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??這兩年長(zhǎng)租市場(chǎng)有一個(gè)非常明顯的變化：內(nèi)外資持續(xù)在北京和上海等核心城市發(fā)力中高端賽道。

??比如城家開(kāi)辟的瑞貝庭、樂(lè)乎的芷岸以及雅詩(shī)閣的雅寓，另外，房企系萬(wàn)科、保利等也展開(kāi)了高端長(zhǎng)租公寓布局。

??實(shí)際上，長(zhǎng)租市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)向高端產(chǎn)品線，主要還是因?yàn)楸Ｗ夥考铀偃胧校瑢?dǎo)致部分城市租賃市場(chǎng)面臨一定下行壓力，租賃企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向了租金坪效和利潤(rùn)率更具優(yōu)勢(shì)的服務(wù)式公寓。

??據(jù)克而瑞長(zhǎng)租統(tǒng)計(jì)，截至2024年8月，北京和上海服務(wù)式公寓項(xiàng)目房源量市場(chǎng)占有量已經(jīng)達(dá)到了13%左右。

??除此之外，市場(chǎng)風(fēng)向還有一個(gè)變化，即越來(lái)越多的中高端品牌采取長(zhǎng)短租結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以提升收益，中高端服務(wù)式公寓的產(chǎn)品和服務(wù)正在趨近酒店化。

??去年以來(lái)，多個(gè)中高端服務(wù)式公寓品牌陸續(xù)在北京和上海等市場(chǎng)落地，部分企業(yè)明確將進(jìn)一步拓展至更多的一二線城市及具有發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市。

??但目前來(lái)看，北京和上海仍是高端產(chǎn)品線的主要陣地。

??根據(jù)克而瑞北京機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年至今超過(guò)60余家中高端長(zhǎng)租公寓落地北京和上海，其中高端服務(wù)式公寓更是突破30家。

??租賃企業(yè)正在搶占高端市場(chǎng)。

??從市場(chǎng)需求來(lái)看，北京和上海對(duì)于高端服務(wù)式公寓需求較大，市場(chǎng)占有一定比例，同時(shí)相比其他長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品利潤(rùn)率相對(duì)較高，也與保租房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

??根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，截至2024年8月，北京白領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓項(xiàng)目總量在集中公寓各類型產(chǎn)品中占比已達(dá)到93%，其中，服務(wù)式公寓占比達(dá)到13%。

??再來(lái)看上海，同樣是截至2024年8月，上海白領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓項(xiàng)目總量占比已達(dá)到90%，其中，服務(wù)式公寓的比重是12%。

??無(wú)論是北京，還是上海，服務(wù)式公寓均表現(xiàn)出高收益特征，租金坪效水平均在8.8元/天/㎡以上，這一數(shù)字是白領(lǐng)公寓及藍(lán)領(lǐng)公寓租金坪效的一倍左右。

??2024年以來(lái)，多家租賃企業(yè)高端產(chǎn)品線在北京集中入市。

??從新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，我們可以看出中高端產(chǎn)品線項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中展現(xiàn)自身要素的共性：區(qū)位要素與目標(biāo)客群的高度匹配。

??一方面，優(yōu)越的區(qū)位條件能夠吸引更多中高端客群的關(guān)注，提升公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，精準(zhǔn)的客群定位則能指導(dǎo)公寓在區(qū)位選擇時(shí)更加聚焦于滿足目標(biāo)客戶群的需求。

??區(qū)位選擇對(duì)于中高端長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

??優(yōu)先考慮緊鄰商業(yè)核心區(qū)、商務(wù)核心區(qū)或高端辦公區(qū)域，以方便租客通勤，同時(shí)享受周邊豐富的商務(wù)配套服務(wù)。而便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是服務(wù)式公寓區(qū)位選擇的又一重要因素，另外鄰近機(jī)場(chǎng)等交通樞紐也是吸引國(guó)際客戶和商旅客戶的關(guān)鍵。

??除了區(qū)位選擇以外，空間和產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是服務(wù)式公寓吸引客戶的關(guān)鍵點(diǎn)。在提升產(chǎn)品力的過(guò)程中，應(yīng)注重設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性與實(shí)用性相結(jié)合。

??另外，智能化管理與運(yùn)營(yíng)，已成為中高端長(zhǎng)租公寓品質(zhì)化提升的重要方向。

??智能化系統(tǒng)的應(yīng)用，讓公寓不僅僅是居住的空間，更是集便捷、舒適、安全于一體的生活場(chǎng)景。而智能化系統(tǒng)收集的海量數(shù)據(jù)(15.020, -1.62, -9.74%)（維權(quán)），是公寓運(yùn)營(yíng)商制定未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)化服務(wù)流程的重要依據(jù)。通過(guò)對(duì)租客行為、居住偏好、服務(wù)需求等數(shù)據(jù)的深度分析，運(yùn)營(yíng)商可以更加精準(zhǔn)地把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)行業(yè)趨勢(shì)，從而在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)創(chuàng)新、營(yíng)銷策略等方面做出更加科學(xué)合理的決策。

??對(duì)于多數(shù)長(zhǎng)租公寓中高端產(chǎn)品線項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，提升項(xiàng)目出租率和坪效至關(guān)重要。

??目前，越來(lái)越多的中高端品牌采取長(zhǎng)短租結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，長(zhǎng)租獲得長(zhǎng)期租約的穩(wěn)定性，短租獲得短期租約的高收益，以短租的商務(wù)、旅居等需求來(lái)彌補(bǔ)長(zhǎng)租需求的不足。

??以某長(zhǎng)租企業(yè)高端品牌為例，該品牌采取長(zhǎng)短租模式，在酒店旺季時(shí)短租占比可達(dá)到50%-75%左右，而在酒店淡季時(shí)短租占比會(huì)下降到20%-30%左右，以減少淡季空置，最大限度增加坪效。

??在長(zhǎng)短租模式下，該品牌部分項(xiàng)目單日坪效可達(dá)到10元以上，GOP率可達(dá)80%以上。

??值得注意的是，部分服務(wù)式公寓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初，便充分考慮到長(zhǎng)短租產(chǎn)品的差異性，從而進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。在區(qū)域劃分上，公寓會(huì)區(qū)分長(zhǎng)租房和短租房，以滿足不同租客的租賃需求，后期可能根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，將部分長(zhǎng)租房也調(diào)整為短租房。這種劃分不僅有助于優(yōu)化資源配置，更能確保租客在居住體驗(yàn)上的舒適度和滿意度。在房間內(nèi)部設(shè)計(jì)上，裝修、家電配置也會(huì)有一定的不同。

??長(zhǎng)租公寓行業(yè)正趨近于酒店行業(yè)已成為一大趨勢(shì)。一方面，長(zhǎng)短租模式對(duì)于運(yùn)營(yíng)的成本和要求較高，需要具有完備的從籌開(kāi)到運(yùn)營(yíng)管理全鏈條的長(zhǎng)日租運(yùn)營(yíng)體系支撐，同時(shí)在產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)運(yùn)營(yíng)層面有更高的要求。

??隨著行業(yè)持續(xù)進(jìn)化調(diào)整，租賃企業(yè)不斷落地中高端產(chǎn)品線，且長(zhǎng)租公寓轉(zhuǎn)向長(zhǎng)短租結(jié)合，以提升收益。

??隨著長(zhǎng)租中高端產(chǎn)品線項(xiàng)目的持續(xù)落地，在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)也帶來(lái)了更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)亦有趨同的趨勢(shì)。這對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)也提出了更高的要求，應(yīng)針對(duì)各自的需求客群，制定對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)和管理體系，以構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)壁壘和獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。