)轉移人口納入城市住房保障政策范圍，加大農業(yè)轉移人口經濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給，積極培育發(fā)展住房租賃市場，支持采取多種措施通過市場化方式滿足農業(yè)轉移人口住房需求。”這意味著，未來農村轉移人口的住房需求主要由配售型保障房、配租型保障房、市場化租賃住房來滿足。
??第三，金融發(fā)力推進老舊小區(qū)改造和“三大工程”建設。《計劃》提出“推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造。”在具體措施方面，《計劃》給出了中央財政建設資金、地方專項債、專項借款等多元化的資金支持方式。
??另外，《計劃》還提出培育一批同城化程度高的現代化都市圈，培育都市圈，重點任務在于四方面：交通互聯互通、產業(yè)分工協作、市場一體化建設、公共服務共建共享。近年來，都市圈發(fā)展全面提速，國家級都市圈數量已增加到14個。未來，中心城市與周邊城市發(fā)展協同性更強的都市圈，將蘊藏著更多房地產發(fā)展機遇，與此同時都市圈一體化融合發(fā)展，也有助于釋放異地購房需求。
??人口和城鎮(zhèn)化是房地產的需求基石。
??過去二十余年，房地產行業(yè)的高速發(fā)展與城鎮(zhèn)化率的快速提升密不可分，全國常住人口城鎮(zhèn)化率由2000年的36%提高至2023年的66%，累計增長30個百分點，其背后是的近5億人量級的新增城鎮(zhèn)人口。
??城鎮(zhèn)化后半程，城鎮(zhèn)化率“減速換擋”，2021年-2023年，城鎮(zhèn)化率年增幅由過去每年的1.5個百分點左右放緩至0.8、0.5、0.9個百分點。《計劃》提出，經過5年努力常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%，也就是在未來5年城鎮(zhèn)化率要提升4個百分點，假使城鎮(zhèn)化率勻速增長，人口總量較2023年保持不變，預計到2028年底城鎮(zhèn)人口將累計增長約5400萬人。
??對于房地產行業(yè)而言，城鎮(zhèn)化進程放緩，增量城鎮(zhèn)人口規(guī)模收縮將會影響房地產總需求。據CRIC測算，2024年-2028年，預計城鎮(zhèn)人口年均增量保持在1080萬左右，基本與2021-2023年持平，但相較于2011年至2020年年均增長2324萬人來說，明顯縮量。另外，增量城鎮(zhèn)人口住房需求將主要由保障性住房來滿足，對商品房市場拉動力將進一步削弱。
??不過，從中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍是住房需求的有力支撐，城鎮(zhèn)化進程仍將持續(xù)為房地產提供發(fā)展空間。
??我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進，房地產高質量發(fā)展還有相當大的空間。在此之前，市場還將度過一段適應和調整期。短期內穩(wěn)定市場和探索行業(yè)發(fā)展新模式的任務依然艱巨，值得期許的是，在一系列房地產行業(yè)調控舉措之下，未來行業(yè)調整結果將會進一步體現。
- 常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
