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??多數(shù)房企的銷售額已出現(xiàn)回暖。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4354.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)73%，業(yè)績(jī)規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次高，顯示出市場(chǎng)正在逐步止跌回穩(wěn)。

??不過，從今年前三季度的整體“成績(jī)單”來看，多數(shù)房企業(yè)績(jī)依然承壓。

??以保利發(fā)展為例，2024年前三季度，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1827.74億元，同比下滑5.08%；歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下降41.23%至78.13億元。這或是保利發(fā)展史上交出的一份“不理想”的成績(jī)單，但其依然是A股上市房企的“盈利王”。

??與保利發(fā)展類似，招商蛇口前三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)也略顯疲態(tài)，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入780.09億元，同比微增2.88%；歸屬母公司凈利潤(rùn)26.01億元，同比下降31%。

??早在今年3月業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口方面就曾表示，對(duì)于今年的銷售額能否達(dá)到去年水平，公司抱持的是一種謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。今年前三季度，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1451.71億元，同比下降35.85%。

??東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，A股房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)收增速為-22.93%，凈利潤(rùn)增速為-156.36%。A股上市房企中有58家營(yíng)業(yè)收入同比下滑，凈利潤(rùn)同比下滑的有65家。萬科A的虧損額最高，達(dá)到179.4億元。金科、首開、金地、金融街、華僑城A、華夏幸福以22億～53億元的虧損額位列2024年前三季度A股虧損TOP20。

??多位接受采訪的市場(chǎng)人士認(rèn)為，房企業(yè)績(jī)下滑，與行業(yè)整體環(huán)境有關(guān)。市場(chǎng)處于筑底階段，房企的盈利空間還在繼續(xù)下探，銷售改善還需要時(shí)間修復(fù)。即便大多數(shù)房企已減少拿地，但受限于融資端和市場(chǎng)銷售面的壓力，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性仍是“大考”，去庫存和化債仍是重心。

??“頭部房企的個(gè)別財(cái)務(wù)指標(biāo)有了回升跡象。”國(guó)金證券分析，前三季度資產(chǎn)負(fù)債率結(jié)構(gòu)同比優(yōu)化，流動(dòng)負(fù)債總額同比降低……在政策利好加持下，有望為房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)帶來正面的變化。

??營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)空間收窄

??今年前三季度，多數(shù)房企的銷售情況同比不及去年，營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)總額也出現(xiàn)了大幅收縮。

??具體來看，萬科、保利發(fā)展和綠地控股分別以2198.95億元、1827.74億元和1599.49億元的營(yíng)業(yè)收入居行業(yè)前三位，也是前三季度僅有的營(yíng)業(yè)收入超千億元的3家房企。招商蛇口、新城控股、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份5家房企的營(yíng)業(yè)收入規(guī)模在300億元以上。營(yíng)業(yè)收入超過百億元的還有華僑城A、榮盛發(fā)展、大悅城、首開股份、金融街等12家房企。

??在這20家營(yíng)業(yè)收入規(guī)模超百億元的房企中，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的房企只有6家。

??利潤(rùn)方面，A股有40家房企錄得虧損。在實(shí)現(xiàn)盈利的44家房企中，有9家房企利潤(rùn)額在10億元以上。

??其中，保利發(fā)展的利潤(rùn)額最高，前三季度錄得78.13億元的凈利潤(rùn)。其次是招商蛇口，實(shí)現(xiàn)了26.01億元的利潤(rùn)。這兩家是A股房企中僅有兩家凈利潤(rùn)超過20億元的房企。衢州發(fā)展、南京高科、濱江集團(tuán)、新城控股等7家房企也錄得了10億元以上的利潤(rùn)。

??在這些盈利的房企中，大多數(shù)利潤(rùn)都出現(xiàn)了不同程度的下滑。新城控股和保利發(fā)展的利潤(rùn)同比下滑在40%以上，華發(fā)股份、濱江集團(tuán)和招商蛇口的利潤(rùn)同比下滑均在30%以上。

??前三季度，新城控股營(yíng)業(yè)收入累計(jì)515.63億元，同比下降27.66%；歸屬母公司凈利潤(rùn)14.55億元，同比下降41.31%。公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額超18億元，連續(xù)6年為正。新城控股董事長(zhǎng)王曉松在業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，公司將持續(xù)做好現(xiàn)金流排布，持續(xù)穩(wěn)杠桿、降成本，積極確保自身經(jīng)營(yíng)安全。

??這也是大多數(shù)房企在大環(huán)境下普遍采取的策略。

??“盈利難是行業(yè)普遍現(xiàn)象。”某房企內(nèi)部人士表示，相比利潤(rùn)，集團(tuán)更關(guān)注現(xiàn)金流的穩(wěn)定，現(xiàn)在重心是忙降債、保兌付，加大存貨去化力度，加快資產(chǎn)變現(xiàn)速度，第一優(yōu)先級(jí)就是安全。

??某機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)處于換擋期，不少企業(yè)存貨去化及變現(xiàn)能力受到影響，房企利潤(rùn)表修復(fù)仍有賴于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的出清和市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。考慮到近兩年土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后地價(jià)相對(duì)較低，部分房企受益于優(yōu)質(zhì)地塊結(jié)轉(zhuǎn)仍有可能率先修復(fù)利潤(rùn)表。

??“房企的財(cái)務(wù)表現(xiàn)一般會(huì)滯后于市場(chǎng)表現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，今年各地房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在10月，隨著各地樓市成交量顯著回暖，市場(chǎng)“回穩(wěn)”跡象明顯，預(yù)計(jì)不少房企今年第四季度的業(yè)績(jī)會(huì)有所改善。

??融資和化債步伐加快

??在政策暖風(fēng)頻吹下，多數(shù)房企的銷售額在10月份出現(xiàn)回暖。

??克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4354.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)73%，業(yè)績(jī)規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次高；同比增長(zhǎng)7.1%，年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比正增長(zhǎng)。TOP100房企前10月累計(jì)業(yè)績(jī)3.07萬億元，降幅較9月收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。

??與此同時(shí)，房企融資環(huán)境也有所改善。

??同策研究院數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企在2024年三季度共完成融資額1314.94億元，環(huán)比上升58.61%。其中，債權(quán)融資金額為1233.86億元，占總?cè)谫Y金額比重93.83%，環(huán)比上升50.09%。

??除銀行貸款外，三季度共發(fā)生20筆公司債融資，融資總額241億元，環(huán)比上升114.6%，分別由保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、金融街、招商蛇口、美的置業(yè)等房企發(fā)行。

??“發(fā)行主體仍以國(guó)企為主。”某券商分析師表示，民企想突破融資“天花板”，取決于債券償付能力及現(xiàn)金流是否持續(xù)好轉(zhuǎn)，另外還需要在化債方面取得新進(jìn)展。

??前述某房企內(nèi)部人士表示，只能說融資環(huán)境有改善趨勢(shì)，目前房企資金回籠最快的方式還是銷售和處置資產(chǎn)。

??劉水認(rèn)為，今年11月~12月房企債券到期規(guī)模約1000億元，明年到期的債券余額7000多億元，盡管房企總體債務(wù)壓力較高峰期有所緩解，但考慮到仍有違約債券有待展期或重組，房地產(chǎn)銷售端仍在筑底回升，企業(yè)償債壓力猶存。

??為了應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力，民企化債也在提速，通過各種方式重建企業(yè)現(xiàn)金流。

??有消息稱，融創(chuàng)正與部分境內(nèi)債券投資者就二次重組計(jì)劃進(jìn)行深入溝通，并探討潛在的解決方案。融創(chuàng)針對(duì)約155億元的境內(nèi)債務(wù)，向債權(quán)人提供“折價(jià)回購、債轉(zhuǎn)股、以資抵債、留債展期”等選項(xiàng)，但最終方案預(yù)計(jì)要到月底面世。

??10月17日，融創(chuàng)完成12.05億港元配股融資，所得款項(xiàng)凈額用于支持境內(nèi)公司債的長(zhǎng)期解決方案落地及一般運(yùn)營(yíng)資金。

??旭輝也于10月28日發(fā)布境外債務(wù)重組進(jìn)展，合計(jì)持有適用債務(wù)未償還本金總額約77.88%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議。

??化債走過3個(gè)年頭的華夏幸福也推出了新的“置換帶方案”，擬引入廊坊市屬國(guó)企承接部分金融債權(quán)人的債務(wù)，置換規(guī)模約為200億元。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，一切都取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況的持續(xù)向好，只有市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房企才能通過銷售端與融資端合力，逐漸優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。