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??2024年10月1日，是新中國成立75周年的日子。在人類歷史長河中，75年不過是彈指一揮，但對于中國人民、中華民族而言，卻是滄桑巨變，換了人間。

??75年來，中國經(jīng)歷了人類歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了舉世矚目的成就。

??1949年末，我國人口城鎮(zhèn)化率只有10.64%，2023年末達(dá)66.16%。從1949年到2023年，我國城鎮(zhèn)人均建筑面積從8.3平方米提高至超過40平方米。每一平方米空間的擴(kuò)大，都見證了75年間中國住房的變遷。

??從草房、瓦舍到筒子樓、單元房，再到如今的高樓林立、聯(lián)排別墅，這是幾代人生活變革的真實(shí)寫照，記載了城市的繁榮昌盛。

??如今，我國仍在持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，完善住房保障體系，努力讓全體人民住有所居。截至2023年底，累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6400多萬套，1.5億多群眾喜圓安居夢。

??“中國式現(xiàn)代化，民生為大。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹說。在房地產(chǎn)新發(fā)展模式下，老百姓對房子的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，對“好房子”充滿了新期待。

??時代在變遷,考題在變化。溫暖人心的“住房答卷”，我們?nèi)栽趭^力書寫。

??房改，巨變

??從1949年到1998年，我國住房發(fā)展歷史，經(jīng)歷了私有住房公有化、福利分房到房地產(chǎn)市場化改革三個歷程，見證了房地產(chǎn)市場從無到有的過程。

??1978年末，我國主要城市均面臨住房短缺窘境，城市人均居住面積由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米。

??1978年9月，鄧小平指出，解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個人手中的錢動員出來，國家解決材料，這方面潛力不小。

??1980年，鄧小平又一次就住房問題發(fā)表重要講話，提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡建議個人建房買房”的設(shè)想，第一次把房子定義為商品。由此，中國房地產(chǎn)正式成為了一個產(chǎn)業(yè)，開始了緩慢的種子發(fā)芽階段。

??這一時期，全國多個城市進(jìn)行了住房改革的實(shí)踐性探索，諸多創(chuàng)新邁出了第一步：1979年第一個商品住宅項(xiàng)目獲批、1980年第一家房地產(chǎn)公司成立、1985年第一筆住房按揭貸款發(fā)放、1987年第一宗土地公開拍賣。

??近20年漸進(jìn)式住房制度改革下，我國城鎮(zhèn)住房狀況得到了一定改善。1997年，我國城鎮(zhèn)人均居住面積升至8.8平方米，是1978年的2倍多。然而，住房分配體制始終沒有發(fā)生根本性變革，福利分房仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)行業(yè)則出現(xiàn)大量虧損。

??而1996年的中國，正經(jīng)歷著新中國成立以后的第8個經(jīng)濟(jì)蕭條周期。1996年7月，時任國務(wù)院副總理朱镕基，在聽取國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)時提出，要培育新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，當(dāng)前最有可能形成消費(fèi)熱點(diǎn)的是住宅，因此要推進(jìn)房改。

??1998年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，明確宣布全面停止住房分配，實(shí)行住房分配貨幣化。自此，風(fēng)雨中砥礪前行的中國房地產(chǎn)，邁向了全新的市場化時代。

??2000年起，中國房地產(chǎn)掀起了第一輪“發(fā)展高潮”，商品房價格飛速上漲。

??2003年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)具備關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng)的特征，從而確立了房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。

??此后，房地產(chǎn)迎來第二個黃金十年發(fā)展期。這十年，也是國家對房地產(chǎn)密集調(diào)控的十年。在多輪房價上漲過程中，中低收入人群的住房保障問題被關(guān)注，廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障房市場逐漸發(fā)展起來。

??新的拐點(diǎn)時刻

??“黃金”“白銀”“青銅”“黑鐵”，有人用這8個字概括中國房地產(chǎn)幾十年跌宕歷程。

??過去幾十年里，房地產(chǎn)一直是中國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，推動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，尤其是吸納了大量的低技能勞動力，為城市居民提供了就業(yè)機(jī)會。然而，隨著房地產(chǎn)市場下行，房地產(chǎn)又成了經(jīng)濟(jì)就業(yè)的拖累。

??樓市深入調(diào)整的時間，顯然比預(yù)想中要長。自2021年下半年至今，房地產(chǎn)下行已經(jīng)歷3年之久，房地產(chǎn)投資負(fù)增長持續(xù)超過兩年，房價已經(jīng)跌回2016～2017年的區(qū)間。

??最根本原因是，房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生根本性變化。75年來，我國城鎮(zhèn)住房擺脫了絕對短缺的狀況，城鎮(zhèn)人均住房面積超過40平方米，部分城市已進(jìn)入住房供應(yīng)過剩的階段。

??城鎮(zhèn)化速度也大幅放緩。2010～2020年，我國城鎮(zhèn)化率由49.95%提高到63.89%，年均提高1.4個百分點(diǎn)。但2020年之后的3年，年均提高速度降到0.76個百分點(diǎn)，下降了接近一半。

??房地產(chǎn)如何才能走出“黑鐵時代”，進(jìn)入一個更為繁榮、穩(wěn)定的新時代？《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》中提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。這為房地產(chǎn)發(fā)展指出了方向。

??9月26日，中共中央政治局提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??在國慶節(jié)來臨之前，各大部委紛紛祭出“推動高質(zhì)量發(fā)展”的政策大禮包。

??從未來發(fā)展看，房地產(chǎn)市場仍然具有較大潛力和空間，這是市場止跌回穩(wěn)的底氣。城鎮(zhèn)化進(jìn)程在持續(xù)推進(jìn)，流動人口市民化是未來重要任務(wù)。同時，人民群眾對美好生活的向往，從未改變。

??2024年，新中國成立75周年之際，房地產(chǎn)行業(yè)迎來拐點(diǎn)時刻，走出“寒冬”，走向健康平穩(wěn)發(fā)展的新時代。