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??手里掂著一個紙質文件袋，腳穿一雙“海南標志性”的人字拖，阿潘急匆匆從喜徠丁廣場的一頭走來。

??在商廈的西門處，阿潘碰到了城西鎮政府派駐丁村的一名干部，彼此用當地方言打了個招呼。現場有村民告訴記者，在這次丁村片城中村改造，阿潘家被征拆的房屋超過2000平方米。

??對于村民的說法，年過五旬的阿潘僅是笑了笑，沒有肯定也沒有否認。

??從8月1日開始，海口市龍華區丁村片區城市更新項目開始預征收簽約。而在頭一天，丁村片區上千居民涌向村小學操場及緊鄰的村戲臺廣場，領取了預征收簽約順序號。“先簽約，先選房”成為丁村居民最近的熱議話題。

??從此前的“城鄉接合部”到如今被林立高樓包圍的“城中村”，從最初實施“舊改”構想到今天啟動“城市更新”，丁村這個外來人口密集的城鄉“過渡帶”，在時空中至少跨越了11年。

??丁村片區被稱作為海口的“南大門”，作為海口市2022年9個城市更新試點項目之一，征拆范圍為734畝，整體更新范圍為3581畝。由于其處海口高鐵東站及汽車總站的重要交通樞紐位置，丁村片區城中村改造受到外界普遍關注。這一改造不僅關乎著被征收人眼前最直接的利益，也關乎著當地居民對未來美好生活的向往。

??不過，對于當前全國各地正進行的城中村改造，有專家也提出了一些建議。他們認為，城中村改造不是一蹴而就，它是一個龐大而又系統的民生工程，需要持續穩步推進，這其中包括政策的支持、改造資金的平衡，讓被征收權益人能“肉眼可見”地觸摸到愿景。

??人頭攢動的簽約現場

??7月31日，海口丁村片區上千居民涌向丁村小學及村戲臺廣場。這一天，城市更新項目指揮部在這里組織被征收人集中領取預征收簽約順序號。

??一條“龍華區丁村城市更新項目預征收簽約順序號領取工作盛大啟動”字樣的巨型條幅，懸掛在丁村小學教學樓樓體之上；丁村戲臺周圍的顯眼位置，也懸掛著“先簽約、先選房，早搬遷、早入住”等宣傳橫幅。

??根據工作方案安排，領取前300號的被征收人，將從8月1日起與項目簽署預征收補償安置協議，300號以后的順序號在其他規定時間內依次簽約。

??盡管工作方案載明“領取簽約順序號分集中領號和常態化領號兩種方式”，但心急的被征收人還是在頭一天連夜涌向領號現場排隊候場。“先簽約、先選房”成為被征收人的共同迫切。

??丁村片區城市更新項目公示欄上，密密麻麻張貼著24張“項目預征收簽約順序號集中領號結果公示表”。記者發現，順序號排在最后的一名被征收人為“A1241”號。龍華區城西鎮政府派駐丁村的一名負責人向記者證實，上千名被征收人于7月31日當天順利領取了簽約順序號。

??阿潘便是領取前300號簽約順序號的被征收人。平時習慣“晚睡晚起”的他卻在8月1日起了個早，簡單吃了些早餐后，阿潘仍不放心，再三查看文件袋的相關材料是否帶齊之后，才放心騎著兩輪電動車出門。

??簽約現場設在與丁村僅隔一條馬路的瓊山區喜徠丁廣場二樓的“征收超市服務中心”，這里也是丁村片區城市更新項目指揮部辦公所在地。

??阿潘起了大早，卻趕了個晚集。待他乘電梯上到二樓時，大廳里早已擠滿了前來辦理簽約手續的村民。由于常年生活在同一個村彼此十分熟悉，阿潘一路不停地與村民打起了招呼。

??偌大的辦事大廳里人頭攢動、人聲鼎沸，以至于阿潘走動時那雙人字拖摩擦地板的聲響，已被隱沒在一片喧聲中。

??除了前來辦理簽約手續的被征收人，還有一些金融機構也在一角擺設了工作臺，為被征收人提供相應的金融咨詢服務，包括攬儲存款利率的計算方案：最低1萬元起存，利率最高可達2.9%；最低50萬起存，利率最高可達3.0%……

??誠然，城中村改造項目啟動對于被征收人而言，即將能獲得一筆數目不小的補償；對于金融機構而言，卻一個早動手攬儲的最佳機會，就像即將交付使用的住宅小區一樣，每天大門前總要站滿全屋定制、通信網絡安裝等攬活的人。

??貨幣補償10000元/平方米起步

??在等待期間，阿潘與其他被征收人一樣，從桌上拿起一本項目宣傳冊子，然后找了一個角落，將一只人字拖墊在地板上坐下來，漫不經心地翻看起來。

??其實，這本由城市更新項目指揮部精心編制的項目宣傳冊內容，包括阿潘在內的被征收人早就熟記于心。這份厚達近40個頁碼的冊子內容包括補償安置方案、征收補償問答、補償安置案例，以及改造愿景、回遷商品房戶型等8大項。

??但讓阿潘等被征收人最關心的便是補償安置方案內容：集體建設用地及地上附著物征收補償安置方案、國有土地上房屋征收補償安置方案。記者了解到，丁村片區項目征收主體為龍華區政府，項目實施單位為城西鎮政府。

??“征收補償安置工作遵循‘決策民主、程序正當、補償到位、結果公開’的原則。”負責丁村片區城市更新項目協調工作的一負責人向記者介紹，該項目征收補償采取實物補償、貨幣補償、實物補償與貨幣補償相結合的3種形式，安置采取就地或就近的方式。

??該負責人稱，如果被征收人選擇貨幣補償，對于應安置面積部分，房屋、土地、裝修等評估價不足10000元/平方米的，以補助的方式補足至10000元/平方米；評估價超出10000元/平方米的，按照評估價予以補償。

??回遷安置簡單概括為：本村村民按戶認定，每戶應安置面積不超過現狀房屋建筑面積且最大不超過400平方米；非本村村民按棟認定，每棟應安置面積與前述相同。

??在喜徠丁廣場，一王姓村民告訴記者，本村村民“按戶認定”是一個大概念，比如家庭成員已婚且已分家單獨居住生活、未婚但達到法定結婚年齡且已經分家單獨居住生活，以及因繼承房屋所有權而依法取得宅基地使用權等情形，可以單獨作為特殊“戶”。

??“一些被征收人的房屋建筑面積較大，如果按戶或按棟認定回遷安置面積覺得要吃虧，所以一些人采取夫妻假離婚的方式，希望獲得更大面積的回遷安置。”在簽約現場有村民告訴記者。

??但上述項目部相關負責人回應記者稱，這種情況不排除，但是補償方案已明確，項目征收土地預公告發布之日后，辦理假離婚登記的仍按一戶計算，“補償方案沒出來之前，誰也不知道是什么樣的情況，辦理假離婚登記是一個冒險的舉動。”

??城中村租客的焦慮

??阿潘在翻看手中的宣傳冊時，目光停留在了實物補償安置案例及回遷商品房戶型圖，似乎引起了他的極大興趣。

??案例記載，以一戶村民現有一棟6層框架結構房屋為例，房屋無證面積為571.36平方米、土地無證面積87.36平方米，且戶主在60日內簽訂協議，“補償+補助+獎勵”等9項合計款項，扣除超出安置面積差價款，該村民還能獲得近137萬元結算款。

??但村民阿潘無論是土地面積還是房屋建筑面積，遠遠要大于該戶實物補償安置案例。記者問阿潘“你家房屋怎么算”，他笑了笑對記者說：“我算不過來。”

??在翻看回遷商品房戶型圖時，阿潘對61.67平方米和83.34平方米的偏小戶型回遷商品房更感興趣。靠房屋出租增加家庭收入，在丁村“房東們”的腦海里已根深蒂固。

??與此同時，在丁村租房10余年未挪過地兒的羅海民，最近卻突然變得焦慮起來。丁村片區啟動征拆就意味著他要離開丁村而到別處再次租房。

??在附近工地干活的羅海民告訴記者，他一家4口已經在丁村租房住了10余年之久，最小的兒子都在出租房出生。羅海民認為，再度搬家將給其帶來諸多“麻煩”：這些年陸續添置的家當要運走，已熟絡的左鄰右舍“朋友圈”要“散伙”各奔東西，最重要的是要給孩子重新找學校……

??“房東目前還沒說讓我搬走，只是房租按月交，交到哪月算哪月，一直交到房子被拆為止。”羅海民告訴記者，他已提前跟其他片區的朋友打了招呼，萬一哪天要搬家，就暫時搬到朋友的一套老房子里居住。

??同樣在丁村一處民宅一樓鋪面開店多年的吳柳梅也對此表現出幾分擔憂，她多次問房東什么時候拆遷，但房東也沒有給她一個準信。“都不敢進貨了，萬一哪天房子要拆了呢？”吳柳梅說。

??也有自媒體撰文或拍視頻稱，丁村片區等多個城市更新項目爭先啟動，將對整個海口釋放大量購房和租房需求。

??但無論情況多么復雜，矛盾如何交織，丁村片區城市更新項目啟動勢在必行。

??按照當地政府部門的描繪，丁村城市更新項目毗鄰海口高鐵東站及汽車總站兩大交通樞紐，具有得天獨厚的發展優勢，通過城市更新將丁村片區打造成樞紐人氣聚合、彰顯人文氣息、商貿活力四射、集居住商貿公園為一體的城市形象展示窗口。

??專家：城中村改造應謹防爛尾風險

??事實上，早在2013年，海口就要啟動丁村片區舊改項目。按照當時的項目招商介紹，丁村片區項目一級土地整理總成本約22.49億元，二級開發總投入約42.37億元，合約64.86億元；項目建設規模占地面積約1234畝，規劃總建筑面積約121.8萬平方米。

??但后來由于種種原因，丁村村民見舊改項目沒有了動靜。2017年，海口市龍華區計劃安排37個重點項目，其中包括啟動鳳翔（丁村）棚戶區改造。一直到2022年9月，丁村片區被海口市政府列為海口市城市更新試點項目，同時被列入試點項目的還有8個。

??按照城市更新計劃，丁村片區征拆范圍為734畝，整體更新范圍為3581畝。這一城中村改造項目，盡管在海口其他項目中不是最大的，但是也算得上是大型城中村改造項目。

??丁村村民覺得趕巧的是，與丁村片區相鄰的瓊山區邁瀛片區城市更新項目，也于8月1日開始啟動領取選房登記順序號工作。

??去年海口市兩會期間當地有媒體報道，2022年12月份，海口市舉行6個城市更新項目集中開工儀式，計劃總投資約65億元；2023年海口繼續大力推進城市更新項目，計劃開工建設城市更新項目8個，總投資預計436億元。其中就包括龍華區丁村片區項目、瓊山區邁瀛片區項目、濱江三期片區項目、秀英區田羅新民項目（二期）等。

??于村民阿潘等個體而言，他們最關心的是補償能不能按時到位、回遷安置項目能不能如期完工。

??就全國各地正在緊鑼密鼓地開展城中村改造，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向記者表示，從城中村改造的本身來講，是跟整個城市的發展、其所處的區位規劃是有緊密關系的。但在這個過程中，他也要注意到一些新的情況。

??首先，每個城中村的特點是有差異性的，如果說各地都盲目地去攀比城中村改造內容，就有可能會產生一些問題，比如說整個改造的資金到位狀況可能沒有那么好，最后導致了很多項目不了了之，目前在一些城市已經出現了城中村改造項目停滯的情況。他認為這是一個很重要的風險。

??其次，如果一個城市的多個城中村改造項目爭相推進，勢必使得一些項目的推進在行政方面和財政方面的支持就會放緩，支持力度上的分流勢必造成改造項目的乏力。他建議，各地在城中村改造過程中，應該要梳理一下哪些是重點的，哪些是迫切需要改造的，這個很關鍵。

??第三，現在的城中村改造跟以前也有一些區別，以前因為市場形勢好，房子拆了以后有市場兜底，但這兩年房子拆掉以后也會有些問題。“我覺得打一針‘冷靜劑’很有必要。”嚴躍進告訴記者。

??嚴躍進表示，城中村改造要遵循科學性、規律性，還要與市場的發展潛力進行有機結合，這樣才能促進整個城中村改造的高質量發展。

??“城中村產權結構、人員構成、空間分布、歷史遺存等具有高度復雜性。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前接受媒體采訪稱，具備條件的，即資金能平衡、群眾改造意愿強烈、土地及物業權屬清晰的城中村將實施拆除新建；不具備條件的，不硬上，以守住安全底線為原則，常態化開展整治提升，逐步解決問題的基礎上再實施改造。

??有專家也建議，城中村本身是一個產業空間，其業態不是預先規劃，而是隨市場需求變化而不斷變化，城中村改造要注重產業導入和培育孵化，努力發展各種業態。另外，城中村在城市中承擔的一個重要功能，就是給流動人口提供租賃性保障房，城中村事實上成為保障房體系中的有機組成部分。（應被采訪對象要求，本文被征收人、租客均為化名）